集中供地时代规模比利润更重要?

集中供地时代规模比利润更重要?600012资金流向 财联社 李洁 房企大佬坦言杭州拿地净利润只有1%-2% 集中供地时代规模比利润更重要？ 在12个热点城市首轮集中供地过程中，房企对热门地块展开了激烈争夺，甚至不惜牺牲利润也要将心仪地块

财联社 李洁

房企大佬坦言杭州拿地净利润只有1%-2% 集中供地时代规模比利润更重要？

在12个热点城市首轮集中供地过程中，房企对热门地块展开了激烈争夺，甚至不惜牺牲利润也要将心仪地块收入囊中。

近日滨江集团董事长戚金兴关于拿地净利润的表述，在市场上一石激起千层浪。有投资者在滨江业绩说明会上提问，杭州集中推地中滨江所拍几块地利润预期情况如何，戚金兴回应，公司努力做到1%-2%的净利润水平。

而戚金兴提到的这一净利润水平，甚至低于制造业。事实上，不仅杭州土地利润低，参与北京集中供地的一位房企高层也告诉财联社，北京此次供地设置了严苛的出让条件，在激烈的竞争下房企盈利空间很小，基本被压缩到了极致。

面对仅有1%-2%的净利润，以及“被压缩到极致的盈利空间”，房企为何还要争抢集中供地的地块？

对此，上述房企高层对表示，“现在是集中供地，一年就分三批供应，如果第一批不拿，后面三个月是没有地开发的，为了维持规模发展，所以这轮大家拿地的决心比较大，甚至会下血本。”

盈利空间被进一步压缩

杭州“地产一哥”滨江集团掌门人戚金兴近期回应投资者提问时，首次披露了其在杭州集中供地中所获几幅地块大致的利润空间。其表示，“在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

“从杭州土拍情况来看，呈现出明显的高溢价、高自持特点。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉，土地成本高，未来售价又受到限制，是房企所拿地块净利润率低的主因。

据悉，杭州首轮集中供地的多宗地块自持比例超过了20%，其中城东滨湖新区单元地块自持比例甚至达到40%。而溢价率也普遍较高，富阳14号地块经过37轮报价，最终溢价率高达30%。

“更值得关注的是过高的自持比例。”张波表示，如果自持项目的变现周期长，现金回流存在压力，对于资金压力偏大的房企来说影响更直接。

值得关注的是，从已完成首轮集中供地的城市来看，土地出让条件均较为严苛，普遍设置了配建、自持等附加条件。北京、厦门以及深圳等热点城市所出让地块，楼面价与新房限价之间差距较小。部分城市土地溢价率的走高，在抬升了土地成本的同时，进一步压缩了项目盈利空间。

“高溢价率加之后续可能面临的限价销售，房企如果不能做好精细化运营，或本身财务费用过高，项目能否保证不亏都是个问题。”张波如是说。

其中，北京首轮集中供应地块的利润空间较小，已成房企共识。不过，这不妨碍房企在土拍现场展开一轮轮鏖战。由于竞争较为激烈，北京此次集中供地多宗地块因触及封顶价，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序。

“溢价率并不高，但大家的利润被压缩了不少。在限价之后，基本没什么利润，这对开发商来说压力是很大的，让我们感受到了生存危机。”上述北京房企高层表示。

而深圳首轮集中供地出让的6宗地块，全部触及最高限售价，盈利空间也被极大压缩。其中佳兆业夺得的尖岗山地块，楼面地价69967元/平方米，而销售限价为83265元/平方米，此外还需配建人才住房。

此外，厦门在首轮集中供应中，有2宗位于岛内的住宅用地，成交楼面价达50586元/平方米，如果剔除竞租赁住房面积，估算成交楼面价可达到64091元/平方米，而地块平均限价71700元/平方米，利润空间很小。

据中信建投测算，近期集中供地的各城市中，重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，其中，杭州各项目平均隐含毛利率12.8%，无锡为17.4%，重庆仅有6.7%。

“在热点城市集中拍地情况下，因竞争加剧而导致房企的利润空间被严重压缩，且拍得地块未来的开发难度也提升不少，不能说没有盈利空间，但挣到钱的难度确实大了很多。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉。

不过，业内认为土地本身就是开发商融资的手段，此外，一些房企的商业模式不只是拿地、开发、销售，还有其它方式支持房企去做低利润项目。

如何平衡利润、规模成难题

在滨江集团2020年业绩说明会上，还有投资者问到，五月杭州集中供地各房企都是高溢价拿地，滨江拿地是否会有未来利润降低的问题。

对此滨江集团财务总监沈伟东回应，“目前的招拍挂土地，行业共性存在项目毛利率下降的特点，但因销售总额的增长及项目权益比例的提高，公司利润总金额不但不会下降，还将稳步增长。”

事实上，房地产行业毛利率以及净利率在2020年已呈下滑态势。

亿翰数据显示，2020年50家典型房企的平均毛利率为24.7%，同比下滑5.1个百分点，仅有3家毛利率上升，其余47家下滑。50家典型房企平均净利率为11.6%，同比降低2.3个百分点，其中37家企业净利润率下滑，13家企业净利润率上升。

“土地集中出让+熔断机制并行背景下，房企利润空间被压缩。即使是规模房企依旧面临利润率下行的现状，而中小型房企若在一、二线城市耗用大量资金，难以确保企业负债与盈利平衡。”亿翰智库研究员于小雨表示。

集中供地政策下，限价叠加利润空间被挤压的情况下，业内人士普遍认为，未来房企的净利率有可能会进一步下降。

“短期内房企净利润率并不会完全进入个位数时代，但不排除在个别城市的项目以及个别房企利润率，维持在个位数。”张波告诉。

对于房企在热点城市拿地利润低，却依然展开激烈争夺的现象，上述北京房企高层表示，“大家集中在北京、深圳、杭州等热点城市拿地，是看好这些城市的流量。最起码房子能卖得出去，对于企业保规模、保融资、保业绩是有帮助的。”

相比于地价较低的三四线城市，北京、杭州等城市未来发展的确定性强，既包括了经济发展的实力，也包括人口流动的总量，因此即使地价相对较高，但未来盈利的确定性更强。

“拿地是房企生存之本，房地产开发行业不同于服务性行业，本身就是通过滚动开发来实现企业正常运转。虽然集中供地增加了短期内市场供应量，但对房企来说，重点城市的重点区域依然不容错过，并且22城一年只有三次机会。”张波向表示。

“我们在拿地上是自己有节奏的，根据我们在当地市场的占有率、排名以及熟悉度，来确定是否拿地。现在是第一波供地，在好的城市和市场，我们要抓住这个机会，不然就要等三个月后的第二批供地，不确定性会更多。”一位TOP10房企的内部人员告诉。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，利润终究不是最主要的，关键还是要维持一定销售规模。

“房企必须维持一定的规模，这是行业地位和话语权、资源聚集能力主要依托。就整体而言，在现阶段现金流以及销售规模会比利润更重要。”柏文喜告诉。