房地产下半场 走向存量不动产资管时代

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时代周报 文/古月

房地产行业正处在十年未有之大变局。三条红线、集中供地、限购、限贷，一系列调控组合拳，使得原本粗放式、杠杆式的经营逻辑被彻底颠覆，行业全面转向效益至上的发展新周期。

在恒哲投资集团董事·CEO林乐丰看来，配合国家大战略的思路，未来地产行业会在符合调控的轨道下健康稳步前行，周期性波动会趋缓，并呈现出区域分化、城市分化和房企分化的特点。

行业发展逻辑的重构，加速资本向垂直细分领域找寻“新的利益增长点”，以不动产投资为代表的优质赛道，受到越来越多企业的青睐。

从业务特点看，不动产投资收益稳健、现金流稳定，同时还可以有效平滑资产投资风险。从市场前景看，中国已从增量时代步入存量时代，国内适合作为不动产投资标的的优质资产，规模达到万亿级。中债研发中心发布的报告显示，2020年，国内资产证券化产品发行规模达2.87万亿元，存量规模突破5万亿元，具备广阔发展空间。

中国房地产市场的下半场，正快步迈向存量不动产资管时代。

得城市群者得未来

存量时代，不动产投资价值区域在哪里？某知名房企产业研究院在一篇研究报告中提出，参照日本经验及启示，尽管中国拥有更大的人口基数和增长潜力，但是依然难以支撑所有区域市场向好。未来的不动产市场，区域分化必将不断加剧。未来，城镇化新增人口的2/3将集中在城市群，得城市群者得未来。

中国的城市群数量众多，“十四五”规划纲要中，明确圈定19个国家级城市群，作为推进城镇化建设的重要抓手。

其中，粤港澳大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。

身处改革开放前沿，粤港澳大湾区的经济实力有目共睹。2020年，大湾区生产总值超过11万亿元，约占全国GDP生产总值的1/7；人均生产总值约16万元，达到发达国家水平。这里还是明星上市公司的聚集地，截至2021年4月，粤港澳大湾区共有651家A股上市公司，总市值高达15.12万亿元，包括中国平安、招商银行、美的集团、格力电器、万科A、保利发展等。

经济的持续向好，加速人口进一步向粤港澳大湾区内聚集。第七次全国人口普查结果显示，2020年粤港澳大湾区9市常住人口7801万人，相较2010年增加2189万人，增幅高达39.02%，远高于北京和上海。

人口的持续涌入，也为粤港湾大湾区的房地产市场提供了源源不断的刚需购买力。对于不动产资产投资公司而言，一个天然优质的发展土壤就在面前。

“根据团队测算，大湾区不动产投资的整体风险、去化周期以及回报率要普遍好于全国其他市场，这也是公司深耕大湾区，并持续看好大湾区的重要原因。”林乐丰告诉。

据林乐丰透露，恒哲投资集团成立至今，已形成不动产并购、房地产开发、基金管理和股权投资四大核心业务，在湾区拥有逾30个成功的不动产项目经验，整体管理资产规模超百亿元，跃居大湾区首列。

不动产投资领域的超级黑马

从2016年成立，到如今管理资产规模超百亿元，恒哲投资集团的发展速度，令业内瞩目。

“专注严谨、顺势而为是恒哲投资集团最大的竞争优势。”林乐丰告诉，成立以来，公司一直深耕湾区，并对投资遵循自己的核心原则，通过搭建多道风控体系，严控系统风险。

宁可盈利不做大，不要做大不盈利。基于这一经营原则，恒哲投资集团在对投资标的区域选择上，极为“挑剔”。林乐丰告诉，虽然同在大湾区，但各城市间的发展并不均衡。所以布局之前，公司首先会对城市严格筛选。比如广州、东莞、佛山等一线或者新一线对比其他城市会有更好的预期，也是公司重点关注的城市。

但即便是目标城市，恒哲投资集团也不会盲目落子。“比如广州，公司只会挑选核心区域和限购区域，以此保证项目收益，把风险降到最小。”林乐丰指出。

精准布局的同时，恒哲投资集团对于投资产品的选择更是谨慎。林乐丰指出，基于多年来的市场运作经验，公司研判住宅市场依然是中国地产市场细分赛道里最大且最稳健的一个赛道，所以公司目前的主流产品还是中小型住宅项目，但也不排除会找一些独具市场差异化的特色精品来做。

专业、成熟的不动产投资运作经验，为恒哲投资集团赢得了良好的市场口碑。恒哲先后与保利、碧桂园中梁、融创、中奥等知名房企达成项目合作。

究其原因，一般的纯财务投资机构会单纯从主体信用、投资结构去风控项目，恒哲投资集团则是在满足风控的前提下，深度参与到项目之中，从土地招拍挂、产品设计到销售去化，贯穿全链条、全周期深度参与。

“公司一直遵循优势互补的原则，与国内知名房地产投资基金、财务投资机构形成三方合作，发挥各自优势。”林乐丰透露，目前，恒哲已与多家知名开发商达成联合开发、项目并购和销售支持等全流程项目合作。

凭借优异的商业模式，成熟的风控体系和不断提升的综合实力，2021年，恒哲投资集团分别斩获“2021年度影响力不动产投资机构”“最佳财富管理机构奖”“粤港澳大湾区金牌竞争力奖”等多项行业殊荣。

“公司今年整体的经营状况保持平稳，稳中微升。”对于2022年发展计划，林乐丰指出，公司明年依然会专注现有特长，持续关注市场、政策变化，深耕湾区不动产投资领域。另外，公司还会在原有不动产业务上，拓展一、二级金融市场投资业务。

在一级市场，恒哲投资集团主要聚焦在股权投资。在经济复苏预期推动下，2021年前三季度，中国股权投资市场募资环境持续改善，新募基金数量为454只，募资规模达到1.27万亿元，均已超过2020年全年的总量。此外，2021年北京证券交易所的设立，资本市场对于优质中小企业的服务不断加强，退出通道的进一步打开,也对一级股权投资市场产生利好效应。

二级市场相比一级市场则有更好的流动性和透明性，尤其北交所设立后，其对二级市场的流动性改善有着明显的利好作用，二级市场活跃度也将大幅提升。

林乐丰表示，基于对一、二级市场的研判和看好，所以公司提前布局，准备在明年正式启动一、二级金融市场投资业务，寻求新的利润增长点。

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