第三轮土拍门槛普降 地方平台买家频频现身

第三轮土拍门槛普降 地方平台买家频频现身叶桐大尺度勾魄人体,黑道教母闹校园,ff14nga, 第一财经日报 作者： 郑娜 [ 中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升；民企大型开发商拿地数量则明显减少，其

第一财经日报 作者： 郑娜

[ 中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升；民企大型开发商拿地数量则明显减少，其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。地方国企的拿地热情只是阶段性的，主要在土地市场中扮演托底的角色，未来，只有个别全国性国企市占率有望明显提升。 ]

距第二土拍结束仅2个月，各地的第三轮集中供地就紧锣密鼓地上架了。

这一轮土拍中，多数核心城市以不同的方式降低的拿地门槛，但年底房企的资金链普遍绷紧，市场整体未见明显升温。在成功出让的土地交易中，国央企的占比明显上升，尤其是各个城市的地方城投平台，成为频频现身的大买家。

三轮供地低温成定局

第三轮集中供地低温运行的态势，似乎已成定局。

11月30日，上海第三轮供地正式开启，位于奉贤、宝山、松江的共5宗地块以挂牌的方式先行出让。相较于首轮房企高涨的参与热情，本轮共计24宗地块中，仅有2宗的有效申请人数超过6个，以招标的方式进行，其余块则皆为挂牌。

同样的低温也在前一日的合肥发生。有业内分析明确指出，延期出让的地块由地方平台托底的可能性比较大。事实上，这一情节在各城已在陆续上演着。

无论是11月初完成土拍的无锡，还是近期落幕的苏州、南京，规模民营房企拿地动作减少，地方民营企业以及有国央企背景的城投、城建类企业包揽地块，深圳市地铁集团更是以178.5亿元的总价底价竞得了深圳集中出让的5宗地块。

不过，与第二轮土拍时参拍门槛大幅提升不同的是，当前各城普遍放松了拿地要求，如苏州、济南降低保证金缴纳比例，杭州则重启预约勾地制度、广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策。目前来看，这些措施并未能有效提振市场温度。

第三方机构亿翰智库统计显示，11月份，TOP100中仅16家企业有新增地块。亦有多家房企内部人士向第一财经透露，目前没有参与第三轮土拍的意愿。

业内预计，在房企资金面无明显改善的环境下，一段时间内土地市场预计仍将保持低温运行。

热门城市努力释放诚意

11月1日，无锡打响了第三轮土拍的第一炮，共计额20宗地块收金约274亿元，仅3宗地块获得微弱溢价，其余17宗地块皆底价成交，占比达到85%；整体溢价率仅为0.01%。

回顾无锡的首轮、二轮土拍中，溢价成交的地块占比分别为100%、73%，整体溢价率分别12%、4%，热度呈逐步减弱的态势。

西南证券研报数据，深圳出让的11宗地块中有7宗底价成交，4宗有溢价，整体溢价率从前两轮的31%、12%滑落至5%；南京则在开拍前先撤牌15宗地块，余下46宗地中成交45宗地，溢价率也降低至3%，流拍率较第二轮的23%再上涨至26%；苏州的25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，整体溢价率降至0.6%。

而11月29日进入第三轮土拍流程的合肥，原定出让的22宗地块中有14宗地块推迟至12月8日，出让方式也由拍卖转为挂牌，余下8块最终揽金75.73亿元。

“合肥已经将第三批次最好的地块尽数于29日推出了，之后开拍的剩余宗地，由地方平台托底的可能性比较大。”中指院分析。

尽管业内已经预见到第三地集中供地会遇冷，但几大城市的土拍冷清情况依然超出了预期，毕竟今年的最后一次土拍，是房企为来年补货的最后一个窗口期。

“土地市场基本都是供应说了算。”有长期跟踪地产的行业分析师向分析，土地的供应通常是刚性的，由地方政府的供地计划和当年能否把地块整理出来所决定的，大多情况下是供小于求，或者相对平衡，尤其是在核心城市。“此前为了完成供地计划，每年第四季度都会迎来一波供应高峰，所以年底的时候成交会表现得比较好。”

同时，在集中供地的背景下，2022年的首轮土拍节点不会太早，当前拿地为来年补充供应，是此前不少分析认为第三轮土拍会有所回暖的依据。

此前有参与了南京三轮土拍的房企投拓人士向表示，“下次拍地可能要到明年3~5月份了，那个时候市场大概就会回暖，可能就没这么好的机会了。”

据亿翰智库数据，2021年10月，百强房企中有76家房企零投资，无新增货值。

另据申港证券数据，从三批次集中供地已成交的土地整体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降，其中第一轮供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金额中该数字已下降至12%。

很明显的是，这波房企拿地积极性不高的主要成因不再是高门槛，相反，多城市或明显下调了土拍的门槛，或拿出优质地块，意欲提振土地市场热度。

其中，苏州将保证金比例由50%降至30%，济南的保证金比例也由50%下降至35%，杭州重启上限5000万的预约勾地制度，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策，而南京则取消了部分地块不得合作的要求等。

不过，这些利好举措在资金压力前都只能让步。国泰君安地产分析师谢皓宇认为，进入7月后，需求端开始下降，国庆后开始出现打折促销现象，大多房企销售同比转负，再叠加保交楼要求对预售资金监管变严，当前房企的资金压力较第二次土拍期更大。

“仅仅经历2个月的销售回款，开始进行第三批土拍，将面临比第二次土拍更大的压力。”上述分析指出。

“国家队”能力亦有限

多家房企向表示，在政策前景不明朗、资金面紧张等因素的作用下，房企的首要任务还是保证现金流，不拿地也就成为多数房企共同的“默契”。

某TOP30房企内部人士向透露，公司近期已经不拿地了，投拓部门“很清闲”。另一家华东房企也直接表示，第三轮集中供地不再参与。世茂集团日前在投资者会上提到拿地安排时，也明确表示要优先保刚性兑付，后续融资明显放松了才会考虑买地。

为了最大限度地保证手中资金，不少房企已经开启精简组织、优化人员的流程，借此减少支出。“我们公司目前比较安全，但也在最大程度保证手中现金流，”某房企内部人士称，“以应对未来可能发生的各种情况。

民营房企观望的同时，是国资背景房企的更广泛布局。平安证券统计显示，1~10月，国央企、民企拿地销售面积占比分别为70.2%、32.5%，拿地销售金额比分别为36.4%、14.8%，国央企明显为拿地主力。

尤其值得关注的是，即便“国家队”阵营内，也在第三轮土拍中出现了一些分化，具体表现为，全国规模性国企阵营比如中海、保利等公司拿地也并不是特别积极，而各个城市的地方城投平台，成为频频现身的大买家。

申港证券统计显示，以近期完成三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

而即便是深圳的第三轮土拍，深铁集团也独揽五宗地块，深业拿下两宗、深物业一宗，成为土拍主力军。

中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升；民企大型开发商拿地数量则明显减少，其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。

上述机构认为，地方国企的拿地热情只是阶段性的，主要在土地市场中扮演托底的角色，未来，只有个别全国性国企市占率有望明显提升。亦有分析表示，不少城投平台由于缺乏开发经验，在获取地块后将寻求民营企业进行合作。

值得一提的是，房企今年拿地量的下降，可能会对未来的楼市供应形成影响。一位华东民营房企内部人士便表示了这种担心，“明年公司的权益可售货值有可能会打个七折”。

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