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楼市之声|两集中后买的地是不是“真香”?

这些天对于地产圈来说，集中供地是名副其实的热词。从4月中旬开始，集中供地进入落地期，多个城市竞拍的火热场面，从不同程度在向市场释放一个信号，在“批发市场”里，房企买地，更难了。

由于“两集中”政策的筹备、实施，今年一季度，试点城市土地供应量同比大幅下滑，经历了“空窗期”。如果首轮集中供地空手而归，半年报上新增土储一项，很难有好看的数据，未来销售业绩的持续，也没了底气。

因此，当企业看好的重点城市开始供地时，“挤破头”成为难以避免的局面。以北京为例，首批集中供地中参与报名的竞买主体就超过200个，涉及企业超过50家，进入现场竞拍的25宗地中，22宗突破地价上限，10宗转入竞高标准商品住宅建设方案程序。

而在热点二线城市，抢地难度没有最高，只有更高。无锡首批集中供地，仅1宗未突破销售限价。未设置地价上限的重庆，成交土地整体溢价率超过40%。在南京，51宗宅地，36宗需要摇号来决定。

竞争激烈的背后，一方面反映出企业对城市前景的看好，另一方面也能看出企业的“焦虑”。

这种“焦虑”甚至传导到未进行集中供地的小城安溪。5月12日，福建省泉州市安溪县两宗地采取摇号方式出让。现场出现大量“壳”公司，其中一家TOP10的房企为拿地竟然披上了“60”个“马甲”。

“焦虑”不是凭空出现，业内普遍归结出两点原因。一是“钱袋子”紧;二是账难算。

“三道红线”新规出来后，对房企现金流和负债提出新的要求。“钱紧”的情况下，房企就要考虑自身“集中力量办大事”的能力，采取更具策略性的方式拿地。

如同孩子多的家庭分蛋糕一样，蛋糕大小有限，一个分公司切得多，必然有别的分公司切得少。切得多的公司拿不到地，却占用了资金，拿到地，还不一定能保证利润;分得少的，则面临着“断粮”的风险。

而算账，则是更让人头秃的话题。在部分城市，“摇号”意味着越多“马甲”，拿地概率越大;限价，则是表明政府房住不炒的决心，“竞高标准商品住房建设方案”，向企业传导“品质”住宅导向。这些都让企业面临更严酷的“利润”考验。

话说回来，热门地块有其“热”的原因，但在伤敌一千自损八百的竞争下，房企即便摘得“地块”也未必“真香”。吃得下，嚼不动，可能是房企下一步遇上的新问题。

而还有一些企业抱着另一种想法。与其抢网红菜，不如发掘私房菜。关注一下相对冷门的地块或城市，另辟蹊径算自己的经济账。

在首批集中供地中，北京就有4宗地块底价成交，广州、青岛、沈阳、长春等城市的部分地块甚至出现流拍现象。这些底价成交或者流拍的地块就一定不“香”吗?其实长远看也未必，不少房企已经在开始为自己成功“捡漏”庆贺。