大佬论房|中国奥园陈志斌:2021年市场仍是“稳”字当头

大佬论房|中国奥园陈志斌:2021年市场仍是“稳”字当头1000种死法第四季 2020年，中国房地产行业在经历新冠疫情后依然创出全年销售面积和销售金额两项新高。 那么，在坚持“房住不炒”以及金融审慎的“三条红线”原则全面落实背景下，今年楼市走向又是如何? 澎湃新闻

2020年，中国房地产行业在经历新冠疫情后依然创出全年销售面积和销售金额两项新高。

那么，在坚持“房住不炒”以及金融审慎的“三条红线”原则全面落实背景下，今年楼市走向又是如何?

澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管，试图从他们眼中寻求中国房地产市场的发展之道。

“随着‘三条红线’的落地，去杠杆、提质量是未来几年房地产企业发展的主调，房企必须向内部管理要效益，告别粗放式管理，走向精细化管理是必然之举。”近日，中国奥园(03883.HK)执行董事、执行总裁、首席财务官(CFO)陈志斌在接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访，谈及房企“三道红线”时如是说。

按照监管层对房企“三道红线”的划分：一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%;二是净负债率不超过100%;三是现金短债比小于1倍。监管层根据房企踩线数量的不同，将其分为“红、橙、黄、绿”，档位根据有息负债规模增速阈值来设定，每降低一档，融资规模上限增加5%。

陈志斌表示，在此规则之下，中国奥园基于一贯审慎的财务纪律，过去四五年一直将净资产负债率控制在较低水平。2021年，该公司将采取更加精细化管理，严格按照“三条红线”的政策要求，全面向高质量发展迈进，通过继续抓回款，降负债，保障公司平稳健康发展。

此前中国奥园发布的2020年业绩显示，公司全年实现未经审核物业合同销售额约1330.1亿元，同比增长13%;合同销售面积约1288.2万平方米，同比增长10%，平均售价约每平方米10325元。中国奥园管理层在2020年业绩会上曾表示，预计2020年销售目标较2019年销售额增长12%，即达到约1322亿元;由此来看，中国奥园已超额完成2020年度销售目标。

2020年，一场突如其来的新冠肺炎疫情使得地产这个极度依赖线下销售的行业受到重创。

在谈及中国奥园的应对措施时，陈志斌表示，“面对疫情不确定性，行业形势的变化，奥园一方面坚持审慎的财务策略，一方面继续提升产品竞争力，向高质量、可持续、全面发展迈进。疫情期间，我们采取各项线上线下安全防护措施，全力保障员工和客户安全。同步迎合市场对健康居住的需求，我们狠抓产品力，全力提升客户满意度。作为企业，踏踏实实办好企业，解决更多人的就业，多投资多纳税，善待员工、客户，帮助贫困地区人民奔小康，就是实实在在的爱国、报国。”

在开发建设的项目方面，截至目前，中国奥园已经在全国范围内有317个项目，覆盖华南、中西部核心区、华东和环渤海区域，中国香港、澳门以及澳大利亚、加拿大等国家和地区。

“未来，中国奥园坚定看好大湾区发展，以城市更新为重要切入口，持续深耕湾区。”陈志斌说，“除了大湾区外，奥园也将继续布局以成渝为主的中西部核心区、长三角及华中等城市能级高、人口净流入、产业发展格局良好的一二线城市。”

中国奥园2020年中报数据显示，在奥园6587亿元可售货值的城市更新土储中，粤港澳大湾区占95%。

目前，地产公司已经不只是单一做地产业务了，多家地产公司的业务涉及新能源汽车、教育、影视等等。

陈志斌认为，房地产行业竞争加剧，房企需要寻求房地产业务以外的第二增长曲线。

“依托‘一业为主，纵向发展’战略，围绕‘构筑健康生活’的品牌理念，聚焦房地产主业，中国奥园同时也发力科技、健康、文旅、城市更新、教育、美丽产业等领域，除地产主业外，深入打造奥园健康、奥园美谷、文旅等多个资本平台，持续深耕美丽健康产业，发力智慧健康、社区养老等。2020年底，文旅项目奥园英德巧克力王国顺利开业，实现地产主业与非房产业的双向赋能和协同发展。”陈志斌说，对于新业务，奥园坚持拓展既符合国家政策鼓励发展的，又与公司主业相关且有广阔市场前景的利国利民的产业。

对于2021年的楼市展望，陈志斌认为，近几年，国家始终坚持“房住不炒”政策不动摇，保障市场平稳健康发展，预计2021年市场仍是“稳”字当头。

澎湃新闻 ：李晓青

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