长沙房地产为什么调控得好?

长沙房地产为什么调控得好?宠妻攻略,离子引擎,58年属什么, 第一财经 作者：任泽平 过去十年在全国大部分一二线城市房价大涨的背景下，长沙、重庆（重庆房地产为什么调控得好？）等城市房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市处较低水平。2020年8月，央视

第一财经 作者：任泽平

过去十年在全国大部分一二线城市房价大涨的背景下，长沙、重庆（重庆房地产为什么调控得好？）等城市房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市处较低水平。2020年8月，央视点名长沙，为长沙出色的调控手段和适量的商品房供给模式点赞，长沙已然成为全国地产调控的“模范生”。2020年12月住建部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对于长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定，建议全国学习“长沙模式”。

从供给端看，长沙是典型多中心组团空间结构，土地供应量大，严格限制土地成交溢价率控制房企拿地成本，设定商品房“成本+利润+税金”价格构成，既确保房企一定的盈利空间，也确保房价相对稳定；约束房地产固定资产投资占比，保持对房地产建设总量调控。从需求端看，限制投机行为，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。

我们呼吁推动新一轮房改（新房改）迫在眉睫，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展。

1近十年长沙房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市处较低水平

从房价绝对值看，2021年7月长沙二手房均价1.1万元/平方米,低于武汉、郑州、南昌等二线城市；从房价收入比看，近10年长沙维持在6-7，处于全国下游水平；从房价涨幅看，近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%，低于大部分二线城市房价涨幅。从房价绝对值看，根据中国房价行情网数据，2021年7月长沙二手房均价为11487元/平方米，位居全国第64位，低于周边省会城市武汉（19979元/平方米）、南宁（13510元/平方米）、南昌（13061元/平方米）。从房价收入比看，2010-2020年长沙房价收入比维持在6-7，在主要大城市中居于末位，同期北京从22.5升至30.8；杭州从16.4升至21.4。从房价涨幅看，根据中指院数据，2010-2021年5月长沙市新房均价年均涨幅9.4%，低于郑州、南京、武汉、南昌的11.4%、11.0%、10.7%、9.7%。2020年长沙GDP全国第15，GDP增速与成都并列全国第4，经济发展迅速的同时兼顾“稳房价”。2020年12月住建部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对于长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定，建议全国学习“长沙模式”。

2长沙房地产为什么调控得好？

从供给端看，长沙是典型多中心组团空间结构，土地供应量大，严格限制土地成交溢价率控制房企拿地成本，设定商品房“成本+利润+税金”价格构成，既确保房企一定的盈利空间，也确保房价相对稳定；约束房地产固定资产投资占比，保持对房地产建设总量调控。从需求端看，限制投机行为，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。

2.1供给端：大量土地供应、首创商品房“成本+利润+税金”价格构成

2.1.1城市规划：多中心组团均衡发展，住房需求有效分散

不同于从核心区向外围扩张的单一中心城市，长沙在全国较早提出“多中心、分散组团式”城市布局，各组团均衡发展降低了居民对特定区域的居住偏好，将住房需求有效分散，减轻了职住分离，带来平衡房价的“空间红利”。早在1990年，长沙出台的《长沙市城市总体规划(1990-2010)》，确定在城市规划区内，沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一组两次四组团”的“多中心、分散组团式”城市布局。而2014年4月由国务院批复的《长沙市城市总体规划（2003-2020年）》（2014年修订版），提出城市空间结构规划为沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。从城市边际拓展看，多核心组团减轻了城市从“核心-边缘”的区位价值递递减，提高了外围城区居住价值，拓展了城市居住边界，避免了单中心构中心城区住房需求旺盛无法疏解的问题。从各区房价看，各区价格差异较小、有限，根据中国房价行情网的数据，2021年8月长沙六区中岳麓区平均单价最高，为15080元/平方米；望城区平均单价最低，为9442元/平方米。目前长沙在2035年城市规划的部分方案稿中提出增加副中心数量、如北部望城、东部黄兴等，扩张中心城区面积，未来城市建设空间有望进一步扩大。组团式的建设使得城市生态景观、公共交通设施及商业、购物、休闲文娱等在各个组团间分布较为均匀，带来平衡房价的“空间红利”。

2.1.2 土地供给：土地供给量大，简易版“人地挂钩”

2000年以来长沙实行“东拓西进，南移北扩”策略，城市建成区面积不断扩大，且规划目标被多次提前完成，土地供应量得到长期保证。1990年版《长沙市城市总体规划（1990-2010年）》提出至2010年时，长沙建设用地规模245平方公里、总人口230万。2003年版总规提出到2020年，主城区实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内。这一目标均在2008年被提前实现，因此2014年修订的《长沙市城市总体规划（2003-2020年）》（2014年修订版）、将2020年目标提升至人口规模629万人，城市建设用地规模629平方公里。2019年，长沙实际建成区面积比2000年的119平方千米扩展了3.07倍，2003-2019年长沙市建成区面积和建设用地面积年均增速分为8.3%、5.8%，均处于较高增速，而同期深圳、武汉的建成区面积年均增速分别为3.7%、5.5%，建设用地面积年均增速分别为3.6%、3.8%，长沙土地供应量得到长期保证。

