桂林楼盘新房(北京亦庄新房楼盘)

 

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

桂语听澜 关键词：

亦庄新城内、通州台湖新盘、17号线、北京小学北京八中、绿城出品、单价5.8万、三居四居、精装交付、绿城物业、产业高地、无配建、无自持、纯商品房。

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扎堆儿在亦庄买房的人，到底看中了亦庄的什么？

绿城桂语听澜项目，一休总结了优缺点，放在文末。真正的优惠福利＋更深度的爆料，单独聊吧，很多硬核内容无法公开，请谅解。

6大问题，灵魂拷问

1、区域地段咋样？

从环线的角度来说，台湖在东南五环，与海淀的中关村软件园和永丰是大对角。

距离国贸直线距离9-13公里左右，不远。

台湖位置微妙，处境尴尬但又潜力无限。

很多人搞不懂，为啥一个通州的楼盘，总要提到亦庄？

一休小科普：

台湖夹在通州和亦庄之间，行政管辖原属通州，但自从亦庄新城扩容之后，这里属于共管地带，亦庄开发区主导经济管理和建设，其他社会管理事务还由通州负责。

通州是北京的副中心，规划利好众多，是投资者最钟意的热土，政治意义重大。

而亦庄是首都唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区，经济作用巨大。

所以，大家分析区域板块的话，还是得着重看亦庄。

亦庄对于这个位置的定位是：高端总部基地、科创CBD。是亦庄新城布局，

一廊一带三中心中的科技金融创新中心。

两站一街曾是台湖的头牌，但兑现速度确实不咋样，和GQ住总集团不无关系。

现在台湖最新最热的规划，非中建嘉会城莫属。负责具体落地的是央企中国建筑集团，世界500强第13位，经开区与超级巨无霸企业的一次合作，级别和规模再次升级。

在桂语听澜项目的东侧，以嘉会湖为中心，打造一座公园城市、科技新城。主打信息和健康产业，倡导职住平衡。

桂语听澜的西侧两公里左右，也是有一大片产业园区，叫做通明湖信创园。

这是工信部和北京市政府联合部署建设的唯一的国家级信创园区和国家信息技术应用创新基地，30家龙头企业已确定入住。一期在年底可以全面封顶，除了办公空间外，还有10万㎡的商业以及酒店、会展、影院等。

信创园和嘉会城的具体情况，不过多展开。

再说楼盘周边，两大特点。

一是住宅多，且产权种类多。商品房有东望和金茂悦，共产房有通和通成，东城区的安置房东惠家园，还有回迁房次渠嘉园。

二是学校密，档次都不低。台湖的次渠这部分之前都是空地，学校也都是新建的。景山学校通州校区已经建成，今年开始招生。桂语听澜的北侧和西南侧，分别是北京小学和北京八中来办学。

上文说的信创园和嘉会湖，分列楼盘东西两侧，这两个板块都带一个湖，自然环境不错。（嘉会湖是人工湖，17号线最后改名也是和这个大规划有关）

2、地铁交通方便吗？

简单概括桂语听澜的交通要素：3条高速+3条地铁+1个交通枢纽，畅达CBD、开发区、副中心，连通双机场。

3条地铁中，亦庄线和17号线南段已经投入使用，21号线（S6号线）已经纳入北京地铁的三期规划，按计划，将于今年动工，2027年开通。

与桂语听澜最近的地铁站，是嘉会湖站（亦庄站前区南站），这是17号线的始发站，而且还有规模不小的商业配建。

有部分软文表示，地铁站距离项目1公里，但一休亲测，实际距离要在1.7公里，等路网完善后，预计实际距离1.4公里左右。

一休小提醒：

不少软文宣传8站到国贸，这非常具有吸引力。严谨来说，8站到达的是国贸板块的永安里地铁站，到国贸地铁站的话需要换乘1号线，共9站。一休希望大家不要被误导。

亦庄线就不重点介绍了，那是贯穿亦庄核心的区域骨干线路，可惜有点绕，且行车较慢。今年已经有计划调整了，值得期待。

17号线和21号线，很重要，各位值得了解一下。

17号线是贯穿南北的重要线路，也被誉为是"北京商业价值最大的地铁规划线，联通了昌平、朝阳、东城、通州。全部为地下站，大站快车，单趟56分钟。桂语听澜家门口的南段已经开通，中段、北段预计2024年底开通。

