桂林房地产报告(桂林房地产现状)

 

看看这个楼的密度

像我一样来自北方的人

恐怕第一感觉都是要退避三舍

坚决不要买

我们看盘最基本的朝向、采光、通风统统都没有

你是不是心里嘀咕着：哪个不靠谱的小开发商，为了多卖房子搞这么高的容积率疯了吧？

但是，

但是，

但是

这可不是什么没名没姓的小开发商

这是广西房企一哥——彰泰集团

房产开发和物业服务都跻身我国百强行列

是广西屈指可数的双百强品牌

据说

在彰泰的起源地桂林

每十个业主就有4个是彰泰的

其号召力可见一斑

彰泰的楼盘大部分都是这样的高密度产品

不但容积率高、建筑密度也高

为了实现这样的高密度

每栋楼的朝向都不同

楼型基本上都是塔楼、工字型楼、X型楼

两家人倚着窗口聊聊天，完全不用提高音量

想让孩子专心写作业，只关自家的电视还不够，毕竟一抬头对面那家的电视画面看得清清楚楚

彰泰只是一个典型

桂林很多楼盘都是这种高容积率的项目

这就容易让投资者产生一个担忧：

高容积率提升供应量，

供应量会不会太大？

市场消化得了吗？

会不会供过于求？

01

针对这个问题，我们先来分析一下上半年的情况，看看当前的现状

2、3月疫情影响，不用说。

4月份，楼市逐渐恢复，为了救市，政策上给出利好，免契税，房企给出让利，各种优惠

再加上，五一前后，大量推新，众人拾柴火焰高，楼市回暖明显，到了5月下旬这股热度才稍稍回落

进入6月，花样年、万达、金科等热门楼盘争相加推，交投兴进漓江悦府、交投彰泰漓东新城、金科·集美江山、龙旺·海悦湾等新盘扎堆开盘，再加上中介卖力宣扬最后的政策利好期，楼市热度又上去了

新开盘的几个项目，位置上，即使不能说是远郊，也可以说是近郊，也就是并没有地段优势，配套也都没上来

这是龙旺·海悦湾项目目前的建设情况

项目前面的三中路可直线到达花生唐购物中心和市民广场，前面马路对面就是环城水系，走西面马路直行1000米差不多就是国际会展中心（政F文件说预计7月开工，我们去探盘的时候特意绕过去看了看，已经有几台挖掘机在工作了）

整个项目所在区域处于起步阶段

再一个，这个项目本身体量挺大的，占地3千亩，前期主要在建设农产品物流园（占地约有1千亩），住宅项目刚开始开发，配套的3所幼儿园、1所小学、1所中学还有商业综合体都没有开建，看上去就是大片空地了

但现场的情况却很火热，带着孩子的家长很多，以至于孩子们都能自发地组成一个个游戏团，玩得不亦乐乎，这里面可能不乏造势的，但从看沙盘询问热情度来看，还是有相当的意向客户

根据政F统计公报，桂林的户籍人口、常住人口都在500万以上，但城镇化率才50%，而临桂区的城镇化率才41%，而国家统计局公布的数据，大陆城镇化率已经超60%

也就是说，桂林的城镇化还有非常大的空间，这也意味着，桂林还隐藏着大量的刚性购房需求

城镇化的方向是必然的

不确定的只是撬动桂林城镇化跃升的那一个点

即使不特别关注政策，相信很多人也都知道，现在的大方向是旧改，棚改基本上都不提了，像威海就是，18年棚改数2万9千多，19年飞流直下只有8百多，而且大多都是不发放补贴的

但是，但是，但是

这只是大方向

我们只是用自己的高冷来阻挡冰冷世界里的人和事，以趋于达到自身的平衡。高冷是假，和谐才是真。面部毫无波澜该是如此。

现在的楼市是一城一策

而且

广西是自治区

所以

很多人可能不知道，广西现在还在进行棚改，而且拆迁户可以在实物安置和货币安置之间自由选择

16年那波全国棚改热，桂林并没有跟着一起发烧，并没有进行过大规模的棚改，这一块的能量是不能忽视的

这，也许是那个点

02

2019年8月16日，桂林生产的第一台华为手机正式亮相，这只是桂林深科技智能制造千亿元产业园项目一期成果，这个项目共3期，一期投产当天二期开工，预期今年年底可投产，三期预期21年底可投产

