2021房企拿地“变奏”:合作开发是主流,退地、欠债成插曲
在“两集中”供地新政之下，今年房企在土地市场上的表现可谓是“冰火两重天”。
在北上广深以及杭州、厦门、武汉等热点城市首批集中土拍中，各大房企抢地、叫价的场面十分热闹，触顶摇号、高溢价、地王等层出不穷，远超市场预期。但在此后的第二、三批集中土拍中，除了央企和国企外，民企绝大多数都已经偃旗息鼓。
与往年较为不同的是，在首批集中供地中，无论是在拿地时还是拿地后，合作开发成为主流现象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方国企/央企”的合作类型尤为突出。
然而伴随土地价格上涨与市场行情下行，拿地销售比的不断提升对房企毛利率的影响进一步加深，这也引发了今年房企拿地的诸多插曲。如宋都股份与宝龙地产、祥生地产的退地风波，花样年在拿地后因流动性问题还不上项目借款，龙光深圳项目出现低于备案价的折扣宣传……显然，在供地新规和行业政策不断完善下，房企的土地开发逻辑已然生变。
集中供地变奏：合作、退地、欠债
在首批集中供地中，据克而瑞统计，在6个城市的首批集中供地中，融创的拿地总金额达到367亿元，仅次于碧桂园、万科。而在重仓的北京、重庆等地，融创几乎都是采用联合体的方式拿地。
在今年5月份的股东大会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，融创在公开市场的拿地很多都有大量长期的合作伙伴。首批集中供地中，融创在杭州拿下的4宗地块，3宗报价都未达到竞自持阶段，涉及自持的部分基本都是合作方拿走，这样帐就有得算。
来自华南的房企卓越集团，在北京首批集中供地中拿下4宗地块。其中位于昌平的两个项目与中交地产合作，位于石景山的熙悦晴翠项目与首开、建工联合操盘，位于朝阳金盏的项目与旭辉、首开联合开发。
值得注意的是，融创在北京首批集中供地中拿下的朝阳金盏小店村3005-08地块项目，在后期开发过程中引入的合作伙伴不仅有陕西建工，还出现了卓越集团的身影。
卓越方面在接受《》采访时表示，今年在北京的5个新地块均为合作开发项目，且已陆续入市销售。其中位于北京昌平的北清云际项目为卓越操盘营销项目，于10月3日开盘，当天达成的意向销售金额累计22.19亿元，成为当月北京销冠。同位于昌平的奥森春晓项目11月也取得北京市销售金额前五的成绩。
“一般房企在不太熟悉的城市进行开拓发展时，都会首选与本地强势民营房企或国企联合开发以降低合作风险。”某TOP50房企中层刘江告诉，还有的房企会硬性规定，第一次进入一个城市进行拿地或收购开发，必须是跟本地企业合作。
不过，合作开发模式也并非都是皆大欢喜。2015年，华润+华侨城+招商联合体以总价83.4亿元拿下了北京一宗地块，但不久后华润、招商就退出该个联合体。
而今年也出现了类似的事件，并且是以公开的形式发布。8月10日，宋都股份发布公告称，杭州首批集中供地首日，宋都全资子公司以“17.83亿元上限价+21%自持比例”竞得杭政储出【2021】8号地块土地使用权。
宋都股份拿地后随即与祥生控股（集团）有限公司浙北区域公司达成合作意向，但5月13日，祥生单方面表示不再参与本次合作。而后祥生回应表示，“本公司及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。”
无独有偶，宋都股份抢下的另一宗天目医药港地块，其称与浙江宝龙签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，约定“股权比例为宋都50%、宝龙50%”。但浙江宝龙随后却表示放弃合作。宝龙方面则称，没有和宋都签过合作协议，只签订过合作备忘录。
随后，宋都方面决定放弃竞得的8号地块土地使用权，同时已缴纳的5000万元预约申请保证金不被予以返还。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析认为，房企融资环境困难，销售剧烈下降，为保障现金流安全，部分企业会退地及发生纠纷，这是当前房地产市场剧烈波动、企业资金压力较大状况下出现的情况。随着融资环境改善，销售触底回暖，房企经营回归常态，退地及纠纷情况将会明显减少。
杭州集中供地后发生的事情还不止于此。同样是在首批集中供地中，花样年以封顶溢价29.78%+2%自持拿下杭州滨江区浦乐单元地块，楼面价27074元/平方米，创下浦乐单元楼面价最高，总价约32.68亿元。上市公司百大集团（600865.SH）曾向花样年拿下的这一项目间接发放借款1亿元，但目前只收回不到300万元。
行业规则生变：利润空间底部何在？
梳理2020年年报和2021年中报可以发现，包括龙头房企万科在内的大多数房企都出现利润较大幅度的同比下滑。这在很大程度上是因为，此前的高价地项目进入了结算周期。
今年1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。万科在三季报中指出，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，由于土地集中出让试点的推出导致拿地竞争加剧，实际上抬高了房企的拿地成本，地价占房价比例提高成为房企毛利率下滑的主因之一，这一情况在房企后续的财务报表中还会延续。
某TOP20投拓部黄云表示，在集中供地新政推行后，他们在对单宗土地研判的维度上会更加广阔，其中竞争对手的出价能力会成为重要的参考指标之一。“如果一个城市竞争太过激烈，地价超过预期测算时会果断放弃”。
由于地售比大幅提升，在首批集中供地中，热门城市的热门地块利润率都降到了低位，有地块房企甚至不赚钱。花样年董事局主席潘军在近期反思过往时表示，“（花样年）对政策的解读深度不够，国家已经在调控了，在反复地强调，但是我们没有部门来做风险提示，我们上半年还在高歌猛进，所以我们会出现杭州浦乐项目这样的问题，不赚钱，我们还在拍地。”
在5月份的2020年度业绩说明会上，针对投资者关于“滨江在杭州首批集中土拍中所拿地块的净利润”的提问，滨江集团董事长戚金兴的回答是“努力做到1%-2%的净利润水平”。而这一利润的前提还是，“在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强， 融资成本低，品牌影响大。”
“近几年房地产行业利率一直下滑，但仍然高于社会平均利率水平。随着市场竞争及房地产发展速度放缓，房企的利润水平还会进一步下降，下降到10%以下，直到接近社会平均利润水平，才会相对稳定。”刘水补充表示。
今年4月，龙光集团在深圳首轮集中供地上以限价10.9亿元竞得光明区凤凰街道（A646-0083）地块，商品房销售均价不得高于4.89万元/平方米。
在11月份，该地块项目获批预售入市销售，均价约在4.77万-5.54万元/平方米，且均为精装交付。在深圳“打新热”消退的市场背景下，该项目随后又推出“92折”“政府公示备案价94折”等宣传。
克而瑞研究中心指出，一二线热点城市的限价政策直接抑制市场价格上扬，且短期内政策难有放松。对于重点布局一二线城市或是前两年在热点城市高价拿地的部分房企而言，地块的货地比会明显低于企业自身预期，项目盈利空间受限。
（应受访者要求，文中刘江、黄云为化名）
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