17号线也将联动亦庄新城、朝阳港、国贸CBD、三里屯、望京、未来科学城等重量级板块。

21号线其实也就是S6线，严谨的讲是其中的支线。是一条北京市规划多年的线路，北起首都机场，南到大兴机场。曾定位为连接顺义、通州、大兴等区域的一条市郊铁路线。后来被升级和拆分了。

3条高速分别是京哈、京津、京沪，都算是南北的主干路。除此之外，南延后的嘉创路也能快速到达五环，正在施工。

通马路也在附近，这是副中心通州和经济新中心亦庄两大最具潜力板块的主干路，也会扩宽升级。

一枢纽，指的是什么呢？

亦庄火车站呗，可以在这里坐高铁去天津，也曾计划是亦庄线和21号线的换乘站，但高铁功能暂时还未开放。

一休大实话：

17号线对区域价值的意义好比再生父母，极大提升了板块的价值。

在与多个亦庄楼盘开发商的沟通中，一休发现，买台湖和路东的客群里，有相当大的比例是国贸人群。上班方便，很多人不想挤6号线了，亦庄确实抢了一批朝阳的客户。

通勤去国贸、望京完全没问题，而且亦庄也是产业区，大企业本就不少，GDP增速又是第一。如果在亦庄就业，20-30分钟到公司还是很有希望的，甚至就在家门口的信创园。

还适合经常去机场的朋友，南北两机场能连上，也适合经常跑去天津的朋友，城际高铁和京津高速走起来。

3、户型好吗？

三居起步，全部南向三面宽，送三个飘窗。

精装修交付，新风和中央空调都有。层高2.95米，全部两梯两户，所有房源都是南北通透，没有杂七杂八的户型，简单干脆，均一性很好。

B1户型，103㎡三室两厅两卫。算上赠送，得房率预计在76%左右。

最大槽点，当属餐厅，位置其实比较尴尬，房门正对，又和俩卫生间不远，摆不下太大的桌子。

主卧套房设计的收纳空间不错，多一组柜子。客厅和南向次卧预计可打通，适合家庭人口少，但看重餐厅和客厅面积的朋友们。

厨房外的设备平台可忽略，这应该没办法算成赠送福利。

上图是103㎡边户的户型，双明卫，卫生间是朝东或者朝西开窗，客卫台盆外置，互不打扰，比较实用。如果是中间户，主卧卫生间就成暗卫了，客卫朝北开窗，面积为102㎡，户型图略有差异，要具体户型图的私信我。一句话：预算够还是选边户，通风和采光都有提高。

A1户型，128㎡四室两厅两卫，得房率81%左右。

虽然也是三面宽，但是尺寸数字更为优秀了，也多了一间房。餐厅位置明显优化了，但房屋整体的通风效果不见得比103㎡三居强。

储物空间不错，除了玄关柜之外，还有小家政间。南向空间难以变动，都是承重墙，但是北向两间房子可以便捷打通。如果打通，房间会显大，通风和采光全部能提升。

边户的面积同样小1平米，也只有一个明卫。

128㎡的只有一栋，楼王位置的3号楼，一共60套。其余356套房子全部都是103㎡的三居。

4、楼盘品相如何？

继明月听蘭之后，这是绿城在台湖的第二个项目了。

即便台湖和路东两板块全算上，三年内纯商品房地块也只有这俩，都被绿城拿到了。

从早晨到傍晚，你反问自己一天究竟做了什么？或许对第二天有更多的触动。

俩盘都定位为改善产品，起步门槛高点，在充满限竞房的亦庄，这其实也是一种稀缺。

桂语听澜是绿城北京的首个桂语系产品，标准的三段式结构，暖色调为主，首二层是局部石材。

封闭小区，俩出入口，人车分流。每栋楼14-15层，楼间距50-70米。

园林设计是绿城擅长的，但这次的桂语听澜其实比较中规中矩，名义上倒是提出了几个概念，但一休认为是噱头为主，实质并无太多创新，开发商可能是求稳吧。整体还行，胜在均衡。

