完善房价长效机制,莫让房市裸泳

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第一财经日报

楼市，历经二十载炙热的左侧交易后，正在转凉到右侧交易的轨道。随着房价步入下行轨道，开发商开始降价促销，希望激活正在趋淡的楼市，纾缓风险。

最近，开发商为提高资产周转率和资金回款率，通过“工抵房”“内部房源”“法拍房”等方式变相降价，提高资产周转率。开发商采取这种变相降价的方式提高资产周转率和资金回款能力，主要基于这样的现实状况：

前段时间开发商采取降价促销提高资产变现能力，这使得前期高价购买新房的业主们，新房还没验收交付就遭遇损失，业主们因此比较愤怒，部分地方政府在稳地价、稳房价、稳预期的调控基调下，出台各种或隐或显的“限跌令”，这一定程度上增加了开发商回款压力，使其陷入两难，随之开发商通过“工抵房”“内部房源”“法拍房”等方式进行变相降价，规避部分地方政府的“限跌令”。

为纾缓房市正在积累的潜在风险隐患，最近央行、银保监会在“三稳”政策基调下，采取了一系列平衡稳增长与防风险的政策举措，商业银行开始对房贷利率适度下调，房贷审批速度也有所加快，这些措施在纾缓房市风险的同时，遏制房地产金融化泡沫化倾向，防止在房地产市场引发系统性风险。

限制开发商的市场不正当竞争行为

最近国家统计局发言人表示，当前国内出现了一些类滞胀表现，这是由短期冲击因素造成的，是一种阶段性状况。确实，当前出现的“类滞胀”现象主要受短期冲击因素所致，不过也需要警惕其背后的一些深层原因，其中最大风险隐患就是房地产金融化泡沫化倾向，高房价正在抬高整个经济社会的运行成本，压低市场投资边际收益率。

从宏观层面上，金融监管部门需要在市场“三稳”与金融风险之间把握好度，避免政策过松加剧房地产金融化泡沫化，导致背离房住不炒主基调，让短期的“类滞胀”风险强化、固化，同时还要避免政策纾困力度不够，导致系统性金融市场风险隐患。

毕竟，地价、房价是最基础的生产要素，过高的房价、地价，会系统性地抬高其他生产要素的成本，压低市场的投资边际收益率，在最终消费增速放缓的大背景下，PPI与CPI的剪刀差会保持在高位，经济“类滞胀”风险很容易从短期冲击变成常态化的隐患，进而加大系统性金融风险发生概率。

从微观层面上，房产是我国居民最主要也是最大的财富存储形式，如今购置一套房产，仅首付就可能要花费掉一个普通家庭的六个荷包。用如此代价购置的房产，突然间由于房价下跌而发生财富缩水，从情感上人们很难接受。

尽管作为独立的市场主体，人们必须承受房价波动的风险，但是对于购买新房的人来说，单纯让其承担房价波动风险是不公平的，因为目前新房买卖很少现房，主要以类期房为主，即人们现在购买新房，到最终验收交付，少则半年、多则一两年，新房对购买者来说，所有权与使用权不是同步交付的，而目前又没有有效的市场工具锁定这期间的房价波动风险。

根据现行《城市房地产管理法》规定，开发商向消费者预售房屋应满足的条件是，开发商交付全部土地使用权出让金，并依法取得使用权证书，开发商必须持有建设工程规划许可证，投入建设资金达到工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日等；很多地方规定建筑主体封顶才可拿到预售证。不过，很多开发商在开售新房的时候，往往是只打个地基、建个样板房就开卖，这本质上是提前占用购房者的购房预付款，理论上在房屋未真正交付给购买者之前，开发商对购房款的占用都属于一定民间借贷行为。

