5月楼市升温透视:“万人摇号”背后的价格倒挂

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5月末，杭州的“远洋西溪公馆”项目领出一批房源（959套）的预售证，共吸引了5万家庭报名。由于申请人数太多，开发商不得不包下网吧，24小时不间断审核购房资质。按照这一比例，该项目的中签概率不足2%。

近日，杭州楼市因这则消息火了一把。楼市从疫情中的复苏，也似乎由此得到了明证。

5万多人摇号的现象确属罕见，但抛开这一极端个案，近期南京、成都等地也出现了“万人摇号”的现象。对比其释放的房源量，这些项目的中签率多在5%以下。

二手房交易的升温同样明显，虽不及新房明显，但个别优质房源快速成交，且近期二手房交易价格出现明显上涨。

从今年3月中下旬以来，房地产市场就从新冠肺炎疫情中逐渐复苏。“万人摇号”是如何出现的？二手房升温对整体市场的带动作用有多大？在种种表象背后，楼市回暖的真相究竟如何？

个别新房项目“万人摇号”

远洋西溪公馆项目位于杭州未来科技城，据了解，该项目于2009年拿地，股东也经历过变更。由于开发周期较长，如今项目周边的二手房价格约在3.5万-4万元/平方米之间，而该项目最高限价才2.8万元/平方米。

出于稳定房价的考虑，杭州一直对新房项目的备案价格有所限制。近几年来，杭州二手房价格不断攀升，但对新房价格的限制并未明显放松。这就使得在部分区域，新房和二手房价格出现一定的“倒挂”。

杭州某房企人士向21世纪经济报道表示，近几年，杭州曾多次出现过新房和二手房价格倒挂的现象，购房者则抱着“买到就赚到”的心态进行抢购。

对于该项目的火爆，该人士还表示，未来科技城属于杭州的新区，定位于发展高新产业的人才特区。近些年，杭州不断在降低落户门槛吸引人才，这一片区是最大的受益者。

21世纪经济报道调查发现，近期同样出现“万人摇号”的南京、成都，均有着类似的价格倒挂现象。

5月初，成都川发天府上城项目正式进行摇号，释放的房屋套数为786套，而参与摇号的人数达到了4万。据了解，该项目的定价为1.1万-1.4万元/平方米，而周边的二手房单价已经超过了1.6万元/平方米。

因一二手房价格倒挂，今年以来，成都共有6个项目出现“万人摇号”的局面，除一个项目的中签率在8%外，其余项目的中签率均不足5%。

但成都本地的房地产从业者指出，成都本地的人才引进政策，以及疫情期间积压的需求释放，也是促成需求释放、新房交易升温的重要原因。

“从全国范围来看，‘万人摇号’仍然只是个案。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，新房市场确实在逐步回暖，但热销现象主要存在于热点一二线城市，仅限于价格有明显优势的少数项目。总体来看，市场上仍有大量去化率不高的项目存在。

贝壳研究院数据显示，2020年1-5月，66城新房市场合计成交套数与成交面积累计降速分别为21.9%、20.0%。也即，虽然部分项目受关注较高，但目前新房交易量仅恢复到去年同期的八成左右。

二手房量价齐升

在价格受限较少、交易更为连续的二手房市场，情况如何？

贝壳研究院指出，今年5月，重点18城链家二手房成交量环比增长15.2%，同比增长42%。5月成交量达到去年月度成交最高水平（2019年3月）的98%。

“疫情对市场的影响在逐步减少。”该机构认为，5月二手房交易量的大幅增长，与疫情推迟了需求的释放、“五一”小长假便利期和房贷利率下降影响购房者预期有关。

目前已有30多个城市的二手房交易规模超过新房，均为热点一二线城市。因此，二手房交易不仅被认为更能反映市场的真实情况，而且对该城市的总体成交规模有着重要影响。

以北京为例，根据北京市住建委的数据，2020年5月，北京二手房网签规模为1.6万套，环比增长39%、同比增长75%。算上新房交易4172套的规模，5月北京商品房交易规模突破2万套，达到了2017年“317新政”之后的最高点。

其中，5月29日，北京二手房单日交易规模破千套，这也是2019年3月之后的首次。

5月北京楼市升温，与西城区教改新政引发学区房交易量上升有关。但即便抛开这一因素，北京市场的升温仍然明显。贝壳研究院指出，5月北京二手房房源成交周期为139天，比4月缩短22天。

严跃进认为，与很多南方城市相比，北京因疫情防控的要求，市场恢复较晚，5月是需求释放最明显的月份。他表示，深圳等部分率先回暖的城市，交易规模已经出现下滑。

根据21世纪经济报道调研，成交周期缩短、交易量上升、好房源遭遇抢购，成为近期热点城市二手房交易中的普遍现象，这也推动了交易价格的提升。

诸葛找房数据研究中心指出，2020年5月，100个重点城市二手住宅市场均价为15208元/平方米，环比上涨0.41%，同比上涨1.33%，涨幅均有所扩大。其中，一线城市5月二手住宅均价达到61279元/平方米。

市场仍在“下坡”

虽然复苏势头强劲，但在多数机构看来，由多重因素促成的5月楼市升温，很可能难以持续。

上海易居房地产研究院指出，从5月各城市表现来看，已有苏州、扬州、成都、无锡等4个城市成交量环比下降。此外，二手房市场最先火热的深圳、南京和杭州，环比增速也大幅回落。这也说明，本轮需求的释放力度相对有限，很难对市场形成持续的支撑。

该机构指出，在今年经济下行压力加大、政府工作报告仍重申“房住不炒”的大背景下，热点城市二手房交易难以维持目前的活跃度。

那么，若价格倒挂的现象继续存在，需求会否转移到新房市场？前述杭州房企人士认为，就杭州的情况而言，除非（有价格优势的）新房供应量大幅增加，否则市场的热度也很难持续。

他表示，根据以往的经验，当一波“行情”后，市场降温的速度通常会很快。而且“万人摇号”只发生在个别项目上，总体来看，杭州的市场需求并没有明显增加。

严跃进也认为，从多个城市松绑调控“一日游”、监管层严控信贷资金进入房地产等做法来看，目前政策端没有明显的放松，未来需求的释放力度不会太大。再加上传统淡季即将到来，因此，市场很可能在6月以后出现小幅降温。

国信证券表示，4月和5月销售的确明显好转，但这并不改变销售下行周期的方向，预计今年的销售规模仍将有10%的降幅。

“在不考虑疫情的情况下，销售本已处在下行周期。”国信证券称，近期的销售升温，既有供给增加驱动，又有填补疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策环境不发生改变，“填坑”完成后，市场面对的仍然是销售“下坡”。