田忌赛马:破局观望下的红海竞争│绍兴月评

田忌赛马:破局观望下的红海竞争│绍兴月评中秋夜乌云密布 撰文︱ 李淑浩August.28th, 2021 根据华星研策数据监测：8月绍兴市三区10次开盘/加推，整体加推去化率53%，环比7月上升11%，主要为高性价比项目黄酒小镇/凤林府集中入市抬高整体去化率； 但实际

中秋夜乌云密布

近日有关于中秋夜乌云密布的话题受到了许多网友们的关注，大多数网友都想要知道中秋夜乌云密布问题的具体情况，那么关于中秋夜乌云密布的相关信息，小编也是在网上收集并整理的一些相关的信息，接下来就由小编来给大家分享下小编所收集到的与中秋夜乌云密布问题相关的信息吧。

点击（前往）进行了解>>

以上就是关于中秋夜乌云密布这个话题的相关信息了，希望小编分享给大家的这些新闻大家能够感兴趣哦。

撰文︱ 李淑浩August.28th, 2021

根据华星研策数据监测：8月绍兴市三区10次开盘/加推，整体加推去化率53%，环比7月上升11%，主要为高性价比项目黄酒小镇/凤林府集中入市抬高整体去化率；

但实际整体市场仍处「低温状态」，各续销项目去化依旧不尽人意。部分案场开始推出结构性低价房源及部分车位优惠活动，同时依靠提高分销点数，来带动项目流速，效果有限。

竞争红海下也有续销相对较好的项目，正如「田忌赛马」，那么他们致胜逻辑在哪？

1st

市场熄火后，综合性价比是核心考量

在当下大牌云集/供大于求的买方市场环境下，价格仍是大多数客户的第一条准绳。无论自住还是投资，相对低价入手对资产的升值空间来说总是有益。

纵观8月各案场的月度成交情况，根据华星研策监测数据显示，越城主力在售的24个项目中，月度成交低于30套的占比75%，超过30套的占比约25%，其中则水牌上河之城和樾湖湾的月度成交量均为40-50套左右，在本月市场中脱颖而出，虽然成交结构中拆迁户占据大比例，但也离不开他的「综合性价比属性」。具体来看：

①则水牌在越城范围内洼地价值凸显，是为数不多单价低于2.4万/㎡的板块。除去则水牌以外，仅大越路3个项目、湖东发展区的华发金融城、城东边缘的大家湛景满园洋房、黄酒小镇高层以及袍江报价低于2万/㎡的星尚禧悦（待入市）、东安村地块低于2.4万/㎡。

注：为高层价格，若无高层在售则以洋房为准

②则水牌的板块虽新但也不新。在镜湖、迪荡湖、袍江3大成熟板块交汇之下，其自身内部学校（凤林小学、中学，虹桥国际学校）、医疗（妇儿医院）、交通、商业（金科商业综合体）规划也在快速完善，加之板块内有建发、祥生等高端墅类组团，长远来看未尝不是一个高端的热门宜居板块。

而相比大越路、黄酒小镇、湖东、袍江等新兴板块，区域的成熟开发似乎更容易兑现，因此则水牌也成为地缘和外部流入的良好选择。

同时，综合性价比逻辑同时也体现在同板块内的樾湖湾和上河之城身上。两项目各有亮点，樾湖湾成交「略胜一筹」，主要有以下3点原因：

①樾湖湾（24-32F）上河之城（10-18F），在户型大体相似的情况下，虽然樾湖湾得房率略显不足，但就低于上河之城2-3000元/㎡的价格优势，外加融创深耕的品牌口碑做补足来看，足以动摇客户下定的决心；

②上河之城备案装标2000元/㎡，樾湖湾备案装标2500元/㎡，在整体房价低的情况下，装标仍高于上河之城，使得性价比更胜一筹；

③上河之城虽有商业加持，但由于仅一街之隔，樾湖湾亦可达成步行享受，商业优势被削弱。

由此可见，在偏刚改板块下若户型及配套无明显差异，单就低密而言的溢价体系似乎并不成立，综合性价比是当下客户的重要考量。

2nd

复合配套叠加高端品质，切割实力客户

随着年初的土拍凤林地价持续上涨，区域房价水涨船高，加上人民医院、天街商业等配套加持，凤林一度成为官渡豪宅区「高端人居的延伸」。

而同为凤林板块，在扣去种种优惠与精装之后，龙湖天汇即便是高价却依旧在续销端略胜一筹，可见复合型配套对项目的加持效应。具体原因如下：

①自带天街综合体，暂不从天街的商业光环出发，地下通道直达，这是直接的住宅赋能；

②回到天街自身的商业光环，在省城杭州的运营可以说是有口皆碑，带来了人气流量的同时，也让毗邻房产实现更高的后续增值。在镜湖在建商业进度缓慢的大背景下，这也奠定了凤林板块的未来逆袭潜力；

