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“招保万金”重回TOP10,地产江湖迎来新变局

第一财经 作者:陆瑶

2021年伊始,地产圈的变化,悄然而至。

克尔瑞研究发布的2021年1月房企销售数据显示,十强席位中,万科(000002.SZ)、恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、保利地产(600048.SH)、融创中国(01918.HK)、中海地产(00688.HK)、中国金茂(00817.HK)雷打不动,金地集团(600383.SH)延续了去年的佳绩继续稳坐,招商蛇口(001979.SZ)和华润置地(01109.HK)则重回前十,原本长时间占据十强席位的新城控股(601155)、世茂集团(00813.HK)等后起之秀,暂时落了下风。

单月数据或许并不足以代表趋势,但昔日A股市场上地产四大标杆“招保万金”同回十强席位,大有夺回阵地之势。由于招商蛇口和华润置地的回归,房企销售十强中,国资与民企的对垒从过去长时间的平分秋色,逐渐变为当下的7:3。

易居企业集团CEO丁祖昱表示,地产确实出现了一些新的趋势,但单月数据尚不足以说明问题,后续走势仍待观察。

另一地产企业总裁则向第一财经表示,未来国资背景的公司依托较低的融资成本,在项目拓展上占据优势,而民企与国资合作的现象也将增多。

老牌房企回归

从具体销售数据来看,房企的销售规模持续大比例增长。今年1月,百强房企实现销售操盘金额8705.3亿元,整体业绩规模较2020年和2019年同期分别增长70.7%和50.3%。入围百强的门槛金额也提升至17.1亿元,较2020年和2019年同期分别上升90.0%和53.8%。

在整体规模快速增长的进程中,十强房企的增长更为显著。今年1月,十强房企的门槛金额已达到187亿元,较2020年和2019年同期分别增长81.2%和119.0%,这一增速远高于二十强、五十强等其他梯队。

而在整体显现规模优势的十强房企中,金地集团、招商蛇口、中国金茂和华润置地的增长势头则最为迅猛。这四家具有国资背景的房企常年位于7-20名的第二梯队,但在2021年显现出了强劲的增长力。

招商蛇口在今年1月实现了209亿元操盘金额,较2020年和2019年的同比增幅分别为120%和152%,成为前十强房企中近两年同比增幅最大的房企。从2019年初的第18位,到2020年初的第11位,再到今年年初的第8位,招商蛇口在房企销售榜上实现了大踏步式的跨越。

金地集团同样呈现出销售的同比大幅增长,今年1月的操盘金额为239亿元,较2020年和2019年分别同比增长115%和150%。2019年,金地集团始终在销售榜第11-13名之间徘徊,进入2020年后,金地集团开始冲进前十强,并将这一势头延续至2021年,其与前六名“固定军团”的差距也在一并缩小。

同时,金茂集团和华润置地的操盘规模也在今年年初出现快速增长,两家公司相较于2020年和2019年同期的平均增速均超过90%。从各年年初的表现看,金茂集团近年来表现稳定,在前十强的最后三个席位中上下浮动;华润置地则从去年年初的第17位上升至今年年初的第10位,回归十强行列。

面对房地产政策持续收紧的2021年,百强房企销售规模的稳健增长也意味着中小房企能分到的“蛋糕”越来越小。需求端的“三道红线”和供给端的房贷“两道红线”共同作用,倒逼房企加速去杠杆、降负债,加快去化和回款的速度成了房企扩大资金池最安全的方式。今年年初,上海、北京等多地开始加大信贷资金管控力度,房企销售回款的难度也将随之增加。

克尔瑞称,在信贷增量受限的情况下,银行放贷将向高能级城市、规模房企进一步倾斜,中小房企更可能出现财务危机,资金压力较大。为了缓解资金压力,房企需要加强现金流的管理与预警,在收入端加速去化、以价换量,在支出端量入为出、调整拿地力度。

“长跑”优势渐显

值得关注的是,这一波增长动能较足的企业,均是带着国资色彩或国资控股的老牌地产公司,而从这些公司去年在土地市场上的布局来看,今年大有继续高增的趋势。

土储规模是支撑房企后续销售额的基础。2020年,万科、中海、保利位居拿地榜前五位,拿地金额均超过千亿;华润、招商蛇口、金地集团分别位列拿地榜第6、11、12位,拿地金额在700亿-1000亿范围内。其中,保利在2020年全年的全口径新增货值超过5000亿元,金地集团、中海地产、招商蛇口、华润置地和万科的新增货值则在2000亿元-5000亿元范围内,十强房企的国企成员为后续的销售规模提供了充足的货值保障。

招商蛇口则将拿地的强劲势头继续保持到今年。今年1月,招商蛇口拿地金额为73亿元,新增货值122亿元,位列1月份房企拿地金额榜第6位。在招商蛇口的拿地区域中,长三角区域和粤港澳大湾区分别拿走了65亿元和8亿元,其长三角拿地金额的四分之三花在了杭州。

有地产行业分析人士对第一财经表示,在民营企业的土储布局中,往往三四五线的土地占比较大,国企则主要在一二三线城市发展业务,目前一二三线城市市场较为健康。在信贷受限的背景下,重点城市也更容易获得银行放贷的倾斜。

根据中指研究院发布的今年1月份重点城市房企拿地金额数据,杭州、上海、成都、宁波的房企拿地金额前十榜单中,超过半数为有国资背景的房企。

除了土储的规模和构成外,国企在资金获取方面的优势则更为明显。“过去国资发展较为稳健,杠杆相对较低,因此‘三道红线’的影响比较小,发展节奏能够保持相对稳定。在资金配给和资金利率上,国企的优势也在逐渐显现。”上述分析人士表示。

一位公司排名显著提升的房企负责人对第一财经表示:“我们是‘被’进步了,因为其他企业挤水分,速度也下来了。”

有中型中资银行负责人对第一财经介绍道,银行在做房地产贷款时会遵循“好企业、好项目、好地段”的原则,国企和重点城市项目的优势则会有一定程度的凸显。

“对于民企来说,需要从以往追求的高周转模式转变为利润和规模并重的模式,也就是要从短跑转变成长跑,毕竟在目前的环境下,活下去,比大规模更为关键。相对而言,一直在匀速长跑的国资就脱颖而出了。”上述分析人士称。

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