刚刚!湖心路板块再现“万元盘”!这个区域楼市,不配火?

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记得去年11月底，凤凰君曾提出，湖心路为什么就不能卖2.5W。（回顾湖心路为什么就不能卖2.5W？丨豪宅、商业、学校都来了）

一年过去了，凤凰君被啪啪啪打脸。

所以到了年底，我们还是掏心窝子跟大家继续说点真话。未来一年，湖心路板块到底会怎么走？

01.

回顾一年很波澜，2万/㎡是一道槛

去年底我们盘点的湖心路高价地块，都已经基本入市，连华德同裕璞樾、复地星愉湾也陆续开售。

能看得出，这部分高价地块都在2万/㎡左右徘徊。但是在2020年，这仿佛就是一道门槛，想跨越也同时带来相当大的代价。除了拥有高赠送率的咬合式复式中铁建湖心公馆，据凤凰君了解，不少冲击2万+的项目，都曾吃了首开折戟的败仗——

某定位高端的项目，2020年7月前后遇上台风天，首开折戟，唯靠中介们撑场；某打造网红打卡点的项目，首开只卖出个位数；

还有“搅局者”某大项目，该项目于国庆期间首开，先是传出1.4-1.5万/㎡带精装的劲爆价；其后又猛烈宣传出低于周边10-15%的价格以及给出16XXX元/㎡，干趴所有竞争对手。然而乌龙闹大了，结果很严重。开盘当天大家发现，原来价格在1.85万/㎡左右，与传说中的低价相差甚远！不但购房者不买单，连中介都急了！这在2020年的珠海楼市，还制造了一幕奇观！当时，整个湖心路板块，甚至航空新城项目，立马打出海报，邀约中介们带上某大的认筹客户来看房！

最可怕的是，在近日，该项目更打出73㎡两房一次性付款98万左右，按揭117万左右，也就是说100万你在湖心路就有选的大招！这让人震惊！

难道2万/㎡真的是一个魔咒？湖心路板块没法逾越？凤凰君曾经统计过，斗门的二手房均价在1.2万/m2左右的成交量占比最高，均价低于1.2万/m2的成交量约占区域总量的56%，高于1.3万/m2的成交量就出现了腰斩式减少。

但个别片区的项目成交均价相对较高些，如湖心路两侧的项目，二手房多数在1.5万/m2左右。这或许可以反映，珠海人对于湖心路板块的价值定义。02.湖心路板块为何卖不起价？我们不妨分析一下，为何距离不到10公里，航空新城走势一路攀高，湖心路板块却总也突破不了自己那道槛？首先，大环境影响，必然是非常重要的原因。2020年珠海各板块分化还是比较严重的。一方面，受到疫情影响，港澳客户退潮明显；另一方面，对价格敏感但是对板块价值不敏感的部分外地客户，涌入了更低洼的高栏港板块，比如平沙九号广场便异军突起。。以往都是大供应高成交的斗门，今年败下阵来。。

其次，没有重大的政策或基建利好，也是湖心路板块差一点火候燃烧起来的主要原因。相反，备受诟病的湖心路交通，一直占据“热搜”。别人是路通财通，湖心路板块却一直堵在路上。

▲图源湖心路论坛甚至在新盘扎堆的西城A片区，通往项目的必经之路都未修好。这无疑对视觉型买家而言，是一大伤害。毕竟走在金湾情路路上，与走在湖心路上，看楼盘的心情差异会很大。

▲楼盘都开了，白藤七路才刚准备修好在2021年的首日，勉强可通车的双湖路来救架，湖心路的交通拥堵算是有了缓解的企盼。最后，凤凰君认为是比较深层次的原因。我们说，一座城市，必须具备三要素，其一是政府，由政府来统管这座城市，其二是商业，其三是社会。一座好的城市除了开发商围城建高楼，卖住宅，带商业以外，更应该由政府统管起整个区域，让人民居住舒心，享受到各种设施，形成一种社会认同感。这其中还涉及到近年很流行的一个城市运营商的概念。没错，很多人会拿航空新城与湖心路板块做比较。在航空新城中，我们可以看到由政府主导，华发重点打造的公共配套已经在兑现，比如已投入使用的全市建筑面积最大的公共图书馆“金湾图书馆”，又比如建设中的集剧院、艺术馆等为一体的市民艺术中心等。这些全部都坐落于航空新城。但是在湖心路，仍然缺乏这样的核心价值内容。“围墙里头是欧洲，围墙之外是非洲”，即便是各个楼盘小区规划定位多国际范儿，内部很漂亮，但是与之配套的东西显然没有跟上，也便无法形成社会认同。