从土地用途看，近5年长沙住宅用地供给增长近15倍，商住用地供给量增长2倍，其增长率均不同程度高于北京、成都等城市；从人均土地面积看，近10年长沙人均土地供给超15平方米/人，位居二线城市前列，长期长沙人口持续流入，但长沙采取加大供地的方式形成简易版的“人地挂钩”。2018年7月，长沙出台《关于进一步加强土地市场调控的工作方案》提出大力整顿“捂地惜建、囤地不建”行为，严格依法处置土地闲置和项目延期开工；同时全力保障安居型商品住房用地，在新挂牌出让的商品住宅用地中，将安居型商品住房供地比例提高至60%以上。长沙商住和住宅用地供给量在2015年经历回落以来双双迎来高速增长期。2020年，长沙商住用地供给面积为220万平方米，相比2015年的73万平方米增长199.6%；住宅用地供给面积为279.46万平方米，相比2015年的18万平方米增长14.6倍。而近5年上海商住和住宅用地供给量增长分别为286.9%、18.4%;成都商住和住宅用地供给量增长2.4%、-42.9%；北京商住和住宅用地供给量增长分别为-0.8%、-3.6%。上海经历了住宅和商住用地供给量双增长，但住宅用地供给量涨幅较小，仅为18.4%，而北京的住宅和商住用地供给量均有所下滑，成都则是住宅用地供给大幅下降，全国很少城市出现长沙住宅和商住用地供给量趋势出现“双高峰”的情况。土地供给面积方面，2010-2020年长沙的人均土地供给面积为15.7平方米/人，位居二线城市第三，仅次于太原（21.6平方米/人）、武汉（16.4平方米/人），而同期青岛、南京、杭州、成都的人均土地供给面积分别为15.0、12.4、10.9、9.8平方米/人，分别位居第四、第五、第六、第七。

从土地供需比看，长沙商住和住宅用地供需比相对均衡稳定， 近12年长沙商住和住宅类用地平均供需比近1.2，略高于北京、上海、杭州等城市，且长期保持平稳大于1的状态。土地供需方面，2008年以来长沙的商住用地和住宅用地供需比长期维持在近1.20的水平，但住宅用地供需比波动较大，数次下探至1以下。商住用地方面，2008-2020年长沙商住用地平均供需比为1.17，高于上海（1.14）、成都（1.11）、北京（1.10），长期商住用地供应可满足需求。住宅用地方面，2008-2020年长沙的住宅用地平均供需比为1.19，高于成都（1,17）、杭州（1.14）、上海（1.13）、北京（1.10），长期长沙住宅用地供需平衡。

长沙在2017年较早提出住宅最高土地成交溢价率为50%，2019年提出商住经营性用地为30%，其阈值低于杭州、武汉、成都等城市，促使开发商理性争地，拿地成本降低，进而保证房价平稳。住宅用地方面，2017年长沙出台的《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则》，根据住宅销售价与住宅综合开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，即最高溢价率为50%，综合确定土地交易最高限价；竞价达到最高限价时，改为现场摇号产生竞得者。而杭州于2016年9月出台《加大土地供应调整竞价方式》提出转为在此价格基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人；武汉2016年10月在土拍过程中首次启用“最高限价令”，提出最高成交价不得超过限定溢价率，最高溢价率不超过100%。对于开发商来说，“熔断”政策的推出和实施，标志着土地原有单纯竞价的时代结束，促使开发商理性争地；另一方面，最终的土地竞得人拿地的成本降低，房屋的开发、建设成本降低，有助于房价的降低。近12年长沙土地成交溢价率低于北京、杭州、南京、成都等城市。建设租赁住房的商住经营性用地方面，长沙市于2020年10月印发的《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》规定，长沙当限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时停止竞价，转为竞自持租赁住房建筑面积。而大多数一线城市及二线城市都通过土拍模式的改革调整限价力度，并未单独提出租赁住房的商住经营性用地溢价率规定。

值得注意的是2021年自然资源部8月10日召开闭门会议，对22个核心城市土地出让政策进行调整，即单宗住宅用地溢价率不得超过15%，而长沙在今年首轮集中供地中平均土地溢价率仅为8%，位居22城第15。今年年初自然资源部规定22个城市住宅用地公告不能超过三次，并且集中在3月、4月、8月，促进各地土地交易市场平稳，集中供地政策初衷是分散土地竞争、释放土地集中大量供应的预期信号以平抑地价。根据各地自然资源规划官网的数据显示，第一轮的集中供地成交数据中，有10个城市的地价平均溢价率超15%，其中厦门达34%，位列22城第一；合肥、杭州地价平均溢价率分别为28%、26%，分别位列第二、第三，但长沙平均溢价率依然处于较低水平，仅为8%，位居第15。由于首轮集中供地并未达到政策的初衷，因此在8月10日自然资源部召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。（22个城市分别为北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡）

