央行、银保监会支持项目并购,房企债务困境有望缓解

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界面新闻 张子怡

图片视觉中国

近日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称“通知”），鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

该通知出台后，在金融服务的支持下，之前出现债务危机的房企或许能迎来转机。

本次《通知》要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，鼓励收并购项目而不是出险企业，可以有助于项目顺利竣工，交付维护购房者的权益。另一方面，陷入困境的开发商都是大型的开发商，能对企业整体进行收购盘活的优质开发商比较少，引起的阵痛也比较大。同时也不利于市场的稳定。

《通知》还要求要加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。

事实上，受到多家房企美元债违约等因素影响，内房企在境外融资愈发困难。

数据显示，11月，房企境内外债券发行规模473亿元，环比增长55.6%，其中，境内债发行规模457亿元，环比增长125%。境内债券发行顺利且量大的同时，境外债券的发行比例已经大大减少。

在李宇嘉看来，一些开发企业资金链比较紧张，以自有资金收购有点困难。资本市场以无抵押的信用债支持并购，能够激活开发商参与并购的积极性。

除此之外，《通知》在风险管理方面，强调了金融机构应按照“穿透原则”评估项目的合规性，同时，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。金融机构要按月向人民银行和银保监会报告开展项目并购金融服务的情况。

《通知》还鼓励银行业金融机构发挥客户和网络的渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方的需求，提升并购的成功率。

此外，《通知》支持加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程的服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查、信贷审查，同时配合并购双方推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，从而为并购融资营造良好的环境。

李宇嘉认为：“推进行业重组和并购是市场正常优胜劣汰的一个结果，也是贯彻国家提出的促进房地产行业‘良性循环’的彰显，更是维护房地产行业健康发展的重要内容。在推进信用债券发行和并购贷款发放方面，国家明确这类融资不计入贷款集中度管理，提振金融机构推进这类业务的积极性。”

Wind数据显示，截止12月19日，2021Q4房地产行业并购金额2678.4亿，环同比分别增长 103%、71.5%。

在金融政策支持下，房地产行业收并购有望增多，遭遇危机的房企也能够借势缓解压力。

平安证券认为：从收购对象及收购主体来看，通知强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；收购主体自身条件要好。随着相关政策的落地，除盘活出险房企流动性外，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。同时政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，亦有望帮助受让房企控制并购风险。

某TOP20民企内部人士告诉界面新闻：“现在参与收并购的还是以国企、央企为主，公司到明年下半年才会看其他房企的项目，目前时机不成熟，我们还是处于自保的阶段。”

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