全年总成交额同比上升超6成,捡漏出险房企资产包的好时候到了?

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甄素静

2021全国大宗交易盘点| 全年总成交额同比上升超6成，捡漏出险房企资产包的好时候到了？

相较往年，2021年大宗交易市场一个明显特征就是，成交量价同比大增，市场热度持续攀升，但单笔交易金额在走低。

与此同时，近期有流动性危机房企的资产包出售情况也备受业内关注。

易居集团CAIC（资管信息咨询服务平台）事业部研究总监李然表示，2021年房企大宗交易占比有4成，主要是办公。出险企业持有的办公、园区类项目是不多的，但比较优质，在流动性危机短期难化解情况下，今后不排除将优质园区、办公摆上架出售的可能，至于议价空间还要参考市场原则。

“整体来看，2022年大宗市场的交易规模不会超过2019年同期，2019年是近5年交易额的新高，市场交易额超3500亿元。”

总成交额同比上升65.9%

据克而瑞资管统计，2021年全年内地32城大宗物业成交总额3326亿元，同比上升65.9%，平均单笔12.7亿元，成交宗数同比上升80%。

在克而瑞的统计口径内，大宗交易指大陆地区地产行业单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地、住宅交易。其中，多城市关联资产包成交占比29%，一线城市成交额占比逾58%，为内地大宗成交主力。

分城市来看，各城市表现出鲜明的区域发展特征。如北京、上海仍以办公为主力成交业态，成交规模均在6成左右；上海更受新经济资产投资青睐，单年数据中心成交额超百亿元；深圳综合体业态成交占比大幅提升，超过办公；而广州则成为全年优质物流园成交额最高的城市。

从投资端来看，内资继续占主导地位，TMT、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家；投资型交易占比扩大，交易趋势向成熟的明星项目集中，交易风格更趋稳健保守，资本市场优质头部企业之间的交易开始逐渐形成闭环。

值得注意的是，上海大宗成交的主力仍为写字楼和办公，近两年均保持在500亿元人民币规模以上，数据中心成为2021年同比增长最多的业态。2021年6月，普洛斯斥资60亿元以股权收购形式获得世纪华通所持有的腾讯长三角人工智能中心50.1%股权，刷新国内当前最大单笔数据中心的成交纪录。

广州的优质物流仓储园区大宗成交占比遥遥领先其他一线城市，其中黑石集团分两次共收购，获得广州国际机场富力综合物流园项目。

2021年综合体超过传统办公业态，成为深圳的大宗成交主力，成交额占比超5成，险资为主要投资方，而传统写字楼仍以企业自用需求为主导，李宁、乔丹体育和深圳高速购置楼宇作为总部办公，2020年的总部经济效应仍在延续。

“零售商业作为房企重要的第二曲线，正迎来新的发展机遇。”克而瑞资管认为，发展零售商业已是房企“双轮驱动”的必然选择，在办公资产证券化的发展下，整体市值再次上一个台阶，未来发展空间巨大。

单笔成交金额下降

2021年大宗交易市场相较往年的明显特征是，单笔成交金额在下降，且自用型买家比例上升，多宗小额交易撑起市场的大壁江山。

内地32个城市中，克尔瑞资管统计的总成交额、总成交单数、单笔成交额这三个维度中，前两者均为同比增长，交易频率提升明显，年度达261笔，但单笔成交额出现下降。

以深圳为例，写字楼及研发办公的交易金额连年下降，戴德梁行统计显示，2021年交易金额为140亿元，同比减少34.9%，但宗数占比仍居第一。综合体交易量大大提升，总交易金额达到113.5亿元，占比35.6%，较2020年上升31.0个百分点，数据中心、长租公寓、康养医疗等另类资产逐渐成为市场投资新方向。

戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示，2021年深圳大宗交易从成交规模看，较小规模的交易成为主流，单宗交易额10亿元以内的占总宗数的80.5%。总体而言，市场氛围仍偏谨慎，在价格下行背景下，大宗物业交易渐趋买方市场。

2021年市场投资需求下降明显，个人投资也逐渐退出市场。据戴德梁行观察，2021年自用买家的交易宗数占比更重，显见活跃的总部自用需求仍然是传统主力。其中，自用型买家以实业类企业和信息技术企业为主，而投资型买家当中，国企和保险机构则主导了年内的较大规模交易。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏表示，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。而随着市场上可售物业增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。

出险房企资产包议价空间增大

2021年，不少房企为自救，选择出售企业物业，断臂求生。梳理各机构近期发布的报告可以看到，从资产端看，目前房企交易更多的为非核心资产，部分房企仍存观望情绪，参与房企大宗交易的多名业内人士也表示，去年的大宗交易里，资产包里写字楼等现阶段并不易快速出售的资产占比较高，其次是还处在初级阶段的城市更新项目。

克而瑞资管认为，企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码，轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险。此外，在当前市场整体环境下资产溢价较低，也是房企审慎出手核心优质资产的原因之一。该环境下，大幅降价出售难以匹配其相应价值，房企将非核心资产变现，仍是未来一段时期的趋势。

陈俊儒表示，从参与的大宗交易案例可以看出，出险房企多是将写字楼等资产打包放入其中，但眼下并不易出售，前来接洽的金融投资公司或同行，一般会在出险企业对外报价的基础上大压价，议价空间也明显增大。

那么，2022年全国大宗交易情况如何？

“公募REITs的发行将引导大宗物业交易市场向更成熟阶段迈进。”陈俊儒认为，货币宽松政策带动实业类企业融资渠道顺畅，特别是发展向好的物流、生物、医药等企业，或有机会购置自用型物业；而城市更新政策的日趋完善及产业监管要求更严苛，旧改项目利润进一步降低，工改工方向的旧厂房逐渐式微，市场价格将持续下行。

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