图便宜买下法拍房, 5个月仍无法入住

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甄素静

图便宜买下法拍房， 5个月仍无法入住，房价已跌了46万……一位22年“深漂”的尴尬买房路

在房价高昂的深圳，能够买下一套属于自己的房子，原本是一件非常值得庆贺的事情。但即便手握写有自己名字的房产证，周洋却一点都高兴不起来。

“第一次去敲门，他（住户）就不让进，警察也叫来了。第二次趁他不在家，我们就把门给砸了。第三次再去，发现他已经用砖头把大门给砌起来了。”

今年6月，周洋在网上成功竞得位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房。来深圳工作22年，这是周洋在深圳买下的第一套房。在业内人士看来，周洋决定报名参与法拍房竞买，非常符合深圳人敢闯敢干的精神，闯和干中还带有些许莽撞。中心

也正是因为当初略有些莽撞的决定，近半年，周洋一直在经历着收不到房子的困扰。

“一狠心就拍了”

如果用1-10分来衡量对房地产市场的熟悉和了解程度，周洋给了自己6分。

房产经验和知识相对并不十分丰富的周洋，当初在听到朋友推荐价格相对便宜的法拍房源时，并没有考虑太多。“因为当时有个朋友在做这个（法拍房），他说这个房子可以，拍了以后可以协议隔墙，业主可以配合，我也没有想太多。”

“前一天晚上知道，第二天就报了名想试一试，然后一狠心就拍了。”

殊不知，法拍房在所有可交易的房产中，算是最为复杂的类型之一。

《》查阅相关资料发现，法拍房与其他商品房前置流程趋同，参拍人需要提前确认自身是否具有购房资格，然后联系银行审批贷款资料，以确保竞得后能及时放款和能够顺利过户。有的城市还要求参拍人在竞买法拍房时就需有购房资格，否则即便是竞买成功，也不予办理过户。

而关于被执行房产，要关注的点则更多。如需要提前查明房产是个人产权还是公司产权，是住宅还是非住宅。同时，需要提前了解目标房产的税费问题，尤其是公司产权房产的土地增值税很高。此外，还需要了解清楚房产是否有租约、是否被占有等。任何一个环节如果出现纰漏，都可能会使原本想“捡便宜”的竞买人操作成本大增。

深圳某住宅小区 每经 甄素静 摄

实际上，周洋和朋友关注到的那套房子，并非首次进入到法拍房市场。第一次拍卖时，房子的起拍价为279万元，但由于无人报名最终流拍。

大约一个月后，该房源被再次拍卖，起拍价降为223万元。彼时那套房子的市场价约为320万元。近百万元的价差也引起了市场关注，第二次拍卖共有6人报名。

但报名者似乎并不接受二拍的最低价，第一位竞买人直接将价格出到了264万元，周洋等多名竞买人紧跟其后，经过长达半小时、50余轮的竞价后，周洋以最高应价胜出。

戏剧性的是，周洋这次拍到这套房子的价格为286万元，比第一次无人报名时的起拍价还要高出十几万元。

对于自己的首套房为何要选择法拍房，周洋十分坦率地说，“手上资金不足，想便宜一点。”

“派出所都去了好几次”

虽然最终的成交价格比二拍起始价多出63万元，但在深圳奋斗了20多年，想到自己名下终于有一套房子，可以安居，周洋觉得一切尚可接受。

竞买公告中提到，周洋拍下的房子与隔壁另一套房是打通在使用。之前是一梯6户，两套房子打通后变成了一梯5户。但这并非市场上常见的原生双拼房。

目前，作为买受人，周洋已办理了“双拼房”中属于自己一半的过户登记手续，取得了不动产权证，房子有关的水电气及物业均已过户到了周洋名下。

然而办完手续、取得该房产的所有权后，想去砌墙恢复房屋原始结构的周洋才发现，事情并非当初讲的“砌堵墙”那么简单。

周洋之前就知道有住户住在两套打通的房子里面，于是就找到该住户的电话，与其协商砌墙事宜，该住户当时就说要30万元他就搬出去。

“他（住户）说这个房子是他出了钱，但又拿不出证据。他还说原来房子是写在他什么亲戚名下，但是法官跟我说这个房子跟他（住户）没关系。”

