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二手房征税有所调高 桂林二手房市场交易开始降温

  自治区地税局发布的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(下称《公告》),被认为是房产新“国五条”的广西版本,从1月1日起开始实施。桂林按自治区统一要求实施的“桂林版”也已满半个月。记者14日走访发现,桂林二手房市场交易开始降温,买家“平摊”税负意愿增强,卖家则进入观望。

  今年1月1日之前,我市对于自有住房交易执行两种税收征收方法:一种叫核查征收,按差价征收20%;另一种叫核定征收,也是桂林市民在交易二手房时普遍选择的缴税方式,按转让收入总价的1%进行征税。

  从自治区地税局发布的《公告》开始实施后,二手房中介公司的工作人员都会提醒买家和卖家,交易税要按新政执行了。其中最大的改变是:原来桂林普遍施行的按交易额1%征个人所得税的做法,目前已不能再采用,而是要按6.6%的综合税率征税,或是按交易差价的20%征收个人所得税。

  《公告》实施后,若购住房满5年但并非家庭唯一住房的,需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。无法计算房屋原值和其他合理费用的,采用核定征收方式,按交易价格的6.6%的税率征收。

  此外,个人转让商铺和其他房产的征税也有提高。《公告》实施前,转让商铺和非住宅房屋统一按7.5%的综合征收率征税,目前的核定征收税率已调整为12.65%。

  也就是说,不管是个人转让住房还是商铺和其他房产,在征税方面都有所调高。

  市民李先生本想转让一套位于九岗岭“非唯一”的住房,该房产1994年办理房产证,面积92平米,评估总金额53万元。如果按照2013年的政策,李先生的房子可免缴营业税,仅按交易额1%缴个人所得税5300元;政策调整后,“非唯一”的满5年住房按综合税率6.6%征收,缴税金额34980元。政策调整后比调整前缴税金额多了29680元。

  “缴税金额一下多了那么多,目前也不打算降低房价,还是不急着卖了。”李先生说道。

  新政实施对二手房交易影响如何?记者为此走访了市房屋登记管理中心及部分房产中介。

  14日上午,记者在市房屋登记管理中心大厅看到,相关《公告》已贴在公告栏上。在二楼大厅,每个窗口前都站满了人,但大多是咨询政策及办理其他业务的,办理二手房交易业务的很少。

  “整个上午只受理办件12个,很多市民都赶在新政实施前完成了交易,现在不少市民暂停交易,二手房交易量迅速下滑。”工作人员告诉记者,新政实施前的一个月(即去年12月),平均每天收件50多个,最多一天受理75个。

  “针对现在的情况,只能等等看了。”正在咨询相关政策的王先生发现,若按照核定征收的纳税方式,他正准备转让的购买已超过5年的“非唯一”住房,需要比2013年交易多缴纳5%的营业税,当即决定暂停转让。

  三多一家房产中介负责人告诉记者,转让二手房的卖家习惯“净拿”的交易(即卖家不承担卖房产生的税费,由买方承担),大部分买家也会接受。但交易征税调高后,买家与卖家各承担一半税负的意愿明显增强。

  市民孙先生早就看中了三里店一套住房,但由于资金困难迟迟没有买成,政策调整后更是不敢再买了。“总房价提升了,如果卖家愿平摊税负还可以考虑,否则只能再等等看,或者选择更小或者更偏远的房源了!”

  采访中,不少有购房(二手房)意愿的市民表示,税收政策调整后,增加的税款或加到房屋总价上来,而“满5年且为家庭唯一住房”的房源,总价也会有提升,二手房交易成本提高,原本打算购买大户型的也转向购买新商品房。

  政策的调整,也让一些房产中介“叫苦”。三多一家房产中介负责人说,新政实施前每月都有几套二手房成交,但自从新政实施以来,前来登记二手房的市民少了,至今都没有成交过一套。

  税务部门的最新统计也显示,新政实施后二手房交易量下滑:2013年12月,市本级共收件985个,缴税856万元。2014年1月1-14日,市本级共收件77个,缴税237万元。

  根据《公告》,个人转让应税房产有两种税费征计方式 查验征收和核定征收,市民可“2选1”。那么,选择哪种税费征计方式更“实惠”?

  市地税局相关负责人介绍,所谓查验征收,即对个人转让应税房产,能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,应依法计算征收营业税、城市建设税、教育费附加、土地、印花税和个人所得税等税费。符合条件、资料齐全的,可按税法享受相关单项税种优惠。

  所谓核定征收,即对个人转让应税房产,未提供完整、准确的房屋原值凭证资料,无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,若是个人转让住房,按核定征收率6.6%征收;个人转让商铺和其他房产的,核定征收率为12.65%。

  市地税局相关负责人介绍,《公告》实施后,房产交易中能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的纳税人,若采取查验征收,在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下,可享受免缴营业税和个人所得税的优惠政策;若房产仅满足购房满5年,但并非家庭唯一住房的,交易时可减免5%的营业税,但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。

  若选择核定征收,则不再享受各单项税种的优惠政策。

  例如:某人购进一套80万元的房子,购入未满5年即以100万元卖出。如果按照查验征收方式计算,占税负主体的个人所得税和营业税分别为:个人所得税=(交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用)×20%,约为4万元;营业税=交易价格×5.6%,为5.6万元,最终要缴税9.6万元。如果无法证明房屋原值,只能采用核定征收方式计税:按核定征收税率6.6%计算,税费为6.6万元。由此可见,核定征收方式比查验征收计税少缴纳3万元。

  当然,如果是购买满5年后卖出,查验征收计税可以免缴营业税5.6万元,会比核定征收少缴2.6万元。

  以什么方式计算有利,要根据房屋是否具备有利条件,比如购房是否满5年,是否为唯一住房,房屋买卖的差价大小等因素。为此,市民在计算缴税额度时可在两种税率中任选其一。

  此外,市民还很关心《公告》施行后,二手房转让符合条件者是否还可以减免营业税和个税。

  市地税局相关负责人表示,这次新政实施基本政策并未改变,《公告》实际上是对个人转让、出租房产有关税收征收方式、减免税优惠等政策进一步进行了规范和细化,目的在于加强征管,堵塞漏洞,公平,调节收入分配,有效遏制投机性炒房行为。

  该负责人说,二手房转让符合条件者仍可减免营业税和个税,个人在购买住房时应注意保存好购房、装修、银行贷款利息证明和转让房产中涉及的各项费用的等,这样便于个人在转让该套住房时,在个人所得税前进行扣除。

  符合条件、资料齐全的纳税人,仍可享受这些相关单项税种优惠:对个人转让住房的暂免征收印花税和土地;对转让“购买满5年的普通住房”免征营业税;转让“购买满5年的非普通住房”差额征收营业税;对转让“购买满5年且属于家庭唯一生活用房”的,可以免征个人所得税。

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