当然，决策层提出的稳地价、稳房价、稳预期的政策基调，并不是一般意义上的稳市场房价，将其诠释为维护市场公平定价秩序的执法更能准确理解这一政策举措的要义。毕竟，若解读为一般意义上的限制市场房价下跌，则是一种偏见，要知道“更好地发挥政府的作用”，其目的就是让“让市场在资源配置中发挥决定性作用”，“限跌令”限制的是开发商的市场不正当竞争行为。

化解房地产过度金融化泡沫化风险

当前开发商资金链紧张、资产周转率下降是事实，可能引发的金融风险也是可预见的，但这些问题的根因就是房地产过度金融化、泡沫化，开发商在整个房地产开发周期中，从头到脚都利用金融杠杆包裹，其信用杠杆撬动率甚至高于商业银行（目前系统性商业银行要求的资本充足率在12%左右）。

开发商过度玩金融杠杆扩大规模，导致其风险敞口高于一般的商业银行。随着房住不炒全局性落实，房地产逐渐剥离金融属性，房地产市场的需求发生根本性的改变，开发商的资产周转率就会必然下降，其风险敞口就会暴露出来。

当前，央行、银保监会在金融上适当给予房地产领域放松，并非是让其继续沿着原来的轨道跳舞，而是帮助其收缩房地产的信用杠杆，保障在开发上的资金周转，避免烂尾，同时防范房地产领域出现三角债问题。此外，更为重要的是，维护购房者的利益，避免其因为开发商资金链紧张而烂尾，是通过对开发商进行短期的纾困，为彻底清除房市的期房交易，以及房地产的过度金融化泡沫化。

如何化解房地产过度金融化泡沫化风险？

首先，规范房产预售证制度，严格打击炒楼花现象。尽快修改《城市房地产管理法》，明确建筑主体封顶后才能发放房屋预售证。开发商在楼体没有封顶之前，房管部门不得向开发商发放预售证，不允许开发商销售期房。同时，警示购买楼花的投资者，权责自负，因为炒楼花，其实说白了是炒期权而发生亏损，购买者不仅要自负风险，而且执法部门要按照非法集资、民间借贷来惩罚买卖双方。对于违规为不具备预售条件的开发商发放预售证，要压实相关责任人的责任。

其次，可以适当引入保险、期货交易等风险管理工具。根据现有的新房预售条件，即便是楼房封顶，开发商取得预售证，购房者付款按揭买房到最终现房验收，也一般需要很长一段时间，这使得购房者在购买到收楼期间，如何锁定价格风险，才是问题的关键。

为此，可以适度考虑在期货市场推出不动产期货品种或者特殊财产险，让购买者通过期货市场和购买保险锁定价格风险。如既然新房多是期房，就需要完善住房消费模式，引导保险公司开发相应的保险，或者在期货市场开发商品期房合约；然后，在预售期间，购房者与开发商签订购买协议时，要求开发商引入冻价条款。

对于期房保险，则是购房者购买新房后，向保险公司购买看跌期房保险，锁定新房价值，一旦房价跌破购买价格，保险公司承担差价损失，这相当于保险公司与购房者签署了一份信用违约互换的保险产品；对于期货市场的期房合约，则是购房者在购买房产后，在期货市场购买看跌期权，锁定风险，因为购买者购买房产相当于看涨权证，购买看跌期权实际是对冲风险。

为此，一旦引入期房保险和期房期货合约，那么就丰富了房地产市场的价格发现、风险管控功能。当前我国在很多消费品和生产要素上，都推出了期货合约，唯独在居民最大的不动产上没有相应的风险管控工具，因此引入期房保险和期房合约，是构建和完善房价长效机制，避免房价不受管控的大起大落的基础性保障。

总之，当前房市出现了“工抵房”等变相降价现象，凸显出房市的市场交易秩序受到了一定的干扰，“三稳”就是要减少非市场行为对市场的干扰。一些住房交易带有明显的期货交易特征，房市交易需要更多的风险对冲工具。

（作者系财经专栏作者、资深金融从业人士）

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