五年期以上LPR下降5个基点,将如何影响购房者的房贷?

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界面新闻 黄昱

影响房价的重要因素房贷和房贷利率开始出现明显拐点。

1月20日上午，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR）,1年期LPR为3.7%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，相比上个月下调5个基点，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR，该数据此前已维持20个月不变。而1年期LPR则是在保持19个月不变之后第二次下调，去年12月20日从3.85%下调为3.8%。

对于按揭购房者来说，5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。以购买总价为300万的首套房为例，假设从建设银行等额本息贷款七成、房贷利率为LPR+100基点、贷款期限30年，LPR下调后，月供将从约12122元减少为12056元，总利息将减少大概2万多。

无论是1年期还是5年期以上的LPR，此番下调都是在市场预料之中的，虽然没有达到之前预期的都会降至少10个基点。

之所以说LPR下调在预料之中，一方面是因为货币边际宽松通道已经打开。

广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，去年12月以来，中央经济工作会议定调，明确“需求收缩、供给冲击、预期转弱”，央行马上降准并下调LPR利率之后，市场对于货币政策边际放松已经形成了公示。到1月17日，央行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）和1000亿元公开市场逆回购，两者均下降10个基点，预示着1月20日LPR下调。

另一方面，是因为银行贷款额度供求缓解。去年四季度以来，由于商品房销售下降，对房贷需求下降，额度不紧张了。同时，近期大银行房贷额度增加，房贷供需关系更加缓解了，5年期LPR下降在情理之中。

从历史数据来看，上一次5年期以上LPR下调还是在2020年4月份，当时从4.75%下调至4.65%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上次调整出现在疫情后开复工的关键阶段，本次调整也有相似性，和经济下行压力较大有关。“此次降息恰处于年初，进一步体现了今年货币政策释放流动性、降低资金成本、稳定经济增长的导向。”

李宇嘉表示，一年期LPR降低10个基点，延续了12月20日降息的幅度和节奏，主要是由于PPI-CPI存在剪刀差，实体投资积极性不足，贷款需求下降，银行贷款也走低的情况下，需要通过直接降息，降低借款成本，将实体贷款需求激活。

“12月未降低5年期LPR，主要是考虑到担心给市场传达刺激、托底楼市的信号。彼时10-11月楼市正在触底回升。但12月,考虑到“三稳”、“三保”（保交楼、保民生、保稳定），迫切需要降低贷款利率，降低按揭成本和月供，激励银行降低贷款利率，积极放贷，激励购房者入市。”

根据央行数据，2021年12月全国居民中长期贷款净增3558亿元，同比环比均再度转负，分别下降19%、39%。10月-11月的短暂增长更多是因为限签带来的拖欠额度投放，而12月的表现则反映了当前真实的市场情况及信贷需求。

时隔20个月首次下调五年期以上LPR，李宇嘉认为，最大的作用是稳定预期，对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款，确保房屋交付有作用，但更重要的是其信号意义重大。

换言之，这次央行降息政策将对房地产市场产生较大的提振作用，无论是房企还是购房者都将得到一定助力。但实际的效用可能并没有那么明显，明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为，对需求端影响最大的还是首付比例，绝大多数人买不起房不是因为每个月要多付几十或几百块的利息。

此外，在李宇嘉看来，降息通道或由此打开。“1月1-14日，30城商品房成交面积同比下降24.9%，景气度仍然处在2012年以来的同期最低水平。1月份楼市继续疲弱的话，还会继续降低LPR。”

事实上，早于5年期以上LPR的下调，多地的信贷环境自去年10月以来就开始有所松动。松动的背景则是，去年10月，央行强调信贷平稳有序投放，银保监会强调保障刚需信贷需求。

贝壳研究院数据显示，从9月到12月，百城首套房贷利率分别为5.74%、5.73%、5.69%、5.64%；二套房贷利率6.00%、5.99%、5.96%、5.91%。房贷利率均实现四连降，其中12月下降最为明显。

据贝壳研究院检测，2021年12月，103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月份回落5个基点，自10月以来连续三个月下行，较9月高点累计下降10个基点；同时，平均放款周期为57天，较2021年11月缩短11天。

在数次房地产调控中，对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷政策。

广发证券研报指出，21年下半年销售急剧降温，但各城市需求端限制政策均无明显松绑迹象；而在需求端限制下，各地为促进房地产合理需求，大多从提高公积金贷款最高额度、人才补贴、购房补贴等渠道进行需求刺激，仅北海市调整首付比例，今年1月15日降低公积金贷款首付比例至40%（原60%）。

广发证券分析师认为，北海的调整举措标志着21年12月以来需求端政策改善力度的升级，首付比例调节再次成为“因城施策”的“可选”工具。结合2015年930时期的低首付比状态及当前各地首付比的情况，未来各个城市在首付比例的调整上仍有较大空间。

李宇嘉也表示，从12月和1月份数据看，楼市依旧疲软，主要是由于开发商信用风险、房住不炒的力度加大、信用杠杆被控制、土地市场疲软等等所导致。

“当下，稳定楼市的诉求大于继续控制楼市的诉求。因此，预计，在降息以及国家再次鼓励返乡置业、春节住房消费，各地纾困楼市等作用下，一季度楼市或开始触底。”

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