房产律师的独白:烂尾楼和退房类案件显著增多,房屋降价成主诱因
陈荣浩
一个阳光明媚的晌午，在与律师王旭鹏在咖啡厅聊了约半小时后，他的一个来电打断了我们的交流。
“以后8户以上的退房案子我们尽量不再接了。”挂断电话后，王旭鹏告诉《》，“这两年地产行业不好，我们处理的延期交房、烂尾楼、业主退房等案件数量显著增加，远超前些年。”
这些变化也使得王旭鹏的团队在处理这类型房产案件时，相比之前在策略上也有所改变。“比如对于一些比较严重的退房案子，我们现在已经不接了。在接受委托代理的人数上限有所变化，比如以前设定的上限是20户，现在内部已经调整到8户以内了。”
对于下调委托人数的原由，王旭鹏表示，“一是人多处理起来麻烦；另一个是现在整个楼市销售下滑，开发商自身资金本就比较紧张，退房难度自然加大，所以我们也下调了委托人数上限。”
曾经，王旭鹏的梦想是做个媒体人，不过现在他已经没有这种想法了，在与朋友共同经营律师事务所后，“各类案件已经让人焦头烂额了，有时候就想睡个懒觉”。
“举个简单的例子，比如有房企倒闭了，开发的项目烂尾了，那些买了房子的购房者会找我们帮他们处理相关事宜。另外，有些购房者买房后，却发现跟开发商之前的宣传差别很大，这样的纠纷也需要找我们来处理。”
王旭鹏、周明宇和付航均已从事律师行业多年。王旭鹏和周明宇擅长的领域是“常见住房问题”“合同纠纷”以及“房产买卖”等类型的问题；而付航则成功处理过多起与商铺维权有关的案件，为他赢得了良好口碑。
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退房和补偿类案件难度增大
在王旭鹏看来，当购房者需要找到他们团队去解决纠纷时，基本上已涉及较大的利益问题，通过普通的沟通协商已经难以调和。
“我们这些年接手的一些案子，很多都是因为房屋降价所致。”
王旭鹏给举例道，“比如同一个楼盘项目的一期和二期，第一期房子卖1万元，第2期开发商通过推出‘工抵房’‘特惠房’等方式，使得实际出售价格远低于1万元。而很多买了一期房子的业主会觉得自己买亏了，甚至有些业主想要退房或找开发商补差价。”
但实际上，“开发商也知道降价很敏感，所以大部分开发商都不会直接对外承认自己降价了，更多是通过一些优惠变相降价，比如工抵房、特惠房等。”
在王旭鹏看来，在处理这类型案件时，难度会相对大一点，处理周期也会更长。一方面是取证难；另一方面是有些变相降价卖房的开发商本身资金就比较紧张，加上现在房子没以前好卖了，当然不会轻易退房，这也加大了业主维权时要求退房或赔偿补偿的难度。
“群体类业主维权案件处理起来让人些头疼。”付航告诉，“这类案件很难做，律师压力也大。当事人内部意见也常常不统一，很多当事人过于犹豫，想等别人先去打官司，结果最终错失良机。”
周明宇则从另一个角度表达了自己的看法， “无论地产行业的顺周期还是逆周期，虽然买家和卖家违约的案例都同样存在，但似乎在实际判罚时，更容易偏袒买受人。”
“当房价上涨的时候，出卖人更容易违约，因为房价上涨了，有些房子就算签了合同也不想卖了；当房价下跌的时候，买家更容易违约，很多买家的通常思想就是，看能不能等到更低的价格。”
谈及法院处理的各类房产纠纷案例，周明宇向透露了这样一个规律，“法院在判买家违约的时候，一般就是让没收定金或者10%违约金就完事。但是如果是卖房人违约，往往判罚会更重，可以判决‘继续履行+延长履行+违约金’或者判决‘涨幅的部分全部给买家’”。
知名开发商主动发来邀请函
在谈到自己处理过的各类案件时，有一个案子让王旭鹏显得有些兴奋。“当时处理这个案子时，涉案的开发商给我们发了正式邀请函，主动邀请我们去沟通以及协商解决问题” 。
据王旭鹏介绍，当时他们接到某知名开发商涉嫌延期交房、虚假宣传、打着赠送名义卖小区绿地的案子，维权业主找到了他们团队来办理这个案子。
