摒弃“地上捡钱”、下沉社区团购,物管企业突破边界的首选?

摒弃“地上捡钱”、下沉社区团购,物管企业突破边界的首选?魔神艳游 新京报 ：张晓兰 近年来，物企正逐步从房地产开发产业链末端独立出来，转变为有着丰富商业内涵的市场主力。特别是2020年，房企分拆物业上市的热潮再度袭来。那么，在双循环新发展格局及疫情防控常

新京报 ：张晓兰

近年来，物企正逐步从房地产开发产业链末端独立出来，转变为有着丰富商业内涵的市场主力。特别是2020年，房企分拆物业上市的热潮再度袭来。那么，在双循环新发展格局及疫情防控常态化背景之下，物管企业如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务？又该怎样创新求变，开辟物业服务新价值？

近日，在“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变物业管理资本论坛”（以下简称“论坛”）上，业内人士表示，扩规模仍然是行业主旋律，但在发展过程中，物企既要做好运营，满足资本的需求，同时又要做好服务，这并不容易，未来机遇与挑战并存。

物企上市大年，估值回归理性

在业内看来，近年来，物企正逐步从房地产开发产业链末端环节中独立出来，转变为有着丰富商业内涵的市场主力。而随着物企在今年社区抗“疫”的进程中发挥了关键作用，物业价值进一步凸显。在多重因素助推之下，今年众多物企纷纷“乘风”奔赴资本市场。

“扩规模仍然是行业主旋律，房地产行业白金十年还没有过完，物业服务企业会迎来最好的黄金十年。”在上述论坛上，中指研究院常务副院长黄瑜如是称。绿城服务集团行政总裁吴志华亦指出，物业管理行业已迎来“盛世”，体现在高增长、高估值、高确定性，以及相关政策利好。

无疑，今年是物企上市“大年”。截至12月17日，共有37家物企登陆港股、3家企业进入A股。除此之外，包括龙头物企在内，大部分物企是从地产企业中分拆出来的，带有明显的地产属性。

正因如此，物企上市后其估值与母公司关联度较大。“物业管理企业平均估值在0.5-0.6左右的水平比较合理，但个别公司会更高些，包括金科、绿城等物业公司，这与母公司及物管企业在行业中的排名有关。”中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲称。

“物业管理面积都是‘香饽饽’，未来房企旗下物管企业可能是重要的平台，以后母公司怎么发展，对物企的重要性会越来越大。”竺劲说。

值得一提的是，今年下半年开始，前期活跃的物业股出现明显回调迹象。不过，在雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙看来，物业行业基本面并没有发生太大变化，物业股回调，是由于投资者较为敏感，“‘三道红线’出台，以及受疫情影响交付出现延迟，导致投资者对物业估值打折。物业行业在投资者眼里，还没有成为一个独立行业，投资者对物业的定位是劳动密集型，同时附属于地产。”

那么，2021年，物企估值是否会有所提升？对此，竺劲预计，2021年物企估值会有所提升，但不会回升至此前高点水平，“此前存在稀缺性因素，如今供应量变大了。以前带有更多想象空间，如今明确物企除住宅物业外，还可以介入非居住物业及城市服务，主要讲的故事是扩赛道，考虑哪些公司未来能在这三个赛道胜出，慢慢变得务实了。”

物业并购已然“起风”，上市潮会否持续？

然而，对于正在准备赴港IPO的一些中小物企而言，一则消息或让他们有些“紧张”。

11月27日，港交所刊发有关主板盈利规定的咨询文件。港交所认为，最低盈利规定与修订后已调高的最低市值规定不相适应，引起了对申请主板上市的公司质量的监管关注，因此港交所建议将盈利规定按市值规定于2018年的增幅百分比调高150%，或按恒生指数平均收报点数（由1994年至2019年）的概约增幅调高200%。上述规定预期将于2021年7月1日起实施。

在此背景下，一些打算赴港上市的物企也因此加快了各项工作的推进步伐。投行人士预期，明年7月前会迎来一拨赴港上市的高峰。

新城悦服务集团首席战略官兼董秘尤建峰指出，按照上述条件，规模较大的前30强地产背景物业公司，或市场化程度较好的第三方物业公司才有上市机会。这一政策执行后，会减少物企的上市机会。

