构建住房租赁体系,上海这些行之有效的方式值得借鉴

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界面新闻 孙梅欣

在大力发展租赁住房、倡导租购同权的的具体措施和实施方面，上海在“十四五”期间将进一步加大力度，也将有越来越多的企业参与到上海租赁住房体系的建设中。

8月18日，上海市人民政府与万科在上海签署战略合作框架协议。上海市委书记李强会见了万科集团董事会主席郁亮一行。上海市委副书记、市长龚正出席签约仪式。

根据协议，双方将抓住上海深化建设“五个中心”、发展“五型经济”和建设“五个新城”的契机，在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作，实现互利共赢。

就在5天之前的8月13日，上海市人民政府办公厅印发了《上海市住房发展“十四五”规划》（以下简称“《规划》”）中，重点提及“十四五”发展目标，将不断完善主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，特别是保障性租赁房供应的针对性和有效性，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求。

《规划》提到，上海要将解决超大城市住房发展问题作为出发点，协调住房配置的公平性与效率。具体会表现在住房领域供给侧的改革；对住房供应规模结构、空间布局和节奏时序的优化，协调中心城区重点区域的发展，以及五个新城的建设；在人口老龄化的背景下，顺应家庭多样化需求的变化，加强精准供应，提升居住品质；还要推进住房领域数字化转型，提升住房系统治理体系和治理能力。

从上海市相关部门的推进来看，显现出在《规划》出台之后，对租赁住房、城市更新等能增加住房供给业务的重视。

加快构建住房租赁体系

作为此次《规划》重点，强调保障性租赁房，坚持租购并举，加快构建多层次、广覆盖的住房租赁体系，逐步使租、购住房在享受公共服务上具有同等权利。

实施上，则体现在从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次住房供应结构的优化。重点任务是要在“十四五”期间，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），将占住房供应总套数的40%。

同时，还将新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套；新增供应保障性产权住房约23万套。

这意味着，在“十四五”时期，上海将有各类住房供应超过百万套。而具体到租赁住房的供应类型，则包括22万套（间）租赁房、20万宿舍床位，并继续规范代理经租住房30万套（间）。

在导向方面，提到教育、科研、文化、卫生健康等单位和邮政、快递、环卫、公交等公共服务行业企业职工的居住困难，是公共租赁住房“保基本”的解决重点。支持科研院校、医院、产业园区、大型企事业单位等，利用自用土地进行建设，为职工提供租期稳定、租金合适的租赁住房；鼓励用人单位通过发放租赁补贴，降低租金支付水平。

在供应方面，单列租赁用地计划，强化中小户型供应导向。在新城区，布局和建设一批租赁住房，作为租购并举住房制度。支持产业园区利用产业类用地等配套，建设租赁住房，探索集体建设用地建设租赁房的方式，以此盘活闲置宅基地等住房资源。

同时，在城市更新的背景下，会在满足结构、消防和治安管理等安全前提下，使得存量房依照规范，改建为租赁用房，并鼓励中心城老旧商务楼宇改建为租赁住房。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为，《规划》中对于房屋租赁给予大量篇幅，说明关注程度在提高，并且提到很多具体目标和实质举措，预计租赁市场发展将得到快速推动：“这对于解决新市民、青年人的居住需求将起到帮助，对于城市活力、城市发展起到有效推动和帮助。”

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，租赁供给主体、供给方式及租赁产品走向多元化，上海租赁市场供需结构将得到进一步优化。一方面，供给主体、供给方式多元化发展，各类企事业单位、非改租主体参与到租赁房源的供给中，并且产业用地、集体土地等各类土地资源投入到租赁住房的建设中，未来租赁房源尤其是保障性租赁房源规模将扩大。

另一方面，租赁产品将覆盖不同层次租客，住房租赁产品涵盖廉租房、公租房、保障性租赁住房以及市场化租赁住房，未来围绕不同层次租客群体的租赁需求，租赁市场将形成不同的租赁产品，同时中小户型的产品将会增加，租客租住的职住关系趋于平衡，租赁居住配套趋于完善，各类型租客的租住环境将得到有效改善。

另外，规划中还提到，上海将会深化城市更新，改善既有住房居住条件。将加快推进旧区改造，到2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；本规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。