土拍时刻：

02月17日，北京2022年第一次集中土拍。该地块由绿城以14.76亿竞得，楼面价约3.34万元/㎡，销售指导价5.8万/㎡，几乎是底价拿地。

地块性质为R2住宅用地，建设用地面积22115.2平方米，占地面积2.21公顷，建筑控制规模4.42万平米，土地开发程度五通一平。执行套内70/90的要求，地块容积率2.0，控高45米。

大实话：

纯商品房、无配建、无共产，满足这一条件的地块确实不多。

碰到了特殊的拿地节点，地块基本素质不错，利润率很充足，所以开发商连下跃户型都没挖。

5、开发商口碑如何？

从杭州起家的绿城在业内号称园林大师，一休认为绿城也是品质痴汉，这都和创始人宋卫平先生有着千丝万缕的关系。

岁时青春尾巴，短暂而灰败；像一首钢琴曲最后一个音符那样，无论用上多么高亢调，结局都是消失与离开。

但情怀有时还真不能当饭，几年前绿城也曾有过资金困境，一度卖给了融创。后来被央企中交入主了，核心管理层换了不少，让曾经的特长生走上了德智体全面发展的道路。

现在的绿城也不免落俗，开始追求规模和高周转。发展速度快了，达到了全国Top10的规模，尤其在北京的市场占有率持续升高。毕竟背靠大树好乘凉，资金压力小很多，拿起地来也不含糊。

新绿城的品质能否依然高水准？

其实，任何人都没有准确答案，绿城在北京的前几个盘都没交房呢。一休分析，绿城也在寻求规模和品质的平衡点。毕竟积攒了这么多年的形象、口碑，谁也不想浪费品牌IP。

大实话：

绿城对于台湖是熟悉的，也是尝到甜头的。

绿城北京，在今年有过三盘齐发的盛况，分别是朝阳奶西村的晓风印月、台湖桂语听澜、石景山西山云庐。

其实，早在2020年，绿城就这么干过，当时的三个盘是台湖明月听蘭、东小口奥海明月、旧宫和锦诚园。（和锦诚园开盘卖的非常惨）

这次的桂语听澜预计会比较稳，毕竟竞品不多。

6、价值和价格咋样？

同环线楼盘：

西五环外石景山，寰宇天下天赋，7.5万。西六环外门头沟，四道桥三兄弟，实际成交虽然也是五万多，但定价的限价是6.1万，而且出了六环。

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东五环外，朝阳豆各庄，同样来自绿城的沁园，6.5万。通州环球影城旁的碧桂园和世界，6.2万。

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北五环外就不说了，好位置的妥妥贵不少，十万多的也有。没地铁的昌平北七家，御邸6万，硅谷one要5.4万。

南五环外，未来云城指导价5.9万，最近成交均价5万出头，即便桂语听澜开盘给折扣，肯定也比未来云城贵。

综合来看，桂语听澜指导价并不高，受到双限购制约。预计成交价来说，只是比同环线的南五环高。

周边竞品：

明月听蘭，开盘5.3万左右，后来价格一直涨，现在的几套尾房均价要6.2万左右了。也是改善盘，96㎡起步，在台湖的北侧，挨着双轨交汇的次渠站，一休同样很熟悉，对两者的细节对比和房源情况感兴趣的，单问我。

咱就说说：单价5W＋的通州台湖商品房明月听蘭咋样？

绿城明月听蘭「实景谍照」

万科城市之光东望，尾房了，早就贴着5.4的最高限价卖了，还曾捆绑仓储车位，房源挑选空间不大。位置地段和桂语听澜几乎一致，但是限竞房，五年限售。

附近的马驹桥板块，上车门槛比台湖低不少。六环内的橡树湾，六环外的金悦郡都还有房，只是价格已经比开盘时贵了很多，甚至单价高了1万多。其实这俩盘去化也很不错，台马都很火，只是体量大了点，而且有双限购限制，好多粉丝都想买，苦于没资格。这其实也是一个缩影，如果台湖马驹桥限购放开，又会是一番景象了。

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以上楼盘，一休都可以给大家操作薅羊毛优惠，隔行如隔山，能帮则帮。

二手房和周边新房价格数据：

缺点总结

1、先说交通层面的缺点吧。

桂语听澜到地铁的距离稍微长点，步行倒是没问题，只是不会那么的舒适。

区域周边因为是刚刚发展起来的，所以暂时没公交车，交房后预计就能有。

一年前，有传言，17号线会继续向南延长一站，为了和21号线(S6)换乘。但目前21号线给出的大致路线中，很有可能与17号线在嘉会湖换乘。如此一来，桂语听澜附近的嘉会湖站便成为了双轨交汇，是利好。但通过一休多方调查，这事还没100%敲定，不要被蓄意带节奏信息误导。