③天汇更近阿里产业园、地铁3号线站点（规划）等，在凤林在售项目中，综合配套是最为优质的；

④作为高端人居板块，天汇的装标在凤林板块中是第一梯度的。标配地暖、中央空调、新风，在卫浴、厨房电器的品牌上也均是国际一线。

高端人居板块搭配高端商业综合体和高标精装，即使最终价格有所突破，但绝对可以切割到一部分对品质要求高的实力客户。除此之外，龙湖在物业、园林、品牌上也是国内一线。

可见在价格差距不大的高端豪宅板块，复合型配套以及与之匹配的品质感营造是逐鹿红海的利器。

基于这层思考，那么预计年底/明年初入市的凤林6、7、8#地块，地处人民医院与天街两大核心配套中间，似乎可以期待一下。

3rd

刚需板块品质化营造，差异化破局

那么价格/板块/配套均相近的大前提下，如何破局？

以大越路板块荣安、三盛、世茂项目为例，续销状况世茂相较更佳，细究原因发现：刨去外部营销手段，世茂项目在产品规划上有以下3大优势：

①美的世茂云筑单小区体量最大且均为18F以下住宅，相比三盛、荣安为21-27F的大高层，云筑未来小区的生活氛围有望更佳；

②从3个项目的面积规划来看，仅云筑存在120-140㎡的大面积，相较荣安与三盛的小面积为主且带有回迁房，云筑纯粹性更高；虽然当下的确是小面积的流速更佳，但大面积的存在也为小区未来的居住圈层埋下多元化、品质化的种子；

③云筑自带小区会所，内含室内恒温泳池、健身房、书吧等，是其他两个项目所不曾具备的，这是业主私享的品质化配套。

总的来说，美的世茂云筑的破局关键在于立足刚需盘扎堆的板块，却保持品质化生活营造的规划初衷，这是住宅未来升值空间的保障，价格相似的情况下的确可以赢得客户认可。

但是后续的隐忧也不得不防备，剩余大面积的流速下降将难以避免，板块配套提升/价格优势/以时间换空间或将成为后续主要的顺势解题之策。

4th

户型体验最大化，创造溢价与流速并行

讲了那么多外部因素，其实还少了最重要的一环“户型”。

“地铁商场不可能天天去，房间是要天天住的”，这一点可能大家都深有感触。用心做好户型，又能在摇摆的客户中拉回一大波。

以近期开盘的融创黄酒小镇为例，小面积产品受面积和位置限制，确实开不出什么花来，但南区洋房三面环水，可塑性强。据了解，首开当天洋房143㎡去化较差，而面积相对较大，单价较高的152㎡、163㎡反而更受客户青睐，原因主要有以下3点：

①从位置来看，147㎡所在的10#、11#整体靠后岛居感弱，此外11#临路，10#水景被遮挡，综合楼幢的外部属性均有缺陷；而152㎡、163㎡所在楼幢岛居感强，景观面优异；

②147㎡户型所在楼幢均为4单元拼凑的2梯2户，从户型来看，中规中矩；而与其面积相似的152㎡为1层2户，南向开间全卧室，边厅带阳台，5m宽厨房，不论是通透性、还是采光性都更占据优势，且价格仅差500元/㎡，客户认可度高；

③而针对区域的高端改善客户，163㎡边厅L型开窗和阳台给予的270度一线临湖景观面，不论是观景效果还是空间体验都是绝佳。试想每天客厅落地窗外是270度开阔的水域景观，即便面积大了10㎡，单价也涨了3000-3500元/㎡，但成交表现依然抢眼。

黄酒小镇的高层小面积去化优，洋房大面积去化好的开盘状态，足见当下市场的两极分化。高端产品的溢价不是不能成立，只是需要充分的户型/景观/资源去支撑。

最后总结一下，近期的房地产行业可以说是「山雨欲来风满楼」，从原有的“三驾马车”又被冠名上了“三座大山”的称号，但笔者坚信两者之间不是转换而是兼容。

在浙江打造共同富裕示范区的背景下，房价的严控和行业乱象的管控是具备打造「全国样板」作用的。高周转/高效益的时代或将真的离去，但是房住不炒的时代也将真正来临。

行业的品质化赛道一定是未来的大势，刚需侧重综合性价比，改善侧重复合配套，高端侧重极致产品资源是后市的营造关键。

蝴蝶效应，楼市回暖的信号来临？│绍兴月评

调控再加码，传统淡季提前到来？│绍兴月评

沉寂的5月市场，新政意图几何？│绍兴月评

封顶三连拍背后的逻辑│绍兴月评

透明女内衣 http://www.xinzhiliao.com/sj/chunji/32091.html