百强房企跑马圈地物业版图,十年将抢占六成市场

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房地产行业销售疲弱，物管行业成为资本市场的“一抹亮色”。

据克而瑞数据，2021年上半年，已公布业绩的51家物企营收合计904亿元，同比上涨54%；净利润总和约147亿元，同比增66%；上市物企平均在管面积约1.2亿平方米，其中碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务在管面积均超过4亿平方米。

“物业管理行业目前仍处于产业化初级阶段，能确定性地展望到五年以上维度的量升、价增、业务扩容等长逻辑。”中金公司发布研报指出，预测行业总在管面积有望自2019年末的约300亿平方米，扩容至2030年末560亿平方米，百强企业市占率则有望自2020年末的33%，提升至2030年末的63%。

整体业绩和规模稳步提升的同时，物管行业分化格局也愈发明显。9月17日，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江告诉时代周报，随着做大规模成为行业共识，大型物企的市占率会越来越高，2030年百强物企市占率达到63%会是大概率事件，甚至十强企业占比会超过33%。

同日，花样年董事局主席兼彩生活董事局主席潘军也告诉时代周报，未来三年，物管行业的主旋律依旧是做大规模。

“对于规模不大的区域性物管公司来说，如果服务做得好，那就可以持续做下去。但如果规模和服务都做不上去，那公司被收购的可能性会比较大。”潘军续称，后期物管行业会呈现出两类企业，一个是区域龙头，一个是全国化龙头。

格局分化明显

根据亿翰智库研报，2021年上半年，有45家物业企业披露在管面积，总在管面积达到53.46 亿平方米，平均在管面积为1.16亿平方米。

其中碧桂园服务在管面积达到6.44亿平方米，稳居当前上市物企首位。恒大物业、保利物业、雅生活服务在管面积分别为4.5亿平方米、4.28亿平方米、4.24亿平方米，均处在第一梯队。

（图源：视觉中国）

相比之下，康桥悦生活、中骏商管、朗诗绿色生活、华发物业服务、新希望服务等5家上市企业在管面积在2000万平方米以下，祈福生活服务、烨星集团、宋都服务、兴业物联等4家上市企业在管面积在1000万平方米以下，与行业平均规模差距悬殊。

“相较于成长型企业而言，头部物企因具备良好的品牌声誉及资源能力，在市场上保持较高竞争力，能进行大规模扩张。成长型企业则由于资金、资源及区域选择上的限制，该类企业的面积增量及拓展方式远不及前者，由此造成物管行业两极分化加剧的态势。”亿翰智库指出。

营业收入的分化同样明显。2021年上半年，已披露中期报的50 家上市企业营业收入总额达892.47亿元，行业平均营收为17.85亿元，营收增速均值达55.1%。

其中突破100亿元营收的企业仅有碧桂园服务一家，位列第二、第三位的恒大物业及雅生活服务分别获78.73亿元、62.47亿元；除上述三家企业之外，高于50亿元的企业有2家，高于40亿元的企业有3家。融信服务、德信服务集团、浦江中国、佳源服务、宋都服务等14家企业的营收均低于5亿元。

亿翰智库指出，正是由于规模增长带动企业营收增加，上市物企营收也随规模分化，呈现出长尾效应。

规模战成为行业主旋律

业绩分化同时，企业间的收并购成为常态。“目前物管行业的市场集中度还是偏低，所以多数物管公司首先去考虑的，是通过收并购把规模做上来。”李长江告诉时代周报。

据亿翰智库报告，2020年，上市物企披露的有效收购事件共76起，共花费金额107亿元，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍。

其中超大型物企收并购案例中，碧桂园服务先后收购城市纵横、合富辉煌、满国康洁等标的，重点发力增值服务业务；大型物企中，蓝光嘉宝服务先后完成17次股权收并购，共花费10.1亿元；中型物企中，合景悠活在2020年交表至上市阶段进行了6起收并购。

2021年以来，物管行业收并购热情不减，中小型收购事件持续不断。据克而瑞不完全统计，上半年，物管行业的收并购事件总交易金额就已经接近133亿元，超过2020年全年。

今年3月，碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝71.17%的股权，这不仅是首例上市物企间的并购案，同时也创下2018年以来交易额度最高的一次；6月9日，碧桂园服务又在场外增持蓝光嘉宝322万股，涉资1.64亿港元，持股量增至74.3%。

李长江告诉时代周报，目前公司正在和几家物管企业商谈并购事宜。在标的物的选择上，公司会优先考虑大企业，但对于财务报表优秀的中小企业也不拒绝。

克而瑞指出，整体来看，收并购力度最大的物管企业基本是行业龙头企业，这些企业依靠其强大的资金实力通过收并购扩大规模，提高行业集中度。与此同时，“大鱼吃小鱼”成为常态，中小物管企业的处境也变得越发艰难，物管企业开始分化。

上市物企数量再创新高

物业上市公司数量也在快速增长。

2020年，共有17家物企成功登陆资本市场，比2014—2018年上市物业数量总和还多7家，其中不乏世茂服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活等行业头部物企及在细分物业服务领域比较有代表性的物业企业。

2021年以来，共有包括荣万家、宋都服务、星盛商业、新希望服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、康桥悦生活及融信服务在内的11家物企上市，而去年同期上市企业数量6家，数量几近翻倍。

截至今年9月初，共有52家物企成功登陆资本市场。另有24家物企正在排队，包括祥生活服务、富力物业、中南服务、新力服务等。

中信证券指出，三道红线之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。

不过，随着港交所上市门槛提高，物企上市获批进度明显放缓。克而瑞物管统计，2020年1—9月初上市的6家物企，从初次交表到成功上市，平均历时171天；而2021年同期的11家物企平均用时207天。以此估算，正在排队的24家上市物企或将在年底至明年初集中上市。

时代周报 胡天祥

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