深度|集中供地的谜题:围观过后,可以补仓了吗?

深度|集中供地的谜题:围观过后,可以补仓了吗?五常市时代中学,顶牛数据,ca8211, 21世纪经济报道 张敏,孔海丽,吴抒颖 2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集

21世纪经济报道 张敏,孔海丽,吴抒颖

2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。

这也就是所谓的“集中供地”。按照要求，在保证供应规模的基础上，各地原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。实施“两集中”土地出让制度的有22个重点城市，包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

集中供地制度的出台，是土地供应端的重大变革。按照监管部门对说法，实施“两集中”的目的，是为减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。

对于习惯了“零售式”供地的房企来说，这一节奏的变化，在资金归集、方案制作、供货节奏调整，乃至管理模式改变等方面提出了全新的要求。考虑到楼市调控政策仍然严厉，今年的信贷环境更是经历了“前松后紧”的变化，给房企的应对带来了新的挑战。

截至目前，多数热点城市完成了第二轮集中供地，部分城市发布了第三轮集中供地公告，无锡已于11月1日率先完成第三轮土地集中出让。梳理几轮集中供地的规则变化和市场表现，不难看出政策的调整方向，以及未来的市场走势。

一、从热情高涨到“未拍先冷”

如果说首轮集中供地时，房企还处于资金宽裕、补仓意愿强烈的状态，那么到了第二轮时，企业的底气和心情已经完全发生了变化。

今年首轮集中供地主要发生在3月至6月，当时房企经历了一段时间的“断供期”，补仓意愿较强，加之资金状况较为充裕，使得这一政策启动伊始，就收获了较好的市场反应。

根据公开数据，在22个重点城市中，5个城市首轮土地成交平均溢价率超过20%，分别为重庆、杭州、深圳、厦门和宁波。其中，重庆的土地成交溢价率达到38.82%，单宗地块成交溢价率最高近130%。

这种情况的出现，既有首轮供地质量较高，也有规则制定方面的原因，如重庆的大部分地块并未设置最高限价，才使得溢价率不断攀高。

总体而言，在首轮集中供地中，虽然存在“南热北冷”的区域差异，但其热度仍然颇为高涨。

但今年下半年以来，信贷政策从中性转为收紧，一些金融机构在执行中出现“应激性”收紧，导致房企的资金链骤然紧缩。虽然补仓意愿仍在，但企业在土地市场已经变得“有心无力”。加之第二轮集中供地条件严苛、门槛提高，市场表现也明显不如首轮。

截至2021年10月底，除去宁波和郑州外，共有20个试点城市第二批集中供地迎来收官，土拍市场降温明显。

与首轮相比，第二轮集中供地溢价率迅速回落。除厦门达到25%外，其余城市的平均溢价率均在15%以下。以重庆、深圳为例，首批集中土拍的平均溢价率分别为39.2%、30.9%，而二轮土拍的平均溢价率急速降至0.02%和12.05%。

更多城市的溢价率几乎“贴地飞行”，其中长沙和济南更是全部底价成交，广州、青岛、天津、武汉、长春、沈阳平均溢价率全部不超过1%，分别为0.82%、0.53%、0.65%、0.40%、0.39%和0.81%。21世纪经济报道综合统计，20城二轮土拍平均溢价率仅4.66%，较首批22城16.68%下降了12.02个百分点。

以往土地市场最具韧性的一线城市也出现了大量底价成交情况。北京推出43宗土地，成功出让16宗，底价成交5宗；上海共推出48宗土地，成功出让41宗，其中底价成交32宗；广州推出48宗地块，成功出让23宗，其中18宗均为底价成交;深圳共推出44宗土地，成功出让21宗，其中底价成交4宗。

二轮土拍的另一个明显特征，则是流拍率居高不下。

具体来看，长沙、北京、沈阳、杭州、合肥、广州的流拍和中止交易占比均超过50%，分别为65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次试点推出的竞品质地块因报名房企不足全部流拍；长春、福州、天津、重庆、成都的流拍和中止交易占比均超过30%。

因报名房企不足而“提前流拍”的现象也不断上演，其中北京26宗、沈阳24宗、天津19宗、杭州17宗、长沙16宗。

“究其原因，主要还是房企资金压力较大。”中指研究院告诉21世纪经济报道，自然资源部调整集中供地规则之后，加大了自有资金来源审查制度，并且限制了无开发资质的企业参与土拍，加之宏观调控下的信贷收缩，直接导致房企融资端受到较大制约。

中指研究院进一步指出：“另一方面，回款端在下半年也受到了较大的影响，市场下行，项目去化面临困难；信贷收缩，购房贷款办理困难;加强资金监管，购房款银行放款难度加大。”

二、谨慎的民企

在二轮土拍中，也出现了一个趋势性现象，即地方国企、央企凭借稳健的财务状况，成为拿地主力，民营房企则更加注重“降杠杆、降负债、保卫现金流”。

上海证券研究所在一份报告中指出，分企业来看，碧桂园、融创、旭辉等民营房企的拿地积极性不及首批集中供地，融创仅在青岛拿下2宗土地，与首批集中供地收获52宗土地相比大幅下滑。相比之下，国企央企凭借资金和融资成本优质在全国范围内多点布局，中海竞得24宗土地，华润收获8宗土地。

