桂林房地产公司(桂林房地产公司财务周绪娟)

 

针对保交楼、稳民生，桂林出了大招。

为加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险，9月14日，桂林市印发了《桂林市城市商品房预售资金监管办法》（下简称《办法》）。

文件截图

保交楼首先要保预售款

以前，你要问别人，买房最头疼是什么？

各种答案都有，比如，质量不行，园林太差、服务不好、配套不齐等，毕竟千人千言。

现在，你再去问这个问题，不出意外的话，都是两个字：

烂尾，烂尾，还是烂尾！

看多了长期停工、爆雷、烂尾的信息，购房者现在对房企的信心跌至冰点，要不是有迫切需求，大部分人都下意识地捂紧了钱包。

楼盘烂尾，最根本的原因就两个字，没钱！

开发商没钱付工程款，施工单位不会继续施工，项目自然就烂尾了。

所以，要预防或解决楼盘烂尾问题，商品房预售资金监管很重要。

今年以来，从中央到地方，反复强调要加强商品房预售资金监管，统一监管尺度，既要保证开发商正常资金使用需求，又要确实保证预售资金用于工程建设，不能随意挪用、抽调，不损害购房者权益。

这就是桂林出台预售资金监管新规的大背景。

划重点，新规新在哪？

《办法》共五章二十三条，主要依据住建部、人民银行、银保监会、最高法以及自治区有关部门的文件规定，对开发企业、行业管理部门、监管银行等各方的权利义务进行强调及细化，让商品房预售资金监管更具有操作性。

《办法》适用范围为象山区、秀峰区、叠彩区、七星区、雁山区。

其他县（市、区）商品房预售资金监管，可以参照执行。

《办法》提出，房地产开发企业将取得《商品房预售许可证》 的商品房出售时，由购房人人缴交的定金、 预付款、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等各种款项，均应纳入商品房预售资金监管范围。

房地产开发企业不得向购房者以集资、借款、 会员费等形式变相预售商品房，逃避商品房预售资金监管。

《办法》明确，商品房预售资金监管额度，按照不低于当年本市房屋建筑工程造价指标计算的预售项目总工程造价确定。

据有关人士透露，当前桂林确定的工程造价标准大约为2200元/平方米。

《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。

桂林楼市

多想某天醒来睁开眼，发现自己坐在小学教室的课桌椅上，老师掷来的粉笔头正好打在额头上，很多事情还可以重新开始。

用款计划应当按照完成工程形象进度 50%、75%、 主体结构封顶、完成五方竣工验收、完成房屋所有权首次登记等 5 个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

项目完成工程形象进度50%前， 监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的70%；

项目完成工程形象进度75%前， 监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的50%；

项目完成结构封顶前，监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的40%；

项目完成五方竣工验收前，监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的20%；

项目完成五方验收至完成房屋所有权首次登记期间，监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的15%。

《办法》还要求预售资金监管银行切实履行责任，即：

监管银行因监管不力，致使房地产开发企业超前、超额支取商品房预售监管资金，造成工程无法按期竣工的，应当承担相应的法律责任。

监管银行违反《办法》有关规定或者擅自划拨应监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

有这个要求，监管银行就不能一放了事，要担更多责任。简单点说，以前他们可以配合房地产开发企业调动预售资金，但现在行不通了。要跟购房者一样，时刻盯着房地产开发企业，确保在建商品房能如期完工。

此外，《办法》还提出，能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行必须通过招标确定。

这项工作市住建局已经完成，中标银行共有十家，分别是农业银行、民生银行、光大银行、兴业银行、中国银行、中信银行、交通银行、建设银行、桂林银行、漓江农合行等10家银行。

从制度上保交楼、防烂尾

于房地产行业的发展而言，商品房预售制是一柄双刃剑。

做事成功的要诀就如同钥匙开锁的道理一样，如果你不能准确对号，那么一定无法打开成功之门。

预售制度是整个中国楼市的基石。没有预售制度，中国楼市不可能取得今日的成就。

预售资金是房地产开发企业的重要资金来源，尤其在三道红线两条红线出台之后，房企几乎就剩这一条融资渠道。

然而，如果预售资金监管制度没有被严格执行，就会出现个别预售房地产项目延长交付、项目烂尾等问题。

兴宸·山水中央实拍图

预售资金监管的根本目的，是推动广大房地产开发改变高周转、高负债、高杠杆的发展模式，向财务稳健、安全运行的方向转型，实现房地产行业的高质量发展。

在当前形势下，一下子取消商品房预售制度，恐怕也不现实。

当下，桂林楼市稳预期，增信心尤为重要，桂林出台预售资金监管大招，不仅响应中央号召，也在以实际行动稳楼市。

对于购房者来说，新规出台无疑会加强信心，交付更有保障，买房更安全了。

毕竟买房是全家人一辈子付诸心血的大事，没有谁比购房者更怕烂尾。

【来源】桂林房协、市住建局、网络、居桂林（版权归原作者，如有侵权请联系删除）

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