开发商在楼盘的宣传中，也提到了M102利好。这是通州副中心的环线，有可能会增加亦庄支线，串联次渠和亦庄火车站，一休认为落地概率确实存在，但坦诚的讲，M102主线还暂时没谱呢，大家别太高期待。

亦庄火车站不仅是地铁站，更多的是火车站功能，已经建成十余年了，一直没通车，很多有京津通勤需求的朋友们望眼欲穿。暂时来看，短期内还是没有要开始运营的迹象。

2、通州对台湖并不好。

虽然是亲生的儿子，血浓于水。但台湖这小子和他隔壁有钱大叔走的太近，亲爹担心孩子早晚要改姓亦庄，而且自顾不暇，于是对台湖也基本没怎么接济过。

原生家庭没给过什么，底子薄，甚至连路都要新修。

3、上不了的景山。

景山学校，划定了招生范围，只有东惠家园，也就是只面向东城安置居民。

旁边共产房的业主闹事，说不公平。

其实某种程度来说，也算公平。三个小问题，您细琢磨。

景山学校本部是不是东城的？

为啥这新学校就在安置房楼下？

那批东城业主当初为啥甘心来了偏远的亦庄？

一切都是早有安排、早有承诺，现在只是在兑现，何况期房都是无法保证学区的。

话说回来，即便过两年景山学位充裕，逐渐加收附近生源，说句实话，也几乎轮不到共产房业主，纯商优先。

保障性共产房，肯定是有学上的，但上学顺位基本都是排在最后的，这是现在的游戏规则。

4、医疗利好都不见了。

曾经，北京儿童医院是妥妥的定在了台湖。但去年，这个三甲跑到了亦庄河西，而且选址已经确定，基本不会再改回来了。

东望当年开盘时，还曾宣传附近的三甲医院利好，这是区别于儿童医院的又一个三甲。但最新几版的规划中，这个三甲也没了。

优点总结

1、位置重要，很难不发展。

北京的发展主要方向就是东和南，尤其是东边的通州和东南的亦庄，这是符合京津冀一体化和城市集群效应的。

通州和亦庄，分属不同战略意义，那为啥不把他们连接起来呢，一政一经，相辅相成，岂不美哉？

两者之间只差一个台湖，不发展是不可能的。

况且，这么大面积战略留白用地，很难得。

2、双限购解除的必然性。

亦庄新城不仅扩容了，还扩权了。实际行动也已经有了，马驹桥、台湖部分单位社保业务划转至北京经开区。

台湖马驹桥，现在旗帜鲜明，准备全心全意跟着亦庄混了。如此，这位有钱的邻家大叔，也许就不必对干儿子藏着掖着了。

跟着亦庄混是好事，棋局活了。

3、楼盘四周有统一规划。

主要体现在三个方面，一是教育用地，北侧和西南侧有俩学校，都是西城名校。二是楼盘附近有不止一块多功能用地。三是旁边还有住宅用地，按照经验，指导价预计比桂语听澜贵，俗称抬轿子。

4、综合实力不错。

学区＋产业＋地铁，最重要的三个要素已经凑齐，发展前景乐观。

如果可以在北京小学和北京八中就读，也算很理想的结果了，西城区TOP级。品牌影响力方面，甚至比景山还强，家门口就能上学。

亦庄路东区有大量产业人群，但一直缺少品质商品房，预计会有一定的外溢需求到台湖。

且台湖的嘉会城非常值得期待，通明湖信创园也已初具规模，台湖有朝一日或许不用再抱大腿了，自己成为大腿。

2022房产财报季

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我是一个容易伤感的人，也是一个容易心动的人，只要你对我好一点，只是比对待自己同桌要好一点，我就有可能会认为你喜欢我，然而，我是一个不语言表的人，我不会把自己内心的真实的想法表现出来，我会带着面具绝处逢生的做人，我感觉这样很累，让原本开朗的我不见了，原本可以像其他人一样在充满激情的年龄，可以放飞自我，快快乐乐。