2.1.3 住房供给：“低端有保障”，住房供需长期平衡

在“低端有保障”方面，长沙在2008年较早提出保障房补贴制度，实现城镇住房保障覆盖率从2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出全国省会城市平均水平3个百分点，提前3年实现国家新型城镇化发展规划提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆盖率目标。2008年7月长沙出台《经济适用住房货币补贴实施方案》，提出通过发放经济适用住房货币补贴的方式，力争两年到三年内全面解决经济适用住房历史积压保障对象的住房问题。根据长沙统计局统计，长沙城镇住房保障覆盖率从2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出全国省会城市平均水平3个百分点，解决了20多万户家庭的住房问题，提前3年实现了国家新型城镇化发展规划提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆盖率达23%的目标，极大地改善了中低收入困难群众的住房条件。从住房租赁市场看，2018年长沙出台《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》指出，到2022年，通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式，新增各类租赁住房不少于500万平方米，其中新建 200万平方米以上租赁住房、盘活300万平方米以上存量住房，形成广覆盖、多层次的租赁房源供应体系。截至2019年4月，长沙市累计建设(筹集)各类保障房22.92万套，其中经济适用房13.48万套，公共租赁住房9.44万套。保障性住房不但可以有效满足中低收入人群的住房需求，而且可以减少整个住房市场上的住房需求，从而减缓房价上涨。

房屋市场供应相对充足，从销供比看，近10年长沙商品住宅销供均维持在0.8-1.2的正常区间。从出清周期看，近7年长沙商品住宅平均出清周期为9个月，低于北京、西安等城市。根据中指院的数据，2010-2021年7月，长沙商品住宅销供比从1.0上升到1.2，虽然在2016年、2017年、2018年出现供给缺口，但长期销供比浮动较小，而同期北京销供比浮动较大，多次低于0.8和高于1.2，如2018年仅为0.5；成都销供比浮动也较大，如2011年仅为0.6，但2017年为1.5。长沙长期保持商品住宅供需均衡，使得房价波动较小。出清周期方面，根据中指院的数据，2013-2020年长沙年均出清周期为9个月，而同期北京、西安、武汉年均出清周期分别为14个月、12个月、11个月。

2.1.5 房地产固定投资：长期保持房地产投资占比处于25%的合理衡量值

2000-2017年长沙房地产开发投资额占全市固定资产投资额比例处于25%的合理区间，房地产固定资产投资占比大于25%会导致供过于求，超过一般城市化进程所需的金融资源会导致泡沫，相反则会影响城市的正常发展。2000-2017年长沙房地产开发投资额占全市固定资产投资额比例维持在25%左右波动，平均值为23.8%；而深圳、广州、成都的占比分别为37.0%、38.8%、31.2%，与25%的合理衡量值相差较大。

2.2需求端：限制投机行为，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛

从房屋契税征收看，长沙首套房契税征收税率与一线城市及同类型省会城市基本持平，但在2019年率先在全国取消二套住房契税优惠政策，二套房屋及以上的契税征收标准达4%，高于北京、上海（3%），契税税率较高，增加购买多套住房成本，限制投机行为。首套房契税征收标准方面，长沙首套房且房屋建筑面积不超过90平方米的，契税标准为1%；大于90平方米的，按照1.5%的税率征收契税，与上海、杭州、武汉等地持平。二套房屋及以上的契税征收标准方面，2019年之前，长沙实行2016年财政部在购房契税上的税率优惠政策，二套房契税与全国其他城市（除北京、上海、广州和深圳）持平，建筑面积在90平方米及以下的，按照1%的标准征收契税；90平方米以上的，契税税率为2%。2019年长沙市出台《关于调整长沙市第二套住房交易环节的契税政策的通知》，规定自2019年4月22日起,在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率,二套房屋及以上的契税征收标准达4%，而武汉、杭州等城市依旧实行2016年财政部在购房契税上的税率优惠政策。具体来看，二套房建筑面积小于或等于90平方米的房产，长沙征收的契税为4%，高于北京、上海的3%和武汉、杭州的1.0%；二套房屋建筑面积大于90平方米的房产，长沙征收的契税为4%，高于北京、上海的3%及武汉、杭州的2.0%。三套房屋及以上所有建筑面积，长沙征收的契税为4%，高于上海、武汉的3%。契税税率的较高增加购房者的成本，可适当压制购买二套住房的需求。

（作者为东吴证券首席经济学家任泽平）

x幻想官网 http://www.xinzhiliao.com/zx/xinde/18147.html