物权编｜住宅土地使用权到期自动续期，如何续费尚待明确

物权编｜住宅土地使用权到期自动续期，如何续费尚待明确穿球鞋的电脑 家住浙江省温州市的王珊（化名）准备出售自己居住3年的房屋时发现，土地证使用年限已经过期。当地土地登记交易中心告诉她，要按照基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，才能重新购买

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家住浙江省温州市的王珊（化名）准备出售自己居住3年的房屋时发现，土地证使用年限已经过期。当地土地登记交易中心告诉她，要按照基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，才能重新购买土地使用权，根据计算，王珊需全额支付近19万元。

这一“天价”续期事件发生在2016年，彼时对于“撞限房”问题，依照2007年颁布的物权法中第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”各地政府普遍支持自动续期，但由于法律规定缺乏细则，对于自动续期是否需缴纳土地出让金等问题并未明确，各地在实践中的操作办法也不同。

2016年12月23日，原国土资源部针对“撞限房”问题提出，在法律安排明确之前可采用“两不一正常”过渡性处理办法，即“不需要提出续期申请”，“不收取费用”，“正常”办理交易和登记手续。

温州市自然资源和规划局的工作人员告诉界面新闻，目前，温州市仍按“两不一正常”过渡期政策办理住宅建设用地使用权到期的交易登记，“‘撞限房’可以正常使用，暂不需要办理续期手续，因为能续期多久，是否需要缴纳及缴纳多少续期金额，目前还不确定，仍在等待相关政策出台。”

温州住宅用地续期事件引发舆论热议后，不少专家学者曾表示，在编撰民法典时，物权编中应对现行物权法第一百四十九条的规定作出细化。不过，中国人民大学法学院教授石佳友告诉界面新闻，在民法典编撰过程中，法学界对住宅建设用地使用权续期是否要收费、及如何收费存有一定争议，因此民法典最终仅做出了原则性规定。

2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》公布全文。针对物权法中的这项遗留问题，民法典第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

“这则条款明确了自动续期不等于免费续期。”中国人民大学法学院副教授熊丙万向界面新闻解释。石佳友则认为，民法典第三百五十九条的最大意义在于给立法机关或行政机关制定了立法义务。

石佳友认为，针对住宅建设用地使用权到期后续期的解决办法，未来需依靠立法路径来实现。路径主要有两条，一是通过修法，例如有关部门在牵头组织《城市房地产管理法》的修订时增加专门条文，把续期费用的缴纳减免问题加以具体规定；二是通过修订行政法规做出更具操作性的指引性规定，例如在修订《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》时增设条文，把续期费用的内容写得更详细，对收费标准、减免条件、办理程序等事项作出明确规定。

“但无论以法律还是以行政法规的方式落实民法典第三百五十九条规定，都要遵循维护社会公平正义的原则，坚持以人民为中心的发展理念，考虑最广大人民群众的根本利益，贯彻民法典产权保护的立法精神。”石佳友强调，“对中国人来说，买房是大事，住宅建设用地使用权的续期问题和人们的安全感、信心和对未来的预期相关，有关部门在将来贯彻落实民法典的过程中，应当牢记和坚持这一点。

律法辑要：

物权制度作为最重要的民事基本制度之一，是产权保护的基石。此次民法典物权编的编纂是对现行2007年物权法的延续和“升级”。立法宗旨是物尽其用，核心要义是保护财产。物权编规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护。

物权编包括5个分编、20章、258条，新增了“居住权”这一用益物权，让老年人“以房养老”有了法律支撑，强化了对公民财产权利的保护，让有恒产者更有恒心，还对“小区公共收益归业主还是物业公司”这样的“小事”也作了回应。