该研报显示，在上海的二轮土拍中，国企、央企拿地占比超70%；在苏州，拿地企业的84%为国企；厦门共成交11宗土地，其中9宗被国企获得；成都成交的52宗地块中，国资平台共拿地40宗，占比76.92%。

本土企业也凭借区域深耕优势积极参拍，竞得多宗地块。以武汉为例，除龙湖集团收获一宗土地之外，其余地块均被武汉本地企业收入囊中。杭州14宗地块中，仅有两宗被中海、金隅竞得，其余均为杭州本土企业竞得。

平安证券分析师杨侃认为，国企、央企财务稳健、资金成本较低，在二轮土拍市场中的优势较为明显。他说：“房企资金端存在‘内外交迫’窘境，楼市调控频频加码叠加按揭端收紧致房企回款压力增加，同时房地产金融审慎管理持续显效，房企出于财务安全考虑，趋于‘以销定投’的审慎拿地策略。此外部分地块土拍规则对房企利润端改善相对有限，二批供地拿地紧迫性不及首批，都制约了房企的拿地热情。”

中信证券分析师陈聪也向21世纪经济报道表示，地方性国企在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用。

这种“托底”作用出现在北京二轮土拍中，除去延期出让的26宗地块，总计仅有16宗地接到有效竞买申请，其中5宗因仅有一家房企报名而底价成交。这5宗地块的归属分别北京城建、北京通州房地产、中海、金隅、华润置地和中铁置业。

11月3日正在进行的宁波二轮土拍也延续了上述规律。宁波首日共出让29宗地块，流拍12宗，成交17宗，其中14宗地块底价成交。在14宗底价成交地块中，有10宗地的归属都是国企、央企。

这种情况甚至还延续到了第三轮集中供地中。在11月1日的无锡第三轮集中土拍中，有诸多地方平台公司进场托底，仅仁恒、朗诗、星合、祥凯、贵州大兴五家非地方平台公司参与竞拍并摘得地块，这与一、二轮的大量民营房企参拍形成鲜明对比。

中国指数研究院指出，尽管本次土拍的土地出让金在今年年底前仅需缴纳总额的50%，但这仍未能激起民营房企的参拍意愿，也能从侧面反映出当下民营房企的资金压力空前巨大。

三、供应端做出“让步”

流拍情况的增多，也使得很多城市的土地有效供应不足。易居克而瑞指出，21城(除上海外)前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的平均比例仅为52%，整体供应节奏偏缓。

因此，在已经开启的第三轮集中供地中，供应量或将明显增加，规则也有望变得温和。尤其对于长沙、北京、沈阳、杭州等流拍率高的城市来说，供应压力更是大于其他城市。

从10月末开始，第三轮集中供地细则陆续出台。从已披露的细则来看，部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。

其中，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%(第二轮地块多为50%)，土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求；南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

无锡的第三轮集中供地规则并未有大的调整，但延续了第二轮集中供地“取消竞自持”的条款，为房企保留较为充足的利润空间。

政府部门降低土拍门槛，有两方面原因。

一方面，由于规则过于严厉，第二轮集中供地出现较大范围的流拍、流标现象。比如，繁琐的配建条款，以及对价格上限的严格限定，使得项目的利润空间被压缩。再加上信贷政策收紧，房企竞买的积极性明显下降。

另一方面，9月末以来，监管部门连续释放维稳信号。随后，信贷政策从“应激性”收紧中逐渐放松。土地供应规则过于严厉的现象也在缓解。

另一个值得关注的现象，是政策性住房用地的增加。上海在第三轮集中供地中推出58宗住宅用地，其中27幅为涉商品住宅类地块，其余31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块。深圳的11宗住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗将建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。

政策性住房地块的增加，更多源于监管层的要求。今年年初，自然资源部要求重点城市年度供地计划中单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。但由于前期供应不足及流拍率高等原因，这一任务并未完成。

综合各方面因素，中国指数研究院认为，重点城市第三轮集中供地或将在三个方面做出优化：1、降低门槛。包括下调保证金比例(武汉已经在第二轮集中供地中对部分地块下调保证金要求)，将大体量地块分拆供应等；2、加大租赁用地供应规模，并优化相关的配建条款;3、减少地块捆绑限制，更加强化品质要求。

四、广州的尝试

广州的案例较能说明问题。本轮集中供地广州共推出17宗地块，起拍总价约434亿元;而第一轮集中供地，广州推出48宗地块，挂牌总价901亿元;次轮集中供地广州同样推出48宗地块，挂牌总价1124亿元。

当地从业者普遍认为，广州第二轮集中供地遇冷或许助推了本次在规则上作出的一些让步。9月26日、27日，广州进行第二轮集中供地出让，在推出的48宗地块中，仅成功出让23宗地块，25宗流拍，总成交价569.37亿元，溢价率仅为1.5%。