具体表现在，“十四五”时期，实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯1万台以上；建设“美丽家园”示范小区100个；住宅小区专项维修资金余额占首期归集额的比例不小于30%。

租赁典型案例受市场认可

事实上，上海在住房租赁市场上的探索与发展，一直居于全国领先位置，目前已落地一些方式也具有借鉴意义。

根据克而瑞租售事业部数据，自2017年-2021年7月，4年时间里，全国重点8座城市租赁用地成交累计达到329幅，总建面积约为1685.1万平方米。

其中，上海、杭州、南京3城租赁地块成交量排名前3位，共计248块，占比75.38%。而上海则以超过120块、800万平方米的成交量和成交面积位居首位。这意味着，在土地供应端，上海已经为租赁市场的发展提供了坚实基础。

不仅土地出让量大，上海的租赁用地项目也已经先行入市。数据显示，上海目前已有2家纯租赁用地项目入市，还有近13个项目预计入市，另外，多个自持租赁项目也已投入运营。

位于上海松江工业区、并在今年5月开业的华润置地有巢国际公寓，以及今年初开业的龙湖冠寓上海新江湾城店，就是这两种不同用地类型，用于租赁住房的典型案例。

龙湖冠寓江湾城项目，是2016年7月融信在以31.55亿元拿下该地块后，由龙湖冠寓参与到地块15%的自持部分的整体租赁后对外经营，是目前少有的将地产自持部分做规模化租赁的项目。

项目共有96间房，均为33平方米的单间，有一室户、一室一厅不同户型。除了基本的独立厨房、卫浴、无线网络等配套外，这间冠寓还提供健身房、休息区、舞蹈室、会客厅、视频会议等服务。

值得注意的是，虽然开业只有半年多的时间，该项目已经全部满租。由于项目本身位于的新江湾城，是发展多年的成熟居住社区，周边有2条地铁线路，因此交通便利。而新江湾城由于聚集了众多大型互联网企业，因此冠寓在一定程上，满足了一批收入较高、对于生活品质有一定要求的年轻人居住需求。

据龙湖相关人士透露，项目与哔哩哔哩、耐克、湾谷园区、复旦大学等有租赁合作，知名企业住宿占比已超过50%：“由于有很多名企员工的入住，所以某种程度上来说可以算是人才公寓。”

从用户、租户在第三方平台对冠寓的评价来看，崭新的装修配套和年轻的风格、较好的位置，包括运动、娱乐等公共空间在内的配套，以及更加安全的安保服务体系，是租赁用户认同的重点。

而另一个案例典型，则是华润置地有巢国际公寓社区上海泗泾店和上海东部经开区店。由于两个项目所在地块均为纯租赁用地，因此这两个长租项目的运营也颇具代表性。

华润置地方面告诉界面新闻，纯租赁用地做长租业务的优势明显，一方面土地权属清晰，运营期内不会产生产权纠纷，另一方面租赁地块为净地，因此针对租赁客群有定制化产品标准，产品精确。最重要的是，租赁地块相较于同区位的宅地、商办用地，有明显的价格优势，运营成本降低，一定程度上缓解了租赁行业投入与利润间的矛盾。

据了解，可以提供1200多间房的上海泗泾店，和提供1300多间房的东部经开区店，在今年3月和4月开业以来，目前出租率分别是100%和80%。从效果上看一家得到市场的认可。

华润置地相关人士认为，相较于分散式公寓和单体公寓，大型租赁社区体量更大，集中管理更规范，有更多共享空间容纳更多业态，还具备一定社交属性，集中供应保障性租赁住房，对新市民、青年人群体的租住需求满足和生活幸福感方面，有明显优势。

目前，华润置地有巢在全国持有4.5万间公寓，公寓管理规模位列央企第一。

可以看出，在上海租赁住房的发展上，有着充分开发经验的开发企业参与其中，正起到重要推动作用作用。

黄卉认为，就开发企业而言，一方面可以发挥其成熟的房屋建设经验，通过合作、投资等多种方式积极参与到上海租赁住房的新建、改建项目中。

另一方面，参与企业还可以根据自身条件，培育和发展自身租赁产品的运营能力，打造住房租赁运营品牌，以获得在住房租赁领域的长期发展。

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