城市更新成房企第二发展曲线,近九成50强企业布局掘金
随着我国房地产市场进入存量时代,城市土地红利逐渐消失,不少房企将城市更新作为未来发展的第二曲线。尤其资金相对充裕的百强房企,更是城市更新里的“掘金者”。
根据克而瑞的数据,百强房企中参与城市更新的比例已达到80%,已有51%的房企运营规模超百万方,早期布局的项目已进入价值兑现期。其中,2021年上半年,TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%~24.8%。TOP11—50房企中,有近9成企业城市更新占总土储比例集中在15%~30%。
世邦魏理仕华南区战略顾问部负责人肖伟告诉时代周报,至2020年底,我国常住人口城镇化率达63.89%,城镇化正式开启“下半场”。城市更新作为破解资源约束、实现可持续发展的重要手段,将以中国城镇化“下半场”的主角姿态登上台前。
防止大拆大建
为指导各地积极稳妥实施城市更新行动,防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题。8月31日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
(图源:视觉中国)
《通知》指出,除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增老城区建设规模,不突破原有密度强度,不增加资源环境承载压力,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。
住建部文件出台后,广州成为第一个发文跟进的城市。10月20日,广州市住房和城乡建设局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见(征求意见稿)》。
《征求意见稿》提出,老城区范围内严格控制大规模拆除,城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁,坚持应留尽留,不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建筑。
“整体来看,广州版的征求意见稿既顺应了住建部文件的精神,又根据广州自身的情况出台了细化的操作指引,特别提到做好新旧政策衔接、避免一刀切,给目前很多已经推进到一定阶段的城市更新项目一颗定心丸。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报。
世邦魏理仕指出,住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等一系列的政策文件相继出台,都释放出强烈的城市更新“去房地产化”信号,引导城市更新实践“回归本源”。未来城市更新将更加注重公益性、内容丰富性及完善城市功能的深层次更新。
十万亿市场
增量时代转为存量时代已成为共识,根据中证鹏元测算,截至目前,中国房地产总市值约为496.15万亿元,按照2%的城市更新转化率,城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。
巨大的市场潜力吸引了众多房企提前布局。据克而瑞数据,目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历,并且已有51%的企业已经达到超百万方的规模。聚焦资金更为充足、运营实力更强的50强房企,其参与城市更新改造的比例更高,达88%,形成规模的房企占比也高达65%。这一比例较2020年年中均有提升。
从业绩表现上看,早期布局城市更新的房企均有一定体量的项目成功转化,已陆续开盘贡献销售,并呈现出稳定转化的趋势释放红利,城市更新进入价值兑现期。
据统计,美的、时代、佳兆业、奥园等房企在2020年转化建面均超百万方,已成为获取土储的重要渠道,尤其是时代中国,城市更新转化建面占当年新增总土储建面的比值高达61%,美的和佳兆业这部分占比也高于20%。
克而瑞指出,对开发商而言,深耕城市更新对于提升企业净利率的带动效应相当可观。后续随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台,城市更新单元的逐渐推开,以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升,城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。
时代周报 胡天祥
(城市更新成房企第二发展曲线,近九成50强企业布局掘金)
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