广州中原项目部总经理黄韬对21世纪经济报道分析称，这一次土地出让规模和数量明显减少符合实际情况，因为大家都有相同的诉求，会根据市场实际情况实事求是地作出选择。“市场现在是下行的，开发商也在谨慎拿地。从这个角度，他们要拿到合适便宜的土地，而官方也不希望流拍给予消极信号，因此会少推一些，成功率高反而有提振作用。”

为了吸引更多的房企参与，本轮土拍在多个维度上也体现出官方的用心。例如，本轮上架地块也多集中于热门区域，上一轮大规模流拍的增城，本轮也仅上架一宗地块。不仅如此，部分地块拍卖规则上进行了调整，也是向房企示好的信号。

据易居克而瑞统计，出现在本轮供地的地块，有7宗来自第二批集中供地中流拍的地块。其中增城朱村大道西地块虽然表面“不降反涨”，但在剔除2.3万平方米政府性房源后实为降价，番禺利丰北侧地块和从化区江埔街地块起拍价不变，其余4宗均降价挂牌。

此外，在第二轮供地中，黄埔、南沙部分地块均被限制了未来新房售价，然而在第三批集中供地中则没有体现这一点。不过，黄埔及海珠所挂地块均要求销售首套购房家庭占比50%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道，广州第二轮土拍流拍率非常高，在这种情况下，如果由于流拍率上升导致新开工面积以及销售下降，这会形成一个对市场非常不利的循环，因此对规则进行适当调整也是情理之中。

李宇嘉续称，在这个过程中，还是有些规则在坚持，比如不超过15%的溢价率，还有向刚需、首套房购置需求的倾斜等。“这给市场传达的信号是很清晰的，供地调整是有所为，有所不为。该坚持的还是要坚持，该调整的必须要调整，本身来讲，稳地价、稳房价，稳预期就是地方政府该做的。”

“第二轮供地遇冷，主要原因还是因为‘三道红线’监管叠加市场下行，导致民企普遍资金紧张，不得不选择战略收缩。近期来看，监管部门针对目前房企资金链紧张的问题，已经回应了合理的房地产贷款将适时得到满足，预计对于部分尚有余力的房企还是会注入年底拿地的信心，而地方政府审时度势调整土地出让计划，也会让第三轮集中供地相对平稳过渡。”肖文晓分析称。

五、市场热度待恢复

与供给侧的“诚意”相比，需求端的热情能否恢复尚存疑问。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，虽然信贷政策正趋于宽松，但房企的资金链能否在短期内明显改善还是疑问，企业的拿地信心恐怕很难快速恢复。

一个可以看出房企“钱紧”的侧面是，房企即将迎来偿债高峰，而目前多数房企再融资的渠道却大幅缩小。

据中国指数研究院指出，2022年到2024年，房企海外债到期规模分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中，2022年第一季度是到期高峰，为983.3亿元，占当年的27.8%。

“钱缺得不得了，哪有钱买地。”一名龙头房企负责土地投拓的人士对21世纪经济报道表示，“现在就是勒紧裤腰带过日子，一手抓卖房一手还债，如果还有余钱的话也是存起来以备不时之需。有现金才有安全感，活下去比什么都重要。如果活下去都保证不了，还拿什么发展?我们现在就是尽可能开发存量空间争取变现，买地会先缓一缓。”

在大环境整体下行之际，官方也必然需要与市场密切沟通。李宇嘉认为，在流拍率高企之时，第三轮供地必须要降低姿态，给房企和市场积极信号。“这也是不得不做的事情。”

以广州为例，肖文晓透露，“在第二轮供地结束之后，主管部门与房企就二轮供地遇到的问题以及三轮供地的拿地意向进行了密切的沟通，第三轮供地平稳收官的可能性很大，预计大环境限制下不会太火爆，但也不会再有那么多的流拍。”

分析人士认为，在各方的努力之下，广州第三轮集中供地或将在平稳中收官。

就全国市场来看，也需要一个复苏的过程。11月1日的无锡第三轮集中土拍，虽然全部实现成交，但在中国指数研究院看来，无锡今年三批次集中供地，土拍热度依次递减：第一批次地价触顶比例达93%，全部成交。第二批次地价触顶比例降至39%，且有一宗地块流拍。第三批次集中供地虽然没有流拍，但也无地价触顶，仅3宗地块以低溢价成交，最高溢价率也不过2.76%。

无锡第三轮集中土拍被认为是当下土地市场的缩影。但也有房企人士表示，从另一个层面上，也说明供需双方的心态已经变得十分理性。若信贷政策能逐步改善，第三轮土地集中成交情况有望好于第二轮。

实际上，由于此前收获有限，很多房企仍有补仓需求。“比照往年的标准，很多企业还有进一步拿地的空间。”前述房企人士说，第三轮集中供地更多是着眼于明年的市场，如果能度过当前的困难时期，这批获取的土地将会成为明年的“弹药”。

多数机构认为，在第三轮集中供地中，资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会，城市间和城市内市场热度分化仍会延续，但总体市场的热度不会很高，有望维持平稳放量态势。

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