在李大龙看来，随着行业发展，未来回归A股市场，让更多国内投资人认可物业行业是一大趋势，“随着行业进一步整合，房地产进入调整期，物业管理行业进入整合和分化期，将来头部企业或将有机会享受A股带来的价值红利。”

事实上，与房地产的发展路径相似，物业服务的成长故事，也始于规模，“冲规模”已成为行业共识。随之而来的，是物企开启了一轮股权投资或收并购。新京报注意到，在今年上市的物业服务企业中，大部分企业都表示，将募集的资金用于收并购等战略扩张，物业并购已然“起风”。

“截至目前，今年上市公司公布收购达34例，总金额接近100亿元，此外还存在一些一级市场并购案例，预计未来上市公司并购会进一步加剧，除了一级市场并购外，未来一段时间里，可能会出现二级市场并购和整合，包括跟上市公司进行股权、生态链上的植入等。”碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示。

不过，并购并非易事，在李长江看来，收并购或出现“消化不良”现象，具体表现在团队、机制、标准、文化方面的融入问题，若这些方面无法融入，“不仅无法达成目标，反而会把企业的‘身体’搞坏了。”

“一起往前走的企业要门当户对、志同道合。”李长江坦言，所谓“门当户对”指的是双方要有共同的理想，如果仅当成一单生意，容易出现“消化不良”现象；而“志同道合”指的是要有情怀，要真正让客户、投资者、员工受益。

上市背后，增值服务仍是“主战场”

上市并非物企的最终目标，未来物企的发展，离不开运营与服务本身。在李长江看来，物企未来决战的主战场在于“增值服务”，但就行业现状而言，增值服务还未完全定型，“众多中小物企还难以形成真正的模式，没有规模，且项目分散，不可能形成较大的效益。”

在世茂服务控股执行董事兼总裁叶明杰看来，现在很多物企都在做增值服务，但实际上针对C端消费者的增值服务很难操作，而针对B端的增值服务，或从B端再发展到C的增值服务相对简单些，“不同的物企要自己去选择，小处着手，不要大量快上，仓促布局风险很大。”

在彩生活董事长潘军看来，只有将业主转变为用户，物企才可能成为真正的流量入口。基于此，物企要从之前对物的管理，提升到对人的服务，再到社区的融入，把小区打造成社群，增值服务才能落地。具体而言，要让社区居民融入其中，与党建结合起来；此外，打通街道办、居委会、社区工作站的相关工作，与业委会形成互动。

从目前来看，对于下沉市场的挖掘，物企实际上已经有了很多探索，比如借助互联网的力量开展社区团购业务。对此，李大龙称，单一物业公司或物业小区，其密度不一定够，预计未来物企之间会产生网格化的合作，这种合作会带来整个社区的增值服务，从而在社区团购上形成新突破。

“突破边界”延伸服务，机遇与挑战并存

除加强与社区的联系外，近年来，物企也在不断突破边界，逐步将社区服务延伸至城市服务、空间科技服务。不过，这些业务到目前为止，还未形成一个综合的成熟模式，“这些模式的探索需要先行者，需注意不要一下子触及太多。”叶明杰称。

“物企在突破边界发展的同时，需要静下心思考，行业的护城河及相应短板。”吴志华表示，短板方面，这几年，物企纷纷加大科技投入，以科技推动服务与管理效率的双向提升，但目前尚未完成从量变到质变的迭代，未形成以算法为支撑的服务体系，“跟其他行业动辄数十亿元的技术研发相比，物企科技投入还远远不足，由此造成‘用户提出需求、公司分配任务、员工努力满足需求’这一管理模型，只是响应需求，造成被动式服务，没法主动获取需求，满意度无法提升至较高水平。”

“大部分公司缺乏中后台体系和技术赋能，鲜有对社区需求的预测，也没有基于预测的人力资源排布，更没有针对预测开展的前瞻性业务布局。”吴志华称。

吴志华还指出，布局社区生活服务已成行业共识，是未来物企重要的业绩增长点，但当前社区生活服务中，每户家庭创造的营业收入仍偏低，服务缺乏差异化。此外，行业还存在人才缺乏的问题。

“未来机遇与挑战并存。”基于此，在吴志华看来，物企既要追求规模又要追求效率，同时又要多元化服务和科技服务。其中，一大关键点在于，要改变以往“地上捡钱”的传统增值思维和盲目叠加的规模扩张思维，从而构建规模和效率的良性循环。