限售+限价,上海进一步加强房地产市场管理

限售+限价,上海进一步加强房地产市场管理季钲瀚 第一财经 作者：孙维维 3月3日，上海市住建委等部门发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（下称《通知》），包括住房限售、房企拿地限价、严格规范企业购买商品住房等七项举措。 “此次

第一财经 作者：孙维维

3月3日，上海市住建委等部门发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（下称《通知》），包括住房限售、房企拿地限价、严格规范企业购买商品住房等七项举措。

“此次政策出台，充分说明当前调控从紧从严导向。结合近期部分大城市政策密集出台，可以认为，今年全面解决大城市住房问题的调控战正式打响了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

《通知》中最受关注的是实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

严跃进认为，这一点其实是配合了此前积分购房政策等内容的。此前积分购房客观上使得一些购房者可以获得优先购房权。同时，和其他城市做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售的条件。此次上海的做法也是充分考虑到此类购房的实际，通过限售，进一步限制此类住房的炒作。这也同时可以使得相关楼盘进一步降温。

房企的非理性拿地常常造成地王频出、“面粉比面包贵”的情况。一位房地产业内人士告诉第一财经，《通知》非常值得关注的一点是，实施土地限价竞价，是上海首次对房企拿地价格做出限制。

《通知》提出，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

“对于土地限价的规定，上海借鉴了其他城市的经验。政策最关键的影响是稳定未来的市场预期。土地最高价格受到限定，楼板价也就限定了，将对稳定未来市场价格预期产生积极作用。”上述业内人士告诉第一财经。

严跃进认为，这一点规定和此前上海普陀区部分地块交易有一定的关联，当时的土地交易也面临了政府约谈。“从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿地王后，可能后续项目开发也会面临较大的约束。”严跃进说。

在住宅用地供应方面，《通知》强调加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。

“土地的供应计划方面，租赁地块分开单列，商品住房可以最大限度地形成有效供应，但租赁用地没有办法形成很多有效供应，两块分开，对于未来保证充足的供应比较有利。”该业内人士分析称。

《通知》还严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

“从此类政策规定可以看出，对于企业的购房也进行了严管。这主要是两个渠道。第一，企业购房后，其持有时间有约束，这样可以防范企业进行短线操作。第二，通过明确居民购房优先的内容，实际上也减少了企业抢房的现象。这样有助于真正保障购房居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。”严跃进说。

此外，《通知》还在严格新建商品住房价格备案管理、强化商品住房交易管理、进一步加强房地产中介管理等方面作出规定。

在新房限价方面，《通知》要求各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。