变现进行时 富力重资产的“得与失”
21世纪经济报道 吴抒颖
在部分房企深陷流动性问题泥淖中时，富力地产这家被投资者看淡的“红档”房企却暂时无虞，的确有些出乎市场的意料。
这或许应该归咎于，“三道红线”的约束下，财务指标优化不够明显的它不得不早早开启自救模式，在业界悲观情绪尚未扩散蔓延之时，富力地产的资产出让变现的旅途就已经开始了。
从去年至今，富力地产及其管理层工作的重中之重便是“卖卖卖”，如今又有新的进展传出。2021年12月7日，富力地产发布公告称，作价73亿再次出让广州富力国际空港综合物流园内的物业（以下简称“空港物流园”）剩余30%的权益，预计回收现金约12.63亿元。
这是继一年前，富力地产向黑石出让空港物流园70%的权益之后两者的又一次交易，在本次出让完成后，其将不再持有这一项目的权益。
尽管市场对之态度消极，但在现时的市场环境下富力地产仍能够变现资产拯救现金流，却也是值得高光的消息。富力地产的发展模式是“开发与运营”并重，在过去很长一段时间，其因为重资产的沉淀拖累财务报表而备受诟病，但这种发展模式，在当前的紧急关头，也让它获得喘息的机会。富力地产握着一把掌握命运的“双刃剑”。
重资产项目在当前的市场环境下，反而可能成为富力的一张安全垫。视觉中国
挥别物流园
富力地产本次出让的空港物流园，的确是一个可圈可点的项目。
公开资料显示，空港物流园位于广州花都区金谷工业园内，占地1470亩，目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约89万平方米，配套设备也已落成。未开发的仓库净用地面积约为210亩。
不同于其他房企出让资产时将关联方作为交易对象，富力此次交易的对手方，也是经验丰富的投资集团。根据富力地产公告，买下空港物流园的为Sonic Holdings I Limited，是世界知名的投资管理公司黑石集团联属的基金附属公司。
实际上，这是一宗始于去年的交易的延续。2020年8月10日，富力地产已经就空港物流园70%权益转让事宜与黑石集团关联方签订意向书，最终交易于今年1月19日完成，总共收取现金约40.62亿元。两次变现之后，富力地产总共预计回流现金逾53亿元。
黑石房地产中国区董事总经理陈宇此前评价这一项目时就表示，“基于交易标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”
一位广州龙头房企投资部的人士在接受21世纪经济报道采访时分析称，卖资产在一定程度上体现了富力的资金吃紧的问题。但与其它企业的不同，富力拿出来的资产相对成熟，变现能力快，现金流稳定，因此交易速度也比较快。
在出清空港物流园之后，富力地产也已经安排好这笔资金的去向。
富力地产表示，在交易完成后，董事会拟将出售事项所得款项净额用于降低负债水平及用作本集团一般营运资金。其强调，凭借出售事项所得现金资源，其将考虑各种可改善其整体流动资金的途径，包括但不限于还款、于公开市场购买现有票据，或提早偿还其他债务。
成败重资产
在房地产行业，富力地产的发展模式相较于同行的布局稍微有别。富力地产是一家以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营等领域发展的集团。如若不是因为四年前近200亿元的大交易让富力地产的资产负债表进一步恶化，酒店、商业这样的重资产项目在当前的市场环境下，应该反而可能成为富力的一张安全垫。
2017年，万达和融创中国以及富力地产在北京召开合作发布会，在这宗交易中，融创以438.44亿元收购万达旗下13个文旅项目的91%股权，而富力地产以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店全部股权。
这笔当时被视为十分“划算”的交易，却在日后成为富力地产的负累。近两年，富力地产的酒店板块运营并不见成效，其年中报显示，2021年上半年，富力酒店运营收入26.3亿元，同比上升81%；与此同时，酒店分部录得亏损5.47亿元，仍处于持续亏损的状态。
从财务指标分析，富力地产的负债结构也备受投资者诟病。根据贝壳研究院统计，今年上半年，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55。由此，富力地产2021年中期指标三项超阈值，维持“红档”行列。
尽管重资产的包袱给富力地产的发展蒙上阴影，但是正如空港物流园的出清一样，过去在重资产领域的持续耕耘，在房地产市场销售持续下行的当下，这部分资产的变现能力也能够短暂为富力地产的资金解渴。
根据富力地产年中报，今年上半年，富力来自物业投资及酒店营运分部的经常性营业额增长63%至人民币30.3亿元。其录得净利润（不包括重新估值）为人民币5.40亿元。
此外，由于富力地产的商业、酒店布局不少位于一二线城市，其旗下物业公司也有让投资者看到价值之处。
2021年9月20日，碧桂园服务发布公告，与富力物业服务集团有限公司签订股权转让协议，将以不超过100亿元的代价收购富力物业拥有的物业管理业务。富力物业于2020年年底从富力地产剥离，之后由富力地产两位实控人李思廉、张力持有约92.5%的股权。
在碧桂园服务官宣这宗交易后，富力地产公告称，公司主要股东董事长李思廉及联席董事长兼总裁张力为支持集团，将提供约80亿港元的股东资金，并预计在未来一至两个月内完成。
虽未清楚李思廉、张力这笔资金的来源，但两则公告前后脚发布，也让富力地产的投资者看到它的韧性所在。
一位不愿具名的地产分析师在接受21世纪经济报道采访时指出，“商业跟物业这块，富力的资产还是比较优质的。所以虽然卖物业的钱不是进上市公司，但是富力的老板还是积极自救，你看其他，要卖也不一定有人接。这样看来，富力确实还是要好一些。”
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- 编辑：夏学礼
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