调控加码下,多家重点房企7月业绩下滑,债券融资规模也走低

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界面新闻 王婷婷

不断加码的调控叠加融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地等政策，不少房企7月业绩出现环比同比双下降，只有少数头部房企仍保持竞争性。

据中指研究院统计，今年1-7月，TOP100房企销售额均值为794.7亿元 ，增长率均值为36.2%。销售额破千亿的房企增至21家，百亿以上房企136家。其中碧桂园超5千亿，万科、恒大超4千亿，中海地产超2千亿。

受调控升级及供货量不足影响，不少TOP100房企在7月单月业绩出现了环比同比双下降，下滑幅度超过预期。百强房企在7月实现销售额为10041亿元，同比下滑7.6%，是年内百强销售额首次出现下滑。

TOP10房企中，除碧桂园的销售额实现环比约3%的增长外，其余9家皆环比大幅降低。其中，绿地控股、招商蛇口、中海地产分别实现230亿元、203.5亿元、257.9亿元，环比降幅最大，分别为54%、54%、50%；华润置地也环比减少41%；恒大、融创的环比降幅也处于高位。

单月来看，据克而瑞数据，7月单月业绩同比提升和同比下降的百强房企各占近一半。从梯队来看，TOP50房企表现不及百强整体，超过6成企业单月业绩同比下降。超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。

根据亿翰智库数据显示，TOP50房企中，世茂集团、阳光城、雅居乐、富力地产、首创置业等在内的多家房企，同比下滑速度在20%以上。

但房企门槛值仍然在提升。TOP3房企门槛值为4000.9亿元，较上年增长6.0%。TOP10房企门槛值为1878.0亿元，较上年增长40.6%。TOP30房企门槛值为742.1亿元，较上年增长33.4%。TOP50房企和TOP100房企门槛值分别为511.0亿元、196.7亿元，同比分别增长29.8%和40.6%。

值得一提的是，7月有多个房企还开展了收并购活动，持续深化战略布局。典型如旭辉，拟7.19亿元收购佛山盛信鸿50%股权，另外远洋以40亿元获取红星地产70%股权。越秀地产则是拟18.73亿元收购广州佰城98%股权，此次收购有利于加强公司核心房地产业务。

只是在融资层面，表现得并不积极，这主要与境内监管力度加强、境外美元债普跌有关，房企信用债投资者信心也跟着走低。

根据贝壳研究院统计，2021年前7月房企境内外债券融资累计约6428亿元，较2020年同比下降13%，累计增速为2018年后低点，2021年1-7月发债规模占2020年全年约53%。

在多地调控加码氛围下，刚刚过去的7月份全国房地产市场呈现降温态势。

从月初西安、成都发布二手房指导价开始，到上海、无锡以及武汉等城市均在月内对房地产市场展开调控。此外，上海、杭州和广州的房贷利率也都有所上调。

在日渐趋严的调控氛围中，百城新房及二手房价环比涨幅均有所收窄。

新房方面，今年1-7月，百城住宅价格累计上涨2.06%，涨幅较去年同期扩大0.35个百分点。而2021年7月，百城新建住宅均价16120元/平方米，环比上涨0.35%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。

二手房方面，前7个月累计上涨3.00%，涨幅较去年同期扩大1.26个百分点。2021年7月，百城二手房均价15956元/平方米，环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。

从上涨城市数量来看，前7个月百城新建住宅价格上涨的城市有89个，较去年同期增加19个；百城二手住宅价格累计上涨的城市有76个，较去年同期增加2个。

具体到城市，1-7月，百城新房价格环比涨幅前20名城市中，珠三角城市就占5席，佛山、广州、东莞等城市涨幅较高。百城二手房累计涨幅前20名城市中，长三角城市占10席，上海、马鞍山、盐城等城市涨幅较高。

具体到供应面积，根据中指数据统计，前7个月20个代表城市商品住宅月供应面积约1875万平方米，同比增长11.0%，较2019年同期增长14.6，绝对规模创历史同期新高。不过单看7月，周度数据显示，重点城市供应规模同比小幅增长，环比还有所下降。

在房企不断调整经营策略、加大推盘营销力度下，今年前7个月的商品住宅成交面积增幅有所扩大。在去年低基数影响下，同比增长36.1%，与2019年同期相比，增幅超两成。

中指研究院高级分析师马琛认为，下半年商品房销售面积较去年同期高位有所回落，全年有望创新高。当前，热点一二线城市房地产调控政策逐渐显效，深圳、广州等城市市场已有所降温，部分三四线城市调控政策亦在跟进，预计政策效果将进一步显现。

另外，地价、二手房价格上涨带动新房价格，短期仍将延续小幅上涨态势。一方面，当前百城二手房价格整体表现出较强韧性，二手房价格上涨，反映当前购房者置业情绪仍处高位，对新房价格形成支撑。而另一方面，今年以来住宅用地成交楼面价上涨较大，地价持续上涨对房价亦形成带动。

目前来看，房企的经营模式正发生转变。为适应新的政策环境，房企不仅要坚持积极供货、深化营销，将既有的货量有效转化为业绩增长，以提升现金回流、加快资金周转效率，还要更加关注产品升级、加强产品打造，在日趋激烈的市场竞争中不断提升自身的核心竞争力。

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