楼市“金九银十”失色:二手房量价齐跌、房企“抢收难”

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21世纪经济报道 孔海丽

“金九”爽约之后，楼市的“银十”也未能如期到来。

10月，房地产市场延续下行趋势。中指研究院数据显示，50个重点城市10月份商品住宅成交规模处于近五年同期最低位，同比降幅超两成，环比继续下降；贝壳研究院根据重点观察的25个一二线城市网签数据分析，也得出了同样的结论——2021年“金九银十”新房成交量同比下滑超两成。

房价方面，中指研究院数据显示，10月百城新房价格环比涨幅已经连续4个月收窄，环比涨幅不到1%，且今年以来新房价格累计涨幅也处于近五年同期最低水平；二手房价格年内首次环比下跌，下跌城市数量明显增加。

与此同时，百强房企销售额也录得较大幅度的下滑。易居房地产研究院数据显示，“金九”期间，30家销售规模居前的房企单月销售业绩环比下降8%，同比下降35%，同环比降幅有所扩大；克而瑞发布的一份报告则指出，“银十”期间，百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。

“金九银十”不仅是楼市的“晴雨表”，也是开发商抢收的关键营销节点。如今，这一标志性阶段的意义正在消退，背后则是楼市整体预期的改变，房企发展逻辑也在这种降温态势下，不得不进入“降负债、稳现金流”的基本面。

旺季不再

楼市转向降温的迹象从下半年就已经开始，带动预期持续下行。

国家统计局数据显示，今年7月和8月，全国商品房月度交易量连续下滑，8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期；到了以往传统意义上的“旺季”9月，数据仍然没有改善，房地产投资、销售、房价均出现下挫，当月商品房销售规模降幅甚至达到两位数，且房价出现近5年首次普跌。

10月数据再次验证了“旺季”的消失。

中指研究院指出，10月，50城商品住宅成交面积在2528万平方米左右，同比降幅超两成，环比继续下降，绝对规模处于近五年同期最低水平，市场活跃度下滑；进一步具体到16个重点研究城市，成交量同比下滑24.6%，其中二线城市同比下滑34.6%，三线城市同比下滑24.6%。

不只是新房，承担着买卖双方的博弈预期，往常为市场“托底”的二手房，也在逐渐坠入冰窟。

以存量房市场较为主流的一线城市为例，深圳市住建局最新数据显示，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面积为15.04万平方米，同比下跌66.42%；成交套数环比9月下跌9.1%。

北京二手房市场成交量同样下滑明显。中原地产数据显示，北京10月二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调了25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调。

“二手房不足万套代表了市场全面出现降价。” 中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道，“北京楼市有个惯例，二手房网签不足1.5万套，市场肯定处于低迷期，而不足1万套的成交量也是2020年3月疫情后，北京市场的最低谷。”

成交量持续下滑的效力，最终作用在房价上。

中指研究院百城价格指数显示，2021年10月，百城新建住宅均价16189元/平方米，环比上涨0.09%，涨幅较上月收窄0.05个百分点，已连续4个月涨幅收窄，且当月新房价格环比涨幅降至年内低点；10月环比下跌的城市有 31个。

百城二手住宅平均价格为16026元/平方米，环比下跌0.04%，为百城二手住宅价格指数自2020年6月发布以来首次下跌，从涨跌城市个数看，59个城市二手住宅价格环比下跌，下跌城市数量为年内最高。

多位机构人士分析，2021年下半年开始，全国楼市整体迅速降温最关键的原因是信贷收紧，按揭贷款额度受限、发放周期拉长，严重制约了市场成交。

关于年末趋势，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静预计，四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降。房价涨幅或将进一步收窄，部分城市房价面临一定调整压力。

张大伟则指出，随着市场酝酿供应继续增加，如果信贷数据没有明显缓和，购房者的房贷诉求依然排队积压的话，北京楼市在年末预计将出现价格战。

房企“抢收难”

往年的“金九银十”一向伴随着房企的促销活动，折扣优惠、特价房、赠送车位等举措层出不穷，开发商今年的推盘力度也未曾减弱。

但整体房地产市场的降温，消减了这种努力。

克而瑞数据显示，受下半年市场明显降温的影响，10月百强房企单月业绩同比去年延续了自7月以来的下跌趋势，只是降幅略有收窄至32.2%。

具体从企业表现来看，10月百强房企中，有逾8成企业单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的百强房企数量达37家。

克而瑞在该报告中指出，市场持续降温，房企的打折力度甚于从前。

北京6成以上新盘推出特价房源，优惠力度不低于9折，曾经的热销盘甚至销冠项目开始启用中介渠道拓客；上海部分项目因认购量不足主动延长认筹时间；广州房企打折降价甚至常态化，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房，降价幅度多达30%；深圳新房市场同样遇冷，除了个别网红盘仍能实现日光之外，不少项目启用中介渠道分销，甚至通过提升佣金比例争抢客户资源。

销售持续萎靡，则进一步加剧了房企的资金困境。

自去年下半年以来，政策端加大了对房地产金融的审慎管理，房企的资金管控空前严格。一方面是“三道红线”的硬性要求，促使房企加速进入“降杠杆”通道；另一方面，逐步收紧的房地产信贷，则限制了房企的规模扩展，严重者，甚至因流动性不足，陷入债务困境。

在21世纪经济报道的调研中，多家房企均反馈房地产开发贷额度不足，即便身处“绿档”，也难觅资金合作机构。

某全国性房企分管财务的高管告诉21世纪经济报道，“变化更明显的是按揭回款难。销售回款是房企资金的重要来源，前端融资本来就偏紧了，叠加销售下行和回款速度慢，导致现金流挑战很大。”

“如果销售情况持续下行，即便是稳健型房企的资金压力也将放大。”该人士补充说。

但好消息是，9月以来，央行、银保监会等多次发声表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，对部分银行执行中的过度收缩问题予以“纠偏”，保持房地产信贷平稳有序投放。同时认为，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士就此分析认为，房地产信贷政策会边际调整放松，需求端合理住房贷款需求将得以满足，供给端房企合理融资需求将会满足，融资困难将得到缓解，销售回暖，也将加速房企销售资金回笼。

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