碧桂园、万科领衔新一轮融资潮 强监管下房企素质比窗口期更重要

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碧桂园、万科领衔新一轮融资潮 业内：强监管下房企素质比窗口期更重要

在经过开年第一波融资开闸后，部分房企近期又在陆续发布新的境内融资计划。

《》梳理发现，从1月20日至今，就已有碧桂园、万科、绿城中国、招商蛇口、越秀、建发、滨江集团等房企发布融资计划，且利率普遍都较低，个别房企月内还连发了多笔融资。

央行1月17日发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展7000亿元一年期中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。1月20日，一年期LPR报价下调10BP。1月24日，央行开展14天期逆回购，利率跟随下调10BP。

受上述多重利好影响，地产股也在近期一度出现上涨，这是否意味着房地产行业的资金面将全面转向？此外，本轮发债融资主体集中在优质民营房企或地方国企及央企，这是因为个别房企的优势还是整体房企融资市场出现开闸信号？

同策研究院分析师陈舒向《》分析认为，受2021年部分房企爆雷事件影响，部分融资渠道似有松动迹象。但从2021年下半年高层不断透露的“稳”字来看，强监管依旧会是2022年的主旋律，整体更看重行业和企业的“稳定”“健康”“良性循环”。在此背景下，相较于融资窗口期，融资更看重企业自身的素质，拥有国央企背景或拥有稳健财务状况的企业在融资方面会更具优势。

房企掀新一轮融资潮

1月24日，滨江集团发布2022年度第二期超短期融资券募集说明书显示，本期发行金额为9.3亿元，发行期限210天，发行日为1月25日-1月26日，申购区间为3.50%-4.30%。

这也是滨江集团2022年1月份内的第二笔超短期融资。1月6日，滨江集团公布了2022年度第一期超短期融资券发行结果，实际发行总额9.6亿元，发行利率4.00%，有效申购家数为8家。

滨江集团这两期超短期融资券合计18.9亿元，均用于归还发行人存续期债务融资工具本金及利息。

同样在1月24日，上清所公布了万科2022年第一期中期票据申购说明。本期债务融资工具的发行规模为30亿元，期限3年，利率招标区间为2.6%-3.6%。

另一家龙头房企碧桂园亦发布了多项融资计划。1月21日，碧桂园宣布成功发行39亿港元可转债，票面利率4.95%，期限4.5年。据公告，本次募集资金主要将用于一年内到期的现有中长期境外债项进行再融资，持续优化债务结构。

另外，在本月内，碧桂园地产集团作为共同债务人又在深交所成功发行两笔ABS，发行金额分别为5.21亿元和7.21亿元，共计规模12.42亿元，票面利率分别为5.3%、5.5%。碧桂园也是今年首批成功发行ABS的民营企业。

而此前的1月20日，就有3家房企发布融资计划公告。其中建发拟发行10亿元中期票据，部分用于并购股权；绿城中国拟发行4亿美元的增信债券；招商蛇口拟发行2022年度第一期中期票据，计划募集资金12.9亿元，所募集资金将用于并购。

陈舒在接受《》采访时表示，在目前大环境下，主要是由于万科、碧桂园、滨江等房企或拥有国企央企背景，或财务状况良好、稳健性比较高，本身就更受资本市场青睐，与房企融资的放松并无直接联系。

融资将呈现两极分化

虽然部分房企境内融资已经逐渐增多，但无论是从境外融资市场还是评级机构的态度来看，短时间内房企境内外融资前景都难以乐观。

据克而瑞不完全统计，自2021年12月至2022年1月14日，三大评级机构信用评级依旧以下调为主，下调事件共出现11起，撤销评级事件6起，多针对已爆雷或发生违约的房企；仅有少部分房企获得评级的维持，评级上调未有出现。

1月18日，国际三大评级机构的标普、穆迪同时宣布下调雅居乐的评级。标普将雅居乐的长期主体信用评级由“BB-”下调至“B+”，评级展望负面。穆迪将雅居乐集团企业家族评级由“Ba2”下调至“B1”、高级无抵押评级由“Ba3”下调至“B2”，评级展望维持“负面”。

穆迪认为，雅居乐在未来6-12个月的到期债务较大，由于市场对行业信心的影响及境外融资渠道受限，将增加雅居乐的流动性压力，同时也可能影响雅居乐的资产处置计划。但穆迪认为，雅居乐的B1评级也反映了雅居乐在广东和海南的市场地位，来自物业板块的稳定现金流，及受惠于多元的区域布局。

就本次评级下调，雅居乐发布公告回应称，截至目前，公司各公开市场债券均按期兑付，生产经营正常开展。公司将对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付。本次标普和穆迪对于公司信用评级的调整，预计不会对雅居乐偿债能力造成重大不利影响。

克而瑞指出，在境外融资环境紧张的同时，房企依然面临着较大的海外还债压力。此外叠加销售的疲软，预计2022年仍会有房企发生违约事件，届时或会进一步打击债权人信心，使得房企再融资环境更趋于紧张。其中，低信用评级的房企会受到更多影响，主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等方面。

但同时，三大国际评级机构对碧桂园、龙湖、旭辉、绿城等房企仍持正面评价，旭辉还在1月11日额外发行1.5亿美元4.45％优先票据。

标普在1月21日发布的报告中称，碧桂园成功发行39亿港元可转债，对其信用有正面支持作用。此次发行，连同近期公司在境内市场的发行，都表明了在当前波动的信贷市场上，碧桂园强于同级开发商的融资能力。

中指研究院表示，从不同企业看，融资表现将两极分化。随着这一轮行业调整，一方面各房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现；另一方面，在经历了去年的集中违约后，投资者风险情绪加重。从融资渠道看，信用债受政策边际利好带动，将继续维持当前回暖状态；海外债市场仍需一段时间消化积累的风险，短期内无明显增长动力。

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