住房租赁监管升级 “租金贷”篱笆扎紧

住房租赁监管升级 “租金贷”篱笆扎紧生出个吸血鬼宝贝 上海证券报 作者：张艳芬 长租公寓平台迎来多地监管规范。2月以来，深圳、北京、上海三地先后发布了针对住房租赁资金监管的文件，直指长租公寓平台“资金池”问题和“租金贷”资金监管问题。

上海证券报 作者：张艳芬

长租公寓平台迎来多地监管规范。2月以来，深圳、北京、上海三地先后发布了针对住房租赁资金监管的文件，直指长租公寓平台“资金池”问题和“租金贷”资金监管问题。

上海住建委等十部门共同制定的《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（下称《意见》）中明确要求，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务；已开展个人“租金贷”业务的，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划。

“一边是收不到房租的房东，用贷款资金付了房租、却被房东赶的租客；另一边是给租客提供信贷资金的银行。‘租金贷’引发的问题已经让市场形成多方共输局面。”一位业内人士表示。

近年来，随着蛋壳、自如、青客等长租公寓兴起，“租金贷”活跃起来，并让租赁平台、银行、房东、房客四方形成联动。但脆弱的四方关系却屡屡因长租公寓平台资金链断裂而土崩瓦解。

在这一模式下，银行等金融机构将贷给租客的钱，直接一次性支付给平台，而租客再向金融机构按月偿还租房贷款。一旦平台突然出现资金链断裂，不再向房东支付每月租金，就会直接造成租客和房东之间的矛盾冲突。

“其实从2017年到2020年，每年都有长租公寓平台‘爆雷’，这些平台或是‘跑路’，或是出现资金链断裂。”这位业内人士总结道，近年来长租公寓“爆雷”的关键原因，即在于一些长租公寓平台通过“租金贷”归拢资金，以长收短付等方式形成“资金池”进行盲目扩张，导致一旦遇到疫情等极端情况，资金链极易发生断裂，进而没钱再向房东支付房租。

深圳、北京、上海近日发布的文件，一个共同点即严控“租金贷”拨付对象，“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。业内人士认为，这一监管措施有利于制止租赁平台利用“租金贷”盲目扩张，从根本上杜绝“爆雷”事件发生。

其中，上海更是进一步压降“租金贷”业务。上海发布的《意见》明确提出，严控租金贷款业务，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

2020年以来，多地住房租赁政策密集出台，对于长租企业的资金监管力度逐渐加强，以更好地促进住房租赁市场有序发展，体现“租售并举”住房战略。贝壳研究院提供的数据显示，2020年1至10月份，全国重点城市出台了107项住房租赁政策，涉及住房租赁市场的监管、规范、培育以及补贴等方面。其中，成都、西安和杭州等城市明确了针对租赁机构的资金监管的措施。

“对银行业影响不大，不少银行前两年已识别出租金贷款的相关风险，减少或退出在这个领域的布局。其实从2017年起，国有大行和部分股份制银行在布局租赁市场金融服务上很活跃。但2018年以来，长租公寓频繁‘爆雷’，商业银行就及时将业务暂停了。”一位国有大行华南地区业务人士告诉，他曾在2017年负责该行的住房租赁业务，在他看来，与长租公寓平台合作的“租金贷”发展过程，可以给银行开展场景式金融起到警示作用。

“长租公寓和‘租金贷’是新生事物，对于一些年轻群体，‘租金贷’可以解决其资金周转问题。在新生事物发展的头几年，爆发一些问题、存在监管盲点，往往难以避免。”他认为，银行应厘清其中的权责关系，思考真正的风控对象是平台还是个人，不应忽视平台利用资金池进行期限错配，作高杠杆扩张。