房地产税真要来了!资本市场会有何影响?

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财联社 仁森

第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议昨日决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。《决定》主要内容有三点，一是国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。二是新增住宅作为房产税和房地产税征收对象。三是自国务院试点办法印发之日起算，授权的试点期限为五年。

业内专家表示，《决定》落实税收法定原则、遵循积极稳妥原则以及有限授权原则，预计国务院的具体办法应该在比较快的时间会发布，各试点地区也会在比较短的时间制定实施细则。

多位专家认为，开征房地产税有可能在短期对房价形成压抑作用。但也有专家指出，此次试点是由地区人民政府制定具体实施细则，预计试点城市也会探索，综合考量市场的承受能力，以及对房价产生多大的影响。

授权开展房地产税改革试点

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

《决定》要求，一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

《决定》指出，本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

预计具体办法和实施细则很快发布

上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇对财联社表示，具体来看，《决定》一是落实税收法定原则，人大及其常委会在税收立法中具有权源归属性和最终决定权，同时通过授权方式保障国务院和地方政府试点改革的行政效能。

二是遵循积极稳妥原则，新增住宅作为房地产税征收对象（以前规定为免征），其余维持现行税制规定，并对试点地区的房地产税试点的征管模式和程序提出要求。“原来对居住用的房地产免征房产税，现在实际上是新增加住宅作为房产税和房地产税征收对象。”

三是遵循有限授权原则。按照《立法法》有限授权的原则，此次试点授权期限为五年，条件成熟时及时制定法律，试点期限届满时仍不能上升为全国性法律的，可以报全国人大常委会决定是否延长。“当然也不一定要等到五年，不排除条件成熟时及时制定法律。”

王桦宇还表示，不是说房地产税具体工作是决定开始起再去做，而是说已经做了一些测算试运行等等。预计已经在试点地区做了一些调研，酝酿，甚至是内部的测算，相信国务院的具体办法应该在比较快的时间会发布，各试点地区也会在比较短的时间制定实施细则。

中山大学岭南学院经济系教授林江对财联社表示，一是从《决定》的内容看，采取了循序渐进的做法，其中透露出信息是，房地产税是一定要实施了；二是在没有完善立法之前先进行试点，做法比较稳妥，也是给市场一个信号，就是箭在弦上；三是征收方法和税率都没公布，应该是给相关地区开展试点预留了空间，说明是稳步推进的思路。

对房价或有压抑 地方政府意愿较重要

至于房地产税的推出对房价的影响，林江表示，理论上房地产税推出对房价会有压抑作用，房价可能往低处走。因为房地产税的本质对房产持有人而言是一个税收负担。按照《决定》的内容，不论是自住还是非自住，除了农村的宅基地外，都要纳入征税的范围。

但林江指出，房地产税对房地产市场的具体影响还有待观察。以2011年上海和重庆推出的试点情况为例，本意针对高房价的抑制开展试点。从房产税试点的10年情况看，当初进行房产税征收方式试点的这两个城市并没有达到预期效果。

另外要注意的是，这次试点是由地区人民政府制定具体实施细则，还要看地方政府是否愿意看到房价的快速下跌。预计试点城市也会探索，看看市场的承受能力，以及对房价产生多大的影响。“地方政府一方面可能会很积极，通过房地产税的方式弥补财政缺口。另一方面也会担心，如果试点推行下去，市场反应强烈的话房价往下走，土地出让收入也会减少，可能会得不偿失。只能是等着看试点情况，地方政府存在矛盾心理”，林江表示。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，仅将房地产持有环节征收的税种定义为“房产税”，“房产税”或将是本次房地产税改革试点工作的重点。理论上，开征房产税有可能在短期对房价形成压力：房产税将增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落。

杨畅还表示，在具体操作上，房产税改革需要考虑三个维度。维度之一：开发、交易、持有环节上，税收后移的程度；维度之二：税率选择的高低；维度之三：税基的宽窄。不同改革方案，会导致房产税试点的效果发生明显的差异。根据不同改革力度方案的推算，若改革力度偏温和，选择税率偏低，税基偏窄，房价短期下行的空间可能仅为3%左右；而如果改革力度偏大，选择的税率偏高，税基偏宽，房价短期下行的空间可能接近30%。

杨畅最后指出，由于不同城市具有不同的特点，若采取相同的改革方案，对不同城市的影响差异明显；建议由中央部门确定房产税改革的总体框架，设置房产税税率、税基的选择范围；由地方在总体框架内，结合自身情况确定实施标准，确保改革前后市场相对平稳。

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