顺势而为降杠杆 才是房企的正确态度

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每经评论员 薛晖

日前，万科发布《第十九届董事会第九次会议决议公告》（下称《公告》），拟对去年5月通过的《关于补充完善复杂项目及非开发业务的跟投机制》进行迭代。头部房企万科的这则“不起眼”的小公告，揭示了行业的一个“刺眼”的大问题——跟投。

万科的公告首先扩大了跟投人员的范围，将董、监、高等企业高层纳入，其意在不能让风险都由基层员工承担。其次，明确了跟投比例和分红比例。例如，跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不超过10%，单一跟投人员直接或间接持有的项目权益比例不超过1%。第三，特别规定了“资金来源”——跟投资金全部由员工自筹，公司及下属企业不得为员工提供贷款，包括贷款担保。

房企员工内部跟投，是指员工参与企业项目的投资，同时承担风险并分享收益。过去十多年，房地产一路高歌猛进，不少企业为了加速扩张，采取鼓励甚至命令员工跟投的方式筹集资金。由于绝大多数项目都赚钱，跟投的分红可能比工资奖金还多，员工也就乐于参加。然而，随着房地产市场调整，行业利润率整体下调，风险日趋凸显。一些房企的项目亏损，员工的跟投资金也会“打水漂”。此前坊间闹得沸沸扬扬的福晟员工“讨薪”事件，其讨要的并不是工资和奖金，而是跟投的本息。

不难看出，跟投是把双刃剑，其本质上是房企加杠杆的另一种隐秘手法——其隐秘性在于负债并不体现在财务报表里。既然是杠杆，项目一旦发生亏损，其危害也会加倍放大。尤其是员工在企业利诱和命令下的跟投，常常会向亲朋借贷，无意中也扩散了金融风险。如果企业再要求员工贷款跟投或给员工提供贷款担保，则无疑会将杠杆继续放大。万科的公告，无疑意在化解相关风险。

加杠杆是近些年房地产业的顽疾。监管层三令五申和历次调控，都意在去杠杆。然而房地产又是一个资金密集型行业，部分企业为了发展，又会千方百计加杠杆。开发贷、过桥贷、基金、信托，无所不用其极。除这些常规融资渠道外，还有不易察觉的“财技”，如跟投以及近期曝出的商票兑付问题。由此可见，部分房企的真实负债和杠杆率，可能比其披露的数据要大。

部分房企之所以想方设法加杠杆，并非不知风险，但只要将来房价能够持续上涨，所有风险都会烟消云散。过去二三十年，许多押宝房价上涨的房企尝到了甜头。然而，央行党委书记、银保监会主席郭树清新近警告“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”，正是提醒企业要走出思维惯性，理性看待市场新方向。

监管层之所以要确定“房住不炒”的定位，之所以长期深入地调控房地产行业，之所以对房企划出融资“三道红线”，就是预判到继续上涨的房价无论对于本行业还是国民经济都弊大于利。在此大背景下，如果继续押宝房价上涨，无异于火中取栗。种种迹象表明，降杠杆已是大势所趋，顺势而为才是一个企业家押宝的正确态度。

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