华润万象生活拟收购中南服务 2022国央企将迎物业并购大年?

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甄素静

开年第二单！华润万象生活拟22.6亿元收购中南服务，2022国央企将迎物业并购大年？

继10.6亿元收购禹洲物业后，华润万象生活开出今年公开市场收并购的第二单。这也是华润万象生活上市后在公开市场外拓最为密集的一个月。

华润万象生活表示，计划收购中南服务全部股权，收购代价不高于22.6亿元。收购事项将增加集团在江苏、山东、浙江等地的管理浓度，提高市场影响力，提升集团区域协同价值，可增加集团的经济收入。

相较过往的谨慎外拓，今年一开年华润万象生活频频收购，也被猜测业内猜测2022年国央企是否将迎并购大年。

22.6亿、溢价约13倍

该宗交易由华润万象生活全资附属公司创润发展有限公司发起。同禹洲物业一样，本次被收购的中南服务也正在冲刺IPO。2021年11月12日，中南服务通过港交所聆讯，其有三条业务线，既物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

根据已有协议框架，于完成收购事项后，中南服务将成为华润万象生活间接全资附属公司，而目标公司的财务业绩将计入于集团的综合财务报表，这意味着已经通过港交所聆讯的中南服务或将终止上市。

此次中南服务出售的南通长乐主要从事提供物业管理服务业务，其为香港彩虹物业有限公司的全资附属公司。而香港彩虹物业有限公司则通过南通长乐持股江苏中南物业99%的股权。香港乐活物业有限公司持股江苏中南物业1%的股权。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，物业上市潮后迎来了整合潮，不少未上市或IPO失败的物业企业被收购，不少物业企业加大了并购力度。从这一趋势来说，物业企业一方面通过并购方式快速扩大自身规模，为后期可能上市的高估值做好准备，另一方面部分房企选择出售旗下物企的方式来快速回笼资金，解决相应的现金流压力。

根据招股书，中南服务目前在江苏、山东、浙江及四川等多个省和地区合计拥有5147万平方米在管面积，合约面积及在途面积3941万平方米，预计5年内在管面积达到9000万平方米以上。

2018-2020年中南服务实现收入分别为5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，2018年至2020年的复合年增长率为25.1%；年内净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，三年复合增长率为92.9%。

根据公告，中南服务2021年末税后净利润约1.76亿元，据此计算该宗交易的PE约13倍。有业内人士分析，这对于中南集团充足流动性、调配财务资源到中南集团核心业务，应对未来行业不确定性筑起安全壁垒。

华润万象生活收购中南服务后，自实际交付日期后三年内，卖方须确保江苏中南建设及其直接或间接持股子公司不会对外提供物业管理服务，包括业主增值服务及非业主增值服务，并确保江苏中南建设及其直接或间接持股子公司不会设立任何新的物业管理公司或新机构或组织提供类似服务，以避免同业竞争。

此外该次收购价款的支付，华润万象生活方面表示在股权转让协议生效及待先决条件达成三个营业日内先支付44%，余下56%将从收购事项完成日期起计算，将根据交易标的在管面积的实际交付以及实际车位销售代理服务收入的实现进度，每6个月支付一次。

国央企物业收并购节奏加快

上市后鲜有在公开市场大举收并购的华润万象生活，因开年两起干脆利索的大宗交易，很快就获得了资本市场的反馈。

摩根大通发布研究报告称，虽然华润万象生活于2020年12月上市后一年缺乏并购活动，但今年以来意外地有两宗大型收购，包括禹洲物业服务和中南服务。而收购中南服务，摩根大通认为价格合理，并点燃集团并购势头，以及加强公司在行业中的稀有价值，于防御性、多元化及增长意愿方面取得良好的平衡。

华润万象生活总裁喻霖康日前表示，2025年华润万象生活物管在管面积预计将达到4亿平方米，其中非居业态占比达到50%以上。具体到未来收并购标准，喻霖康表示，考虑到并购文化一致性，未来会更多关注国企国资的混改机会；其次，从物业管理规模来讲，项目至少在200万平方米规模之上才会进行并购；再者，被收购项目对内部毛利率不产生太大影响，或能够通过1-2年时间有可能把毛利率提升上来的一些并购标的。

实际上，相较于去年，今年一开年物业市场收并购节奏明显加快。1月5日，华润万象生活10。6亿元收购禹洲物业，同日南都物业以1.32亿元收购中大物业100%股权和普惠物业80%股权；1月10日，合景悠活宣布拟以1.65亿元收购广东特丽洁环境工程有限公司50%股权；1月12日，永升物业收购郑州智萍企业管理100%股权。

张波表示，国央企尤其是头部国央企的并购，在去年底和今年初表现得较为明显。在去年底央行和银保监会等政策指导下，国央企并购贷款1月也开始快速增多。但由于并购项目本身的财务相关状况可能并不理想，实际在执行并购的过程中，经历的周期和前期的调研时间也会相对较长，并且不排除大量并购依然难落地。

克而瑞地产研究中心认为，收并购反哺资本市场竞争优势，无论是已经上市还是计划上市的物管企业，在收并购窗口期针对性出手，均有利于其在资本角逐中增加筹码，而通过收并购不断扩大规模、提升竞争力的物管企业，则在行业估值下行中逆流而上。

截至发稿，华润万象生活报41.55港元，涨幅3.62%。

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