突然冒出来个跟这套房子不相关的人，还赖在房子里不走，这让周洋很是无奈。“住户觉得房子是打通的，所以我就不能封墙，因为他住在里面”。

在与住户沟通的过程中，周洋始终没有看到过对方的借据、转账记录、租赁合同等相关证据。周洋也一直认为，如果房子跟该住户有关系，早在房子公示的时候，他就应该拿出证据来。

最初去的时候，周洋没想到自己连门都没进去。而在收房过程中，周洋说“派出所都去了好几次”。

之后周洋找来了帮其收房的团队和开锁公司，打算强行开锁，无果。再后来，周洋趁住户不在家，直接找人砸掉了房门。

周洋说自己砸的是自己家的门，他也是被逼无奈。在强行砸掉门后，住户用青砖把门给砌了一半，“那天砌门的时候，刚好我们去了，于是就报了警。警察到了现场，协调说这个门是不能堵的。”

报警协调完后，周洋离开时还特意叮嘱小区的物业人员，让其帮忙关注房子情况，住户如果砌墙的话就及时告知他。

让周洋没想到的是，第二天晚上，剩下的一半砖墙不仅很快砌完了，还被封上了厚厚的水泥。

“你为什么不强势一点？”

多次报警调解后，事情并未取得实质性进展，周洋只好再次求助法院。

而在与法官的沟通过程中，周洋却被一连串的提问弄得有点懵。“法官说，你自己的房子你凭什么不进去？你凭什么让人占在里面？你为什么自己你不强势一点？你为什么要被让人欺负？”

“很无奈！”

不过在周洋反复沟通和协调之下，法院已经答应帮他出一份让该住户限期迁出的通知书。

这就是法拍房的诱惑，竞拍人想要捡折价后的利润，就要承受产权、债权复杂带来的风险。不过，法拍房终究是小众的产品，需要有专业化方案和调研来规避风险。

实际上，简单风险或可规避，难以规避的是他人提前埋伏下的风险。

深圳住宅小区 每经 甄素静 摄

《》此前在采访中获悉，在法拍市场上有些专门的团队，他们利用从偏远地区买来的身份证等信息提前购得房产，然后安排一个债权人或者所谓租客，与其签订借款协议、20年租约等文件，形成债权关系。

有时为了把戏做全套，他们会给到所谓的业主几万元，让其到其他地方躲避起来。之后这些团队通过系列操作，将房子流入到法拍市场，然后坐等收利。

这一说法在另一熟悉法拍房的经纪人处得到了证实。“会有，但是这种一般不是原业主写的，是债权方。也有不少这种机构来弄这些东西，因为中间会有利润。有些人会这样子弄，你想拍这套房子，我搞个20年租约，到时候你就算拍下来了，也要跟我赔款解约。”

广东华商律师事务所周争锋表示，若被执行房产有租赁合约，且租赁在前，抵押、查封后是真实的，根据我国有关租赁的法律，买受人无法对抗租客的租赁权，也就无法直接驱赶租赁人，而需要协商解约。

“法拍房竞买前，要了解被执行人和其他人是否有未了结债务或产权纠纷，或拍卖程序本身是否有瑕疵。要分析有无可能在拍卖过程中，竞买人给了拍卖款，在法院出具执行裁定书以前，有人提出执行异议之诉，导致竞买人钱给了法院，但是法院迟迟不出执行裁定书。”周争锋续称。

如今，距离拍下房子已经过去了5个月，周洋也消耗了大量时间和精力，但还是没能住进自己的房子。

这套法拍房带给周洋的困扰还不止于此。近一年，由于深圳楼市下行，5个月前周洋以最高应价286万元竞得的房子，现在市场上同户型价格已经降到了240万元左右。

“我已经拍贵了几十万了。” 如今的周洋也有些懊悔，

当复盘整个法拍房经历时，周洋情绪低落地说，“我也不知道，可能就是人倒霉。我也搞不懂是什么原因，现在说也说不清楚”。

（应受访者要求，文中人物为化名）

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