行业变革下房企的自我颠覆:向制造业学习,淘汰传统模式
“十四五”开局之年,中国房地产行业发生质的改变。
1987年12月1日,新中国历史上土地拍卖第一槌敲定,从此中国土拍进入招拍挂时代。
2021年2月23日,“两集中供地”政策落地,22个城市一年集中卖三次土地,供应规则再迎巨变。
2021年,“三道红线”正式落地,既有的发展规则不再适用,所有企业回到同一起跑线。“五档房贷”首度为房贷划档,收紧涉房资金。
调控频出,房地产行业告别以高杠杆换规模时代,进入管理红利时代。
对房企而言,变革总是充满不确定与未知,如何把握好得失进退,需要企业管理者的远见和魄力。
“降档减债”成主旋律
新旧行业规则交替之际,中央多次强调“房住不炒”定位,为房地产行业创造稳定发展的环境。
宏观层面,中央、地方楼市调控加码,供需两端齐发力,促使房价逐步回归理性。中央明确实施房地产金融审慎管理制度,未来企业端、银行端和个人端的资金监管均将持续强化,住房信贷环境收紧。
地方层面,各地方政府因地制宜、多策并举,稳地价、稳房价、稳预期,调控加码城市不断增加。
“稳”字当头,不少房企依然充满韧性。2021年一季度,TOP100房企销售额均值为307.8亿元,同比增长104.1%。同期,20家品牌房企累计销售额为13975亿元,同比增长55.9%;累计销售面积9790万平方米,同比增长40.9%。其中,五强房企(碧桂园、万科、恒大地产、保利发展、融创中国)销售额均突破千亿元。
一次次调控政策过后,国内楼市已迅速降温。
今年以来,全国各地已出台超215次调控政策。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年一季度,百城新建住宅价格累计上涨0.77%,处近五年同期低位;二手住宅价格累计上涨1.05%,稳中有升。
调控高压之下,“降档减债”成为房企今年主旋律。
作为资金密集型行业,过去房企用杠杆撬动业绩,实现规模弯道超车,成就无数“黑马”的传奇故事。与此同时,“三高”(高杠杆、高负债、高周转)成为行业通病,不少“千亿房企”倒在蒙眼狂奔的路上。
银保监会全面收紧涉房资金,倒逼房企切换至低杠杆模式。贝壳研究院数据显示,2020年,有45%房企实现降档,其中16%的房企下降两档,实现快速降档;新增13家房企通过降档实现“零踩线”。
当然,房企降杠杆之路还任重道远,长期主义者优势渐显。正如龙湖集团总裁邵明晓所言,龙湖靠着洁癖般的自律才走到今天。在杠杆率偏高的地产行业,龙湖高度的财务自律,为其换来了自由。
管理红利时代来临
过去很长一段时间,中国房地产行业被视为多金行业。金字招牌下,豪掷千金、身价过亿、估值翻倍的故事时有发生,各类财富排行榜上,来自地产行业的富豪们长期霸榜。然而,当楼市走进下行区间,造富神话逐渐破灭。
2020年,66家行业典型上市房企毛利润增速和归母净利润增速的中位值,分别为3.1%和5.6%,较2019年的23.6%和19.4%下滑明显。
《2021胡润全球富豪榜》中,前十富豪来自互联网、家电、物流等行业,唯独少了地产。往年榜上有名的地产大佬,悉数跌出前十。
政策与市场的转变,让所有房企回到同一起跑线,共同走入管理红利时代。
向制造业学习,不再是一句口号,而是被正式写进企业战略。万科董事会主席郁亮强调,房地产企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱,不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。未来的竞争会更全面,行业的出路只有一条,踏踏实实向制造业学习,通过劳动挣加工制造和服务的钱。
规模不再为王,利润才是王道。
目前,万科已正式推行多见于互联网企业的OKR制度,对绩效考核体系进行升级,打响改革第一枪;老牌央企华润置地各大区首互换、拆分华南大区、启用年轻骨干,新鲜血液在调整中涌进传统行业;碧桂园拆分与合并区域,提出要裂变100个以上区域公司。
行业红利时代虽已远去,但房地产企业构筑美好的故事仍在继续。在精细化管理与高效率运营的时代,一系列改革能否进一步激活房企的内生增长动力,还有待时间检验。
第二增长曲线
作为国民经济的重要组成部分,中国房地产行业的想象空间没有边界。日常起居中每一个场景,都能与房地产行业强关联。
眼看主业天花板逼近,房企们不约而同地走出舒适区,寻找第二增长曲线。房企以空间为平台,横跨商业、健康、教育、产业运营等多个领域,将科技人文融入美好生活,践行经济责任和社会责任,推动城市更新。
资本热潮下,物业成为房企转型抓手。《2021物业服务企业上市公司研究报告》数据显示,2020年,资本市场物业管理行业上市企业数再创新高,全年共有18家物企成功上市。截至2021年5月26日,今年有4家物企成功登陆资本市场,已上市物企达46家。
与此同时,房企亦不断拓展延伸物业的多元化服务。万科云引进科技为传统物业赋能,以科技推动空间服务业的数字化升级;彩生活携手京东、360等互联网巨头,尝试提供更多元化的智慧社区服务;金茂物业将社区物业的精细化管理在空间上升维,引入到城市物业管理领域……物业服务在做加法的过程中,不断推陈出新,撕下“保安”标签。
此外,租购同权也迎来关键性进展,大城市青年的安居梦托起万亿元规模的租赁市场,为房企转型指明方向。目前,全国首批9只基础设施公募REITs已经开售,持有性资产的融资渠道仍有想象空间。
随着行业利润空间受到进一步挤压,马太效应加剧,传统的开发模式逐渐被淘汰,数字化全面渗透推动行业往精细化发展。存量开发时代,房企业务从单一转向多元、从开发转向运营已成趋势。
时代周报 刘婷
(行业变革下房企的自我颠覆:向制造业学习,淘汰传统模式)
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- 编辑:夏学礼
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