很多人对桂林的印象都停留在旅游方面，桂林以前的发展也是偏重旅游，不过近两年，桂林的发展逐渐往工业方面加码，在2016年《政府工作报告》中明确指出，桂林将重振工业雄风，走出一条具有旅游城市特色的新型工业化发展道路，将华为、南海药业等知名企业引进桂林。

华为是一个代表，是桂林全面对接融入大湾区建设，承接产业转移的体现

2017年3月6日桂林市人民政府与华为技术有限公司

有些谎言美丽得让你不忍心揭穿，所以，我宁愿做一个糊涂的傻瓜，也不愿做过精明的智者。

在北京钓鱼台国宾馆举行签约仪式华为桂林项目实质性落地

华为在桂林的机构有研发机构，有全国第三大培训分部，当然，还有工厂

很多人可能会对代工厂之类的不感冒，觉得不如研发机构高大上之类的，但是，这个创造就业人口数万人的工厂对桂林来说意义非同

很长时间以来，桂林都是人口流出地区，当地的劳动力十分丰富，街上、商场里，牵着两三个小孩的家长都是常态，但是因为经济原因，很多人选择到广东深圳打工——交通方便、距离又近

华为、深科技、比亚迪等等工厂的落地，必然吸引当地人回流，甚至还有可能吸引外地务工人员

就业人口产生购房需求

这，也有可能是那个点

03

契税免除是6月底到期，基本上这段时间的本地客群都上了车

决定楼市接下来行情的一个非常重要的方面是：外地客户能不能进来？

很大程度上这将决定桂林楼市下半年的成绩

5月20号，临桂区长来了一波直播带货，带的货比较大——桂林奥林匹克花园、桂林吾悦广场、花样年·麓湖国际、彰泰临桂5大楼盘、万达大都会等上百套特价房

区长直播卖房的背后，也能看出对楼市下半年的担忧

一直以来，临桂都是桂林楼市外地客户的主战场，原因简单来说有两方面，一是老城区可开发土地少，新盘寥寥无几，而且房价都过万了，可选择余地小，上涨空间也极为有限；二是临桂是桂林新的行政、经济、商贸、文化中心，发展正处于上升阶段，房价却只有老城区一半，获利空间大

根据官方的统计数据，今年1~4月份，老城区的外地客户比去年减少了8.2%，临桂区的外地客户比去年减少了14.3%

即使不看数据，我们切身也能体会到，阻止外地客户来的原因太多了：航班还没通、疫区不能出来、单位管的严不允许出省、自己或者家人对疫情的担忧……

上半年的行情可以说，大半都是本地刚需支撑的，其中不乏大量的为了享受政策利好、房企让利而提前购房的群体

房企也知道这一点，所以在6月份又纷纷出招，想趁着最后的政策利好期，再刺激一下本地刚需

本地客户的购房需求提前释放，那么接下来的楼市肯定就要看外地客群了

尴尬的是，疫情的影响还在，眼下，北京新发地疫情还在严密排查中。

以往的这个时候，桂林街头都是摩肩接踵，现在呢，电影院还没敢开，一向都是外国游客的天下的阳朔，更是趁这个机会升级改造西街

毫无疑问，外地客户的回归还需要时间

而经过上半年的一系列救市政策，本地客户已经接近饱和

临桂目前存量房基数大，

在这种情况下，楼市下半年大概率会走以价换量的路子

不过，可以肯定的是，外地的购买力只会持续积累，并不会消失

写在后面的话

我们走过很多城市

看过数不清的楼盘

我们所有的文章都是肉身考察的结果

我们认为从当地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近真实情况

我们也是这么做的

我们的目的是为有旅居、移居需求的朋友提供更好的资产保值渠道

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今夜，撩下一路的思念，留给我无数心伤。 你说要我忘记，我挣扎了那么久，你却不曾走远。你就像颗罂粟，早已种在我心田，我岂能戒掉想你的毒。如若有下辈子，我会娶你做我的新娘，心疼你一辈子。