▲金湾图书馆图源/金湾关注03.突围者，在西边最后，我们必须提到的一点，便是湖心路东西侧还是有颇大分别。由于东侧的开发，可以追溯到2000年之前，可以说，东侧是经历过从本地小开发商到本地国企的迭代，因此只有个别标杆楼盘领跑板块价值。但是西侧不一样，简单点说，你没点配套，还不好意思在西侧的“西城A片区”混下去。所以众人也将西城A片区叫做“湖心新城”。这意味着一个全新的居住板块诞生。我们不妨看看进驻湖心新城的项目，都有哪些配套：首先是近58万㎡体量的超级项目。作为成熟的城市运营商金茂首入西区的第一个项目，湖心金茂悦手握三宝：8.5万㎡的中央公园、4.3万㎡的“12班幼儿园+24班小学+30班初中”，以及6.5万㎡的商业中心。其中，中央公园是配建的白藤湖市民公园，小学+中学则是华中师范附属学校（公办）。

补充一下，关于配建的学校引进品牌方管理，有教育界人士认为，这对于西区是“莫大的好事”。比如高新区的中大附小附中，由中大托管，对整个高新区的教育水平有非常大的提振！因此，湖心金茂悦，对于有学区要求的买家无疑是一大利好。其次，再看与湖心金茂悦相邻的复地星愉湾。该项目将引入豫园商城，这是上海最出名的城隍庙豫园商城，预计2023年，这些中华老字号品牌商铺将铺满开业。势必吸引城中打卡者慕名而至。

最后，不能忽略早前竞得的海伦堡地块。该地块包含片区内少有的大型体育用地。该综合体育活动中心，要求地上计容建筑面积不低于18738.27平方米，配建地下室不低于10000平方米，建设投资总费用不低于20000 万元。综合体育馆约 4000 座席，内场40×70 米，场馆级别丙级场馆，具备承接全国室内单项比赛功能。可以说，在湖心新城，公园、商业、体育馆，开发商都各自给配齐了！04.湖心新城，新一年的房价猜想2020年已经翻篇了。我们发现其实开发商已经逐渐硬气。2020年12月30日，在湖心金茂悦的售楼部，大大字打出“价格全面上调不商量”的字眼。据凤凰君了解，目前湖心金茂悦价格已从1.95万/㎡回调5%，即2万/㎡出头。有相关人士向凤凰君解释，如金茂这样的国企，每年都将对来年项目销售业绩及定价做出调整，因此渡过较为艰难的2020年后，新的一年收回价格折扣在情理之中。而对于突破2万/㎡的门槛，是否影响去化？该人士透露，湖心金茂悦达到2.4万/㎡的产品，已经被定下。无独有偶，与湖心金茂悦既为竞争又为配套互补的复地星愉湾，最新开盘均价也在2.1万/㎡左右。虽然凤凰君未掌握去化情况，但是总体而言，这未尝不是一个价值的回归。这意味着，2021年，湖心新城，破2万/㎡的门槛，已然无悬念。且目前湖心新城大部分的配套，都将在2022-2023年陆续落实，不难预测，届时将迎来真正的爆发期。但是刚需自住客可能没法等那么久，因此大家在考察湖心路东侧的项目时候，一定要考虑它是否是板块标杆，这样才能更具有成长性。感谢阅读到最后的朋友，不妨动动小手指，来个投票？ 悄悄的，凤凰君的视频号上线啦！更多热点，笋盘、干货，助你买房不迷茫！快来关注「凤凰君懂楼市」吧！往期精彩总结丨珠海哪里最受欢迎？哪些楼盘卖得最好！新盘丨围观珠海最小住宅！还是省一级学区房！新盘丨美的成功进驻北围，与宝龙联合开发？土拍丨格力成功拿下港珠澳大桥口岸“免税商务”地块旧改丨拆掉整个香洲！香洲年度答卷给几分？