广深楼市成交回暖 市场拐点尚待确认

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21世纪经济报道 吴抒颖

在经历持续数个月行情低迷之后，广州、深圳两座湾区核心城市的一手房、二手房成交情况均出现了回暖的迹象。

阳光家缘数据显示，2021年11月，广州新房网签8761宗，环比上升22%。另据广州市中介协会统计，当月，从整体情况（中介促成+自行交易）来看，广州市二手住宅共网签6044宗，合计58.76万平方米，环比分别增长15.06%和15.58%。

深圳的情况也与之相似。深圳中原研究中心数据显示，2021年11月，新房住宅成交5644套，环比上升19.8%；成交面积55.6万平方米，环比上升14.5%；同期，深圳二手住宅成交2211套，环比增长37.76%。

需要注意的是，尽管成交面有所反弹、信贷面也略有宽松，但是目前市场情绪的低迷依然未有全面缓解。如果与去年同期的数据对比，广州、深圳的成交情况仍录得大幅下滑，市场的深度博弈依然在持续。

触底回升

从资金面来看，近期广州、深圳两地楼市屡有好消息传来。

2021年12月13日，央行于官微公布，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

这是央行第二次发布个人住房贷款统计数据的单月数据，也传递了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的信号。

受此带动，广州、深圳两座城市在信贷面上也有所松动。

根据《中国证券报》，近日，有部分中小银行下调了深圳地区的房贷利率，首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。不过，占据房贷按揭市场绝大部分份额的国有大行，目前并未跟进下调房贷利率。而据21世纪经济报道此前消息，广州目前房贷放款速度明显加快，“现在大概三四个月，之前至少是要半年起。”

购房者的合理购房需求渐渐被满足，广州、深圳的成交情况也有所好转。

据阳光家缘统计，2021年11月，除海珠、花都、增城三区一手楼成交量持续回落以外，其他九区成交套数均呈回升态势，环比增幅超过100%的有荔湾、番禺两区。其中，荔湾成交851宗，环比增加159%；番禺成交1581宗，环比增加141%。

二手房方面，部分热点片区的成交也有小幅活跃的趋势。一位关注黄埔区二手小户型的购房者告诉21世纪经济报道，“感觉又有点抢手了，我看好的两套房子还没来得及去看房就卖掉了，其中有一个还要求七成首付的。不过从价格上来说，是比去年年底便宜了很多。”

而深圳一手房推售节奏也在明显加快。深圳中原研究中心数据显示，2021年11月，深圳22个住宅项目获批，批售面积97.8万平方米，环比上升85.5%；共19个住宅项目入市，推售面积92.4万平方米，环比上升101%。

一位深圳龙岗区的中介告诉21世纪经济报道，“跌得多了，就肯定会反弹一点点。但是行情还是比起去年差很多很多的，这个没得说，也就两千多套的成交，算不上很好的。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉21世纪经济报道，11月成交能够反弹，主要还是得益于房贷环境好转，包括利率下调、放款周期缩短都有利于需求释放，同时业主也接受现实愿意做出更多让步。

拐点未至

尽管目前市场的成交表现不错，但需要指出的是，无论是一手房或者二手房，以价换量的趋势都十分明显。

例如，龙光集团在今年4月以限价10.9亿元竞得光明区凤凰街道一地块，其时规定这宗地块商品房销售均价不得高于4.89万元/平方米；2021年11月，该地块项目获批预售入市销售，均价约在4.77万~5.54万元/平方米，而且还推出“九二折”“政府公示备案价九四折”等宣传。

此外，深圳有部分楼盘推出首付分期，也是一个对楼市表现有着风向标意义的信号。例如，中信凯旋君庭无须在签约后7天内交齐首付款，可分3期交齐，即在签约后15天内交总房款的10%，2个月后再交10%，3个月后再交10%。

而从总体数据来看，深圳市场回暖的信号也并非很强。深圳中原研究中心数据显示，今年11月份，深圳共有19个住宅项目入市，仅2个住宅项目开盘售罄，整体“开盘去化率”（指楼盘在开盘时的销售率）不足五成，进一步走低。

与去年“日光盘”频现相比，深圳一手房成交已经进入冷静期。

与深圳相同，广州也有不少楼盘打起了“价格战”。

据克而瑞统计，目前广州市场以价换量趋势明显，2021年11月监测到的全市37次开盘加推，有12批次都是降价的，占到了1/3的比例，而且降价幅度普遍可以达到10%左右，二手楼市的业主也结束了之前的僵持，让出了砍价的空间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道，目前政策开始纠偏，加之对遭遇流动性风险的房企处置开始慢慢清晰之后，刚需看到了这个趋势，因此信心有所增强，会迅速入市。另外，因为前期抑制了很多需求的释放，目前广州、深圳的楼市仍有大量的需求在，因此如果价位达到了心理预期，成交量会慢慢回升。

不过，即便成交量企稳，但目前市场的情绪依然较为低迷也是现实情况。“现在就谈市场回暖还为时过早，低位回稳的判断更为贴切一些。在当前一手房频繁促销冲量的情况下，购房者对二手房的关注度有限，年前成交量很难有大的反转。”肖文晓指出。

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