"共用大门和物业",却无法一同棚改,深圳这群业主申诉"求拆"

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吴抒颖

“共用一个进出大门，共用出入钥匙卡，两者的物业管理也一样，现在撇开高层，只对低层楼房进行旧改。新规划中，高层朗苑不再拥有小区花园，成为独栋'钉子户'，同时，还将忍受棚改多年造成的影响，例如房屋开裂，噪音空气污染等等。”得知所居房屋被排除在棚改项目之外，朗苑业主愤慨地申诉道。

在深圳，“郎苑”业主的经历并非孤例。近两个月来，深圳多个被列入政府棚改项目的小区均出现了其中的“高层住宅楼”被排除出棚改之外的情况，这也引发了小区业主的不满。

如何处置这种“区别对待”的情况，考验着各方的博弈能力和平衡能力。

同一小区“高层住宅”被落单

因为房价高企，深圳的小区业主们对城市更新的触觉更敏感，而开发商为了缩短周期，采取了“只改多层，不动高层”的更加便捷的改造路径，此时两方的矛盾就出现了。

据《券商中国》9月16日报道，深圳南山区龙联花园业主所居住的小区龙联花园将被纳入政府的棚改项目，但小区内的一栋中高层住宅楼却被划在此次棚改之外，由此引发了高层业主对“同一小区只改多层不改高层”的不满，目前，业主已向有关部门提交了对高层住宅的拆迁诉求请愿书。

龙联花园 图片贝壳找房

龙联花园位于深圳市南山区龙珠二路，占地面积46974.5平方米，建筑面积包含60130平方米的多层住宅楼和15400平方米的一栋高层住宅，该高层住宅楼名为“郎苑”，小区共有住户886户。

正是这栋“郎苑”被排除在这次棚改的计划之外。据《券商中国》，高层住宅郎苑属龙联花园一栋，郎苑与龙联花园共用一个进出大门，共用出入钥匙卡，两者的物业管理也一样，为深圳市东部物业管理有限公司。

根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》中，使用年限在20年以上，且符合存在住房质量、消防等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善三个条件中的其中一条，即可纳入棚户区改造范围；如果使用年限不足20年的，但按照标准被鉴定为危房D级，也可纳入改造范围。

而据镁编了解，郎苑建成于2009年，也正是因为“不符合规定的棚改年限标准”为由，被排除在本次棚改项目范围之外。

但郎苑的业主并不认账。他们在“奥一爆料”上提到，福田区南华村中，有一栋楼龄不足20年的、单独宗地的高层住宅，也参与到南华村的棚改中，与朗苑情况完全相同，基于此请将龙联朗苑栋纳入本次棚改中。

上述业主还指出，郎苑龙联社区的一份子，与多层楼梯房同属龙联花园小区，共同享有停车位、绿化、道路、幼儿园等民生设施，龙联朗苑栋不纳入棚改则严重侵害了业主的权益。

但业主拿到的最新官方回复不支持业主的诉求。

据《券商中国》，南山区棚户区改造领导小组指挥部办公室给予的回复称，朗苑住房使用年限不足20年，为独立宗地，且无法鉴定为危房D级，不符合棚户区改造项目的申报标准。

此外，朗苑所在地块为独立宗地，朗苑为与龙联花园所在地块分宗后所建，其规划设计均独立于龙联花园，已单独考虑并配建了停车、菜市场等生活设施，在本宗地范围内享有单独的配套，建筑设计方案与配建设施符合相关标准。朗苑与龙联花园分属不同的宗地，建成时间有别，登记名称也不相同，因此，朗苑与龙联花园不属于同一个不动产单元。

信荣房地产律师团队张茂荣对镁编分析称，（能不能列入棚改），其实是一个法律适用问题，通过政府部门的回复来看，它不够20年，宗地规划也不是一起的，从合法性来说它确实不符合条件。不过业主认为之前有过先例可以进行整改，“合理性我认为是存在的。”

“区别对待”如何权衡利益？

实际上，郎苑只是近期深圳刮起的“棚改风”中的其中一个典型案例，在此之前，罗湖区乐东花园的业主也因为相似的经历而发起请愿。

据镁编获得的一份“关于乐东花园旧改问题的诉求”，其中提到近期东湖街道办委托第三方明昇公司对东乐花园小区业主进行更新意愿征集摸底时，明确表示只针对多层业主，并不包含高层业主。

东乐花园 图片贝壳找房

此后，东湖街道办回复称：东乐花园分属不同年限、不同宗地建成，容积率也不一样。基于现有政策“对现状容积率超过2.5的小区，更新模式原则上以综合整治为主”，我街道先行征集多层业主意愿，以进一步研究后续更新工作的可行性，包括高层纳入更新的可行性及更新模式。

不过据乐东花园的业主透露，目前高层业主也已经与多层业主一同签署《城市更新单元申报意愿征集表》。

合一集团董事总经理罗宇告诉镁编，只改多层不改高层，很现实的问题是，算不过“经济账和规划账”。

罗宇提示，更深层的原因是需要综合考虑公共利益、教育学位与交通等综合配套因素。倘若一栋100米的楼，棚改之后无法再提高容积率增加保障房或公共配套，只是使用全体纳税人的财政资金来帮助部分原业主单纯的拆旧建新，既无助于增进公众利益亦不公平。政府主导财政投入的棚改模式需要考虑更多的公共利益与经济社会效益。

但这种情况的解决，需要有一个妥当的方案，张茂荣指出，以客观结果来说，如果同一个小区多层棚改成了超高层，它会导致容积率的增加，那居住密度会增加，客观上对原高层业主的确存在舒适感降低的影响。

因此，在权衡利弊时，也的确应该在法律的框架下，寻求更合理的解决方式。深职院房地产研究所所长邓志旺就告诉镁编，遇到这种情况，首先要以法规来做，当然也要考虑到城市更新以后对高层建筑的影响。

“那么旧改中仍需要去考虑一些补救的措施，比如说多层这边改造以后是不是留些空间给高层？或者说让高层也享受到更多配套等。”邓志旺续称。