“这个案件之所以让人印象深刻，因为当时在处理过程中出现了好几个转折点。如我们团队委托代理该案件的第一天，就有业主代表拿了开发商给的100万元‘早退’了，导致整个维权业主差点分崩离析，好在剩下的业主并没有去追究业主代表的违约责任。”
“在有关部门收到我们申请材料第二天，涉案开发商就给我们发来一封邀请函，邀请我们沟通协商解决问题。我们展开的这些调查其实不是直接找开发商，是找相关办理手续的部门，但开发商第一时间就发函和我们开始启动谈判。”王旭鹏接着说道。
据王旭鹏介绍，一般当业主委托他们去打官司时，更多情况下开发商都是通过与业主联系，希望业主撤诉或者达成私下约定之类的，极少会有开发商这么正式给律师发邀请函的。
“最终，我们处理这个案件结果，比很多业主的预期结果还要好很多。不论是退房的业主，还是不退房的业主，拿到的补偿都还不错，高的能拿到300来万。大部分的业主其实比那个‘早退’业主代表拿到的补偿更高。”
处理商铺维权案赢得好口碑
因为成功处理过多起商铺维权的案子，付航不仅在维权业主者中获得了极佳口碑，甚至还因此被多家媒体及电视台采访，在业内也算小有名气。
在回顾过往处理过的经典案例时，付航向讲述了一个商铺“售后包租”的案件。
“当时有不少购房者以3万-4万元/平米的价格买了江苏某项目的商铺，但其实周边的商铺才卖2万元不到。该项目商铺卖这么贵，是因为开发商给了业主一个‘售后包租’的理由，且承诺会有各类大型企业入驻等。”
当时开发商口头向购房者表示，买了商铺后就可以不用管了，由开发商或者开发商其他兄弟公司来运营管理，包括招租客、收佣金等，购房者只需要按每年5%或10%收定期租金就可以了。
开发商给出条件可谓诱人，但很多人却不知道，开发商的这种操作是违规的。“开发商通过售后包租的形式销售尚未竣工的商品房，违反了住建部《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，各种潜在风险已经在等着购房者了。”
后面发生的事情果然不出所料，那些买了商铺的业主因为没能如愿拿到租金，开始了各种维权行动。但业主们的维权却十分艰难，因为他们当时与开发商签了两份合同：一份是房屋买卖合同，另一份是包租合同。而问题就出在第二个合同上。“这个合同开发商只跟你签一份，然后收走，不允许你拍照。而且等到正式签约的时候，最终并非是开发商跟你签，而是所谓的包租公司跟你签。开发商可能会口头告诉业主，包租公司跟我们是一家的。”
这个时候有人会说，如果没收到每年的固定收益，那直接起诉签合同的包租公司不就行了。“但等实际操作就会发现，很多时候这个包租公司就是个包皮公司，他们的股东甚至是80、90岁的老头老太太，根本就无法执行。”
当时，40多名商铺业主在付航团队的指导下成立了维权委员会，每人出了1000元设定了一个专用账户，供维权过程开销使用。维权委员会通过很长一段时间与法院、开发商多方谈判、沟通、递交资料，最后挽回了业主的部分损失。“判决结果是，开发商赔偿了业主的部分损失，但并非所有的业主的诉求都得到满足。”
付航告诉，这两年关于售后包租、产权式商铺纠纷的案例还是有很多，“这些案例对购房者也很有警示作用：天下没有免费的午餐。”
对于购买商铺，付航的建议是，“只从投资的角度，建议不要轻易投资商铺，尤其是所谓的包租、分成经营模式的商铺。如果非要买商铺，要买底层的一间间隔起来的商铺，这种商铺可以自己经营也可以自己出租。不要买大通铺，虽然大通铺也能隔断，但基本上操纵权都在管理公司手里。”
（应受访者要求文中王旭鹏、周明宇、付航均为化名）
本文特别鸣谢：广东华商律师事务所、北京金诉律师事务所、上海光明律师事务所
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