66城住宅成交面积同比下降4成,新房市场和政策出现筑底迹象
央广网北京2月10日消息( 门庭婷)2月9日,贝壳研究院发布《全国新房市场1月报》,报告显示,受去年高基数因素的影响,2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米,同比下降4成。
从较长的周期来看,2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平,由此判断新房市场开始进入筑底阶段。同时,1月多地延续去年年底的政策趋势,主要集中在落户门槛降低、增加购房补贴、公积金贷款门槛降低以及预售资金监管激励措施等方面。
据贝壳研究院统计,过去十年共出现两次市场筑底过程,分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”,这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点,在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策,拉动增速水平止跌回稳。
对此,贝壳研究院表示,在市场筑底时,调控政策往往是先利率、再是公积金,进而向商贷方向传导。由此判断,公积金调控是前两次市场筑底回调过程中的先行调控信号之一,政策的筑底过程或在进行。国家发改委有关负责人日前关于“政策发力要适当靠前”的表态,房地产行业也同样需要政策的支持。
同时,从近期市场表现来看,全国商品房销售面积同比连续10个月下滑,市场预期低迷。1月央行下调LPR,北海、南宁、自贡和福州分别出台了公积金调控政策,降低公积金购房门槛,这或为市场筑底过程中的再一次回调信号,未来将向商贷方面传导,这符合历史调控传导规律,也有利于在“房住不炒”的基调下释放刚性购房需求,促进房产市场良性循环。
从公积金放宽政策的城市分布来看,呈现由低线级向高线级城市传导趋势,当市场节奏失衡,库存压力较大的三四线城市往往感知更为明显,率先出台调节政策,随着市场预期的持续下降,放宽型调控政策逐渐向高能级城市过渡。贝壳研究院认为,某种程度来讲,高能级城市往往还肩负着引领和示范的作用,未来此类调控或将在更多城市展开。
此外,由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段,房企的资金压力仍然较大,随着销售行情的回暖,预计下半年开始房企现金流压力将逐步缓解。同时需要注意的是,房地产行业的去杠杆过程将长期持续,在顶住短时间高压之后,调整运营模式、调整负债结构将是一个较长期的过程。
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(1月66城住宅成交面积同比下降4成,新房市场和政策出现筑底迹象)
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