规则大调整:首推“三限双竞+摇号”方式,中小房企机会来了?

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紧急叫停第二批集中供地后，深圳大幅修改拍地规则，22宗宅地重新上架。

8月29日，深圳市规划和自然资源局重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。

本次公告对拍地规则进行五个方面调整，包括首次推出“三限双竞+摇号”方式、土地最高溢价从45%下调至15%、进一步下调住房销售限价、严格落实购地资金审查机制、强化企业信用约束等。

8月29日，一家房地产央企深圳公司的投资部人士对时代周报表示，调整规则后每家房企限购3宗土地，与福州限拍5宗地相比空间仍较大，“摇号+限购”方式给中小房企异军突起创造机会。此外，下调土地最高溢价给房企留出更大利润空间，政策方向是合理提高地产企业利润，让企业有更大空间提高房屋品质。

首推“三限双竞+摇号”

第二批集中供地的22宗住宅用地中，前海自贸区1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。前海自贸区和南山区均极少公开出让居住用地，而龙岗区、坪山区、光明区等则是刚需购房者密集区域。

土地竞价方式上，深圳改变升级双竞双限模式，首次推出“三限双竞+摇号”方式。

具体而言，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人，自持租赁住房最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%。

下调土拍溢价上限后，深圳强化“房地联动”，同步加强对新房限价力度，进一步下调住房销售限价。

深圳市规划和自然资源局指出，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

以前海地块为例，根据此前规则，该地块建设的商品住房毛坯销售均价为9.9万元/平方米。调整后，该地块建设的商品住房毛坯销售均价为9.2万元/平方米，下调7000元/平方米。

这意味着，商品房限价进一步收紧，房价上涨预期降低。深圳房地产信息网数据显示，目前深圳前海新房均价多高于10万元/平方米。其中，前海天境花园参考均价约为11.2万元/平方米、瑧山海家园参考均价约为15万元/平方米、颐湾府参考均价约为10.2万元/平方米。

禁止“马甲”参拍

为健全市场准入机制，深圳市规划和自然资源局对参拍房企提出更高要求，包括限制拍地宗数、审核资金来源、设置违者禁拍的惩罚措施等。

新规调整竞买人资质条件和准入要求，用地竞买申请人须具有房地产开发资质，若采用联合竞买方式，联合各方均应具有房地产开发资质。

此前，多个城市出现开发商用“马甲”拍地的情况，深圳新规明确禁止“马甲”参与。深圳市规划和自然资源局指出，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。

禁止“马甲”参拍并非深圳首创。近期，天津、青岛、杭州等多个重点城市纷纷宣布中止或延迟第二批集中供地。此后，青岛、沈阳、西安等城市调整土拍规则，新规则均明确不得通过多个“马甲”公司参与竞拍。

此外，深圳还严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。深圳将建立“先承诺后审查”的工作机制，深圳市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。

参拍前，开发商需对土地购置资金来源、竞买人关联性进行事先承诺，对是否参与现场摇号进行确认。若竞买（得）人不符合竞买准入条件或不践诺，将取消其竞买(得)资格、没收竞买保证金、1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买。

时代周报 刘婷

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