物业公司培育新业态 拓展增值服务边界

物业公司培育新业态 拓展增值服务边界暗黑破坏神3猎魔人 中国证券报 董添 2020年以来，物业公司IPO数量呈爆发式增长，物业公司市值创历史新高。截至目前，已有40家物业企业成功登陆港股市场，4家企业登陆A股市场。物业板块总市值突破万亿港元，平均

中国证券报 董添

2020年以来，物业公司IPO数量呈爆发式增长，物业公司市值创历史新高。截至目前，已有40家物业企业成功登陆港股市场，4家企业登陆A股市场。物业板块总市值突破万亿港元，平均市盈率超过30倍。不少物业公司市值已超过其地产母公司。业内人士指出，行业发展前景广阔，但目前仍处在初级阶段。物业公司在提升规模的同时，积极培育新业态，拓展增值服务边界。

发展空间大

为了促进行业发展，“G11”上市物业企业合作联盟近日正式成立。据了解，合作联盟成员公司市值超过行业总市值的50%。碧桂园服务控股有限公司为首届轮值主席单位。

在联盟成立大会上，金科智慧服务集团股份有限公司董事长夏绍飞对中国证券报表示，通过设立联盟的方式，物业公司将优势资源集合、共享。对于一些基础服务，单个项目管理边际效益低，通过整合资源，可以大幅提升管理效率。通过客户共享，企业的客户边界会发生本质变化。

彩生活服务集团董事会主席兼CEO潘军则指出，物管行业前景美好，但需要从业人员有更好的心态及更好的机制。

中信证券房地产产业首席分析师陈聪认为，在政策的推动下，物管行业迎来黄金发展时代。物管行业管理覆盖率将由60%上涨到90%，增值服务空间进一步打开，叠加全域化基层治理、专业化后勤服务需求提升，行业发展远景空间大约在2.4万亿元规模，相比目前千亿级的产值规模上升空间大。

陈聪指出，从目前情况看，大型物业企业营收规模尚未达到200亿元，规模化、品牌化道路任重道远。不过，相比简单的规模提升，行业更应该关注运营效率的持续上升。近年来，物管企业人均在管面积不断提升，企业外拓规模持续增长，预计2021年头部企业外拓规模有望超过1亿平方米。

对于物业公司的提质增效手段，陈聪总结为4个主要方面：科技、规模、人才、协同。劳动密集型行业面临的最大挑战是大范围复制高品质、复杂的服务。

规模快速扩张

中指研究院物业研究总监牛晓娟指出，在港股上市的40家物业企业中，16家公司的管理规模已超过1亿平方米。其中，碧桂园服务、保利、雅居乐、恒大、彩生活的在管面积超过3亿平方米。

2020年，百强企业管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增长14.02%；百强企业市场份额上升至49.71%，较上年增加6.10个百分点。TOP10企业管理面积均值为2.64亿平方米，同比增长27.57%，强者恒强态势显著。

2020年，百强企业新增管理面积中超过5成来源于市场化拓展。企业通过市场公开信息寻求合作机会，以优质的服务及专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，全面提升市场份额。

对于物业企业管理面积大幅增长的原因，分析人士指出，百强企业积极承接兄弟企业独立开发或合作开发的项目。百强企业进驻兄弟企业开发的项目后，借助优质服务、专业管理及高效运营，不断累积良好的品牌口碑，标杆项目“以点扩面”，挖掘本地存量市场。此外，百强企业利用兄弟公司与政府、国企之间的紧密联系，成立合资合作平台或项目层面的合资公司，协助获取政府类、公建类以及城市服务项目。

规模扩张为物业企业创收带来持续增长动力。2020年，百强企业营业收入均值为11.73亿元，同比增长12.81%。百强企业稳固基本盘，基础物业服务收入继续走高，达到9.14亿元，同比增长11.92%，业绩贡献度为77.93%。2020年，百强企业毛利润和净利润均值分别为2.88亿元和1.05亿元，同比分别增长15.15%和14.73%。

从上市公司披露的2020年年报看，物业管理类上市公司克服疫情影响，新签约面积大幅增长，业绩回升明显。

以南都物业为例，2020年公司实现营业收入141347.46万元，同比增长13.58%；归属于上市公司股东净利润为13787.22万元，同比增长21.01%，累计总签约项目576个，累计签约总面积约7001.62万平方米。其中，住宅类项目271个，签约面积4812.93万平方米；非住宅类项目305个，签约面积2188.69万平方米。

拓展增值服务边界

2021年初，住房和城乡建设部等十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，鼓励有条件的物业服务企业，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

从物业公司近期的公开表态看，物业公司普遍在拓展新业态，疫情期间积极探索“物业服务+生活服务”的模式，满足居民多样化、多层次居住生活需求，拓宽增值服务边界。

南都物业在2020年年报中指出，持续发力开辟新业态。2020年，公司基于物业服务规模的扩大及客户资源的积淀，持续优化增值业务，削减疫情影响，同时创造盈利增长点。针对住宅类项目业主，居家隔离阶段迅速推出“守候菜篮子”计划，通过大数据分析，扩充高频消费商品品类，并采用视频直播+限时抢购方式，推送应季食物和节日礼品，提高单户消费能力。在大业主停工停业期间，一方面进行清洁机器人试点，探索成本优化方案，另一方面利用自身资源优势，上线家政服务产品，拓展收入来源，降低单一业务风险。

机构数据显示，2020年，8成以上百强企业进入商业物业领域，7成以上企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等，非住宅业态管理面积逐年上升。

多样化的服务业态，为物业公司毛利率增长打下基础。据了解，目前，办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过每月6元/平方米，公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费均超过每月3元/平方米，而住宅物业服务费仅为每月2.05元/平方米。