前4月上海土地收入冠全国 国内14家房企评级遭下调

【数据】中国城镇居民家庭资产均值逾300万负债主要是房贷

中国人民银行调查统计司对上一年度中国城镇居民家庭开展资产负债情况调查。调查结果显示，中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，金融资产占比低，房产占比超七成。中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，户均253万元，占家庭总资产的八成。住房是家庭实物资产的重要构成，居民家庭住房拥有率相对均衡。

中国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。商铺及厂房等经营性资产是家庭资产差距大的重要原因。拥有经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元，是没有经营性资产家庭的3.4倍。家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高。

点评：很显然，房产成为大多数家庭的主要资产，家庭负债结构中房贷是主要构成部分。城镇居民家庭的住房拥有率已达96%，户均拥有住房1.5套，市场供应更应该考虑的是提供怎样的房产才能满足新的需求。

【土地】前4月上海土地收入全国最高

在上海，除了天气热以外，土地交易市场也呈现出一片火热景象。数据显示，2020年1-4月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交5427亿元，较去年增长39.9%；规划建筑面积TOP10城市成交10809万平方米，同比增长18.1%。其中，上海以870亿元成交总价位于榜单首位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市中上海土地市场活力较强。上海自贸区临港新片区的建设和长三角一体化发展规划都是上海非常大的优势，尤其凭借着长三角经济活力，使得在疫情之下上海成为率先反弹区域。

点评：上海土地市场成交火热与其政策宽松不无关系，上海放松了对拿地限制条件，中小房企在沪拿地可以有更多机会，同时冻结期缩短也非常有利于资金压力偏大的房企。优质的稀缺地块、各片区新的卖地方式、新政策的出台等都吸引着各大房企目光。实际上，在利好市场政策下，一线城市土地交易市场都有所升温。

【融资】4月房企债券融资总额环比下降37%，14家房企评级遭下调

根据贝壳数据显示，2020年1-4月TOP100房企销售25992.9亿元，同比下降16.9%；4月单月TOP100房企总销售额为9193.1亿元，环比增长17.8%，同比下降6.6%，降幅较3月收窄7.3%，TOP100房企在疫情后的销售恢复效果好于预期。

与此同时，房企在融资市场表现活跃，主要体现在国内市场，海外债市受疫情严重，4月新增海外债发行归零。2020年1-4月房企境内外债券融资累计约5010亿元，融资规模较去年同期下降10%，延续2019年同期下降趋势，但降幅收窄10%。2020年前4月融资规模为2019年全年的41%，房企融资意愿强烈。2020年4月单月，国内外债券融资总额发行约1010亿元，环比下降37%，同比下降44%。

2020年4月，穆迪将中国房地产行业的展望调整为“负面”。2020年1-4月，国际三大评级机构，对房企进行了26次评级或展望下调评价，共涉及14家房企。从评级调整原因来看，主要包括三方面，一是业绩不及预期，其中包含像金茂、禹洲这类房企，近几年迅速扩张，销售规模不断攀升，但合作项目权益占比不足，造成业绩上升但利润不及预期的情况；二是债务到期压力和流动性风险较大，三是杠杆率较高和偿债能力较弱。

点评：国际评级机构行业展望负面，将会带来一系列的后续影响，为房企在海外融资带来消极影响，预计上半年海外融资将大幅缩水。同时会进一步影响行业的估值水平，投资人观望情绪之下，将增加后期融资难度，对于中小房企影响可能更大。

广州日报全媒体文字记者：刘丽琴