房企长租公寓规模半年考:万科泊寓第一,龙湖冠寓第二

房企长租公寓规模半年考:万科泊寓第一,龙湖冠寓第二突然的自我 新京报 张晓兰 新京报讯（ 张晓兰）7月13日，克而瑞发布今年上半年房企长租公寓规模排行榜。榜单指出，2020年过半，在整体经济大环境承压背景下，租赁行业负重前行。今年一季度，突如其来的疫情

新京报 张晓兰

新京报讯（ 张晓兰）7月13日，克而瑞发布今年上半年房企长租公寓规模排行榜。榜单指出，2020年过半，在整体经济大环境承压背景下，租赁行业负重前行。今年一季度，突如其来的疫情促使企业开始反思租赁行业发展的内在逻辑；二季度，行业发生了一些新变化，企业开始聚焦资产质量，弱化规模指标，主动调整优化资产结构，关闭一些运营低效的项目，通过收并购整合导入优质项目资源。

规模拓展收缩，TOP20管理规模下滑

榜单显示，2019年，伴随整体经济环境收缩的大背景，房屋租赁行业步入洗牌期。市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入2020年，叠加疫情的冲击，加速租赁市场下行探底。在此基础下，二季度，房企长租公寓整体规模拓展仍处于停滞状态，各企业聚焦内部资源做结构优化，提升资产质量及开业转化，导致TOP20房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降5%，且管理规模门槛相较一季度有所下降；同时，二季度开业增速回升，新开业规模增长6.3%。

究其原因，克而瑞租售事业部分析指出，企业对资产质量进行结构性优化，导致管理规模的下滑。其中，万科泊寓退出部分广深城中村改造项目；龙湖冠寓转向提升经营质量，加大重资产项目的开发力度，选择主动调整优化部分运营欠佳的项目；金地草莓社区、石榴熊猫公寓及宝地友间公寓也调整关闭了部分运营低效的项目。

截至6月底，TOP20企业累计管理规模下滑至约67.8万间，但开业规模上升至35.7万间。基于此，克而瑞租售事业部预计，下半年房企长租公寓仍将聚焦提升经营质量及开业转化，规模维持低增速。

头部效应加速，开业增长聚焦重资产模式

可以说，上半年TOP20房企长租公寓企业阵容稳定，目前市场竞争格局基本成形。从榜单来看，无论是开业规模，还是管理规模，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓均排在前三名。

其中，头部企业仍保持较高的开业转化，TOP5企业中，万科泊寓仍保持领先优势，上半年新开业转化约15000间，平均月增长约2500间。北京首个集体土地租赁项目万科“泊寓|院儿”也于近期入市。

其次，龙湖冠寓、朗诗寓二季度新开业分别达到3270间、3555间，开业转化情况较好。此外，合景泰富新开房源超1000间，二季度首次进入TOP10；佳兆业开业转化提升，累计开业房源超9000间，上升至第八位。

值得一提的是，在融资收紧的环境下，头部企业仍具备多渠道、低成本的融资优势，通过发行4%-5%的租赁住房专项债券，获取资金优势。在市场下行周期中，市场竞争的调整下提升企业市占率。在此基础上，二季度TOP5企业头部效应加速显著，TOP5企业开业规模占TOP20比例达到76.2%，相较一季度环比再提升2%。

此外，在偏保守的态度下，房企转向了聚焦具备资源优势的重资产模式。榜单显示，上半年，龙湖冠寓、景瑞悦樘及中骏方隅相继推出位于核心城市的优质重资产项目。以二季度为例，中骏方隅上海新开业两个重资产项目，新增房源965间。同时，由于重资产项目开业转化周期较长，规模低增速将常态化，更侧重“质”，优质资产也更能提升企业和资产的抗风险能力。

政企合作，开拓新增长点

值得一提的是，今年初，全国住房和城乡建设工作会议再次强调鼓励发展政策性租赁住房，政策性租赁住房也将成为长租公寓市场重要组成部分。基于此，业内预计，未来，政企合作也成为房企长租公寓努力开拓的增长点。

实际上，头部企业中，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等均较早展开公租房、人才公寓的合作，合作落地如万科闵房泊寓疏影店、重庆龙湖冠寓嘉陵大厦等项目。同时，绿地、中骏等房企也在积极跟进政策性租赁住房。

二季度，朗诗寓杭州新开业4个项目，其中，与政府合作的大规模租赁社区——朗诗寓瓜山未来社区项目新开业两家门店。此外，值得一提的是，旭辉领寓得益于前期深耕上海资源，积极展开政企合作，上半年在上海松江和闵行落地5个轻资产项目，管理规模上升至上海第一位。