90后已在考察养老院,开发商却还没摸清康养产业如何赚钱

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综艺节目《梦想改造家》因养老别墅再度出圈。5名单身中年妇女组成闺蜜团，在云南丽江购置520平方米的大别墅，开始着手装修，将一个老破旧的老宅改造成充满诗情画意的豪宅。

未来，闺蜜团将携手共度晚年。早起泡茶、午间小憩、夜来听歌，闺蜜团将网友对退休的憧憬化为现实，在社交网络引起广泛关注。

此前，“第一批90后已经去考察养老院”相关话题登上微博热搜，当代年轻人对养老话题的关注度持续提升。

人口老龄化趋势下，万亿商业蓝海已形成。根据中国社科院的《中国养老产业发展白皮书》显示，2024年中国养老产业市场规模预计将突破10万亿元；预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。

康养产业迎来黄金布局期，各路资本争相入局，百强房企相继将康养产业当转型抓手。

2010年，北京市房山区窦店镇“万科幸福汇”成万科进军养老地产的首个项目。2012年，保利集团发布居家、社区、机构“三位一体”养老战略，成立首个医养结合型长期照护机构北京西山和熹会。此后，绿地、绿城中国、迪马股份等企业相继试水，养老地产项目遍地开花。

克而瑞研究中心《房企多元化发展报告》指出，至今已有超过7成百强房企布局康养产业，部分头部房企开始形成自己的康养品牌。

与地产开发不同，康养产业基础设施投资成本大、投入周期长。养老红利到来之际，如何结合地产与康养并形成核心竞争力，考验着每位入局者的经营智慧。

房企开拓万亿蓝海

人口老龄化社会加速到来，养老需求井喷式爆发。

第七次全国人口普查数据显示，全国60周岁及以上老年人口26402万人，占总人口的18.7%；全国65周岁及以上老年人口19064万人，占总人口的13.5%；全国老年人口抚养比为19.7%，比2010年提高7.8个百分点。

为应对人口结构老龄化，《健康中国2030规划纲要》《国家积极应对人口老龄化中长期规划》等多项纲领性文件陆续出台。“十四五”规划中重点提出，要推动养老事业和养老产业协同发展，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。

在政策推动下，康养产业迎来发展风口，多家房企相继进军康养市场。据《2021中国养老与康养产业发展报告》，在A股主板上市的公司中，目前涉及养老产业的有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

养老企业七大主流商业模式为：护理类模式、康复类模式、医养类模式、地产类模式、保险类模式、政府类模式、运营类模式。房企主要通过建立养老院、养老社区、康复中心等切入“夕阳生意”。

以万科为例，早在2009年，万科就开始涉足养老领域，从第一个养老项目立项算起，万科在养老领域已有11个年头。

目前，万科养老业务已梳理出8大类服务模块、165个服务细项，布局包括北京、上海、成都、杭州等在内的多个城市。万科养老业务收敛聚焦于两大产品线，即怡园和随园，前者出专业护理能力，后者重视营造睦邻友好关系。

另一入局者绿城中国，养老业务已涉及80余座城市，拥有大爱天下、绿城双慈医院、 绿城暖君等养老服务品牌。

融创中国则在2019年宣布入局康养产业，为融创社区提供养老服务。富力、万达、保利、碧桂园、朗诗等企业亦在加大康养项目投资力度，欲在养老红利中分得一杯羹。

盈利难题待解

尽管前景广阔，但在落地过程中，房企普遍面临模式单一、资金利用率低等难题困扰。开发商投入康养地产项目的资金成本大，现金流回收时间长，经营效益存在波动风险。

《2021中国养老与康养产业发展报告》显示，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。而构成报告样本的这些企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”2017年，万科集团董事会主席郁亮曾在媒体会上坦言，养老生意并未如想象中好做。

10月22日，郁亮在万科业务交流会上表示，万科目前仍未找到养老板块的商业模式，仍在摸索。

平安证券发布研报称，国内养老地产仍处发展初期，商业模式尚未清晰。受传统“养儿防老”文化及老年人资产不足等因素影响，中国老年人口养老模式仍以居家养老为主。房企、险资等各路玩家纷纷试水养老地产，但在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下，“重销售轻服务”的现象较为普遍，绝大部分企业商业模式尚未清晰。

“做养老遇到的问题相当多，而且非常棘手。采购设备没有标准，行业规则不清晰，遇到纠纷归责也不明确，大家都是在摸索着前进。”10月20日，一家深圳中型养老机构负责人对时代周报表示，康养行业仍在起步阶段，护理人才短缺、管理流程不规范、客户纠纷多等都是行业所面临的痛点。

开发商转型养老，该如何做好日常运营？近日，绿城康养集团创始人、董事总经理姜慧在公开演讲时表示，地产与康养的结合需“因地制宜”，把握项目定位与配套规模两个平衡点。在地产与康养结合的过程中，形成项目核心竞争力的配套标准，结合市场需求，充分考虑配套设施的投入及运营成本，适当控制配套规模。同时，运营方应根据项目体量大小，扩充产品定位，放宽准入门槛，使客户群体广泛化。

时代周报 刘婷

（90后已在考察养老院，开发商却还没摸清康养产业如何赚钱）

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