碧桂园再出手收购中梁百悦智佳 房企并购整合开始加速

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上海证券报

周洋 制图

2022年房地产行业收并购机会比较多，整体并购规模可能呈增长趋势。并购可能呈现两大趋势：从收购资产包的形式转向单项资产收购，如单个优质项目或如物管等优质资产；联手AMC处理流动性出现问题但潜力较大的开发项目。

◎ 张良 ○编辑 邵好

虎年伊始，房地产并购市场迅速升温。

2月14日晚间，碧桂园服务发布公告称，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港拟收购中梁百悦智佳约93.76%股权。2022年开年以来，房地产行业已发生多起收并购事项。

易居研究院副院长杨红旭预计，未来半年至一年，房企融资仍是以稳为主。他预计，不少民营房企也有一定的融资的空间和可能性。短期内，部分民营房企的资金面难有好转，行业内的并购预计还会增加。

碧桂园服务再下一城

公告显示，中梁百悦智佳为中梁控股集团旗下综合物业管理及城市服务公司。截至目前，卖方及碧桂园物业香港分别持有中梁百悦智佳约93.76%和6.24%股权。规模方面，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。

碧桂园服务表示，收购事项有利于公司加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力；且公司与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。

需要指出的是，2021年，碧桂园服务也曾有过数笔大额收并购，先后将包括蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活核心资产邻里乐等揽入怀中。

中梁控股集团旗下上市平台中梁控股有关负责人在给的回复中称，物业并非在上市公司体系内，因此对该项交易不作评论。据介绍，去年下半年以来，上市公司已按时以自身的现金流归还超过10亿美元的境外债。物管业务为控股人持有，其交易尚在进行中，与上市公司没有直接关系。

值得注意的是，此次碧桂园服务在公告中并未披露交易价格。2021年3月，碧桂园服务曾通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格获得了中梁百悦智佳约6.24%的股权。若以此计算，彼时市场给予中梁百悦智佳的估值约为40亿港元。

中梁百悦智佳于2021年4月29日首次向港交所递交招股书，文件失效后又于2021年11月24日再度向港交所递交招股书，并在一个月后通过了港交所的聆讯。

不过，敲锣声迟迟未响，却等来了被收购的命运。知名地产研究员李宇嘉认为，中梁控股是近年来规模扩张得比较快的民营房企，迅速进到千亿行列。规模提升迅速的民营房企，多数存在资金链比较紧张的状况。出售物业资产已成为这些房企陷入“泥沼”之后的标准动作之一。毕竟物业是房企为数不多的现金流“奶牛”，也是优质稳健房企比较看重、看得上眼的资产。

李宇嘉表示，对于这些民营房企而言，自救是唯一出路，应果断放弃幻想，尽快出售优质资产，让自己先活下来，再求后续发展。

房企并购市场有望扩张

碧桂园服务收购中梁百悦智佳只是近期房地产行业收并购的一个缩影。今年1月，华润万象生活宣布拟分别斥资10.6亿元和22.6亿元“收编”禹洲物业和中南服务。

中南服务与中梁百悦智佳的情况有些类似，亦是在推进赴港上市进程中出现了变化。中南服务于2021年11月通过港交所聆讯。

中南集团内部人士彼时曾表示，中南有意进一步做强建筑和产业园区运营等业务，逐步向制造业或服务于制造业的方向靠拢，因此本次交易也有同步积累中长期战略资金的意图。中南集团此时规划中期乃至长期的战略资金安排，有取有舍，是平稳度过地产及建筑行业调整期、寻找未来增长点的必然选择。

世茂集团分别将上海世茂置业发展有限公司、广州利合房地产开发有限公司26.67%股权、上海世茂北外滩开发建设有限公司出售给上海久事北外滩建设发展有限公司、中国海外发展旗下广东中海地产有限公司、上海地产（集团）有限公司。

广东中海地产有限公司除接盘了世茂集团所持广州利合26.67%股权之外，还斥资18.44亿元将雅居乐所持的广州利合26.66%股权收入囊中。雅居乐还将其位于义乌、徐州的3个项目公司相关股权以约10亿元的价格出售给中海宏洋地产集团有限公司。

为有效化解房地产企业流动性风险，确保房地产行业良性循环和健康发展，有关方面出台了多项金融支持政策。

2021年12月，央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。此后，针对收购出险房企项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标的消息也得到证实。

杨红旭表示，2021年下半年以来楼市明显降温，房企的销售资金回笼也遇到一些问题。从去年9月份开始，房企融资环境已在逐步改善，但节奏相对较慢，且主要集中在央企国企及个别优质民企。就目前而言，部分民营房企资金链紧张的状况仍未得到缓解，出售优质项目或股权是这些民营房企保证资金链安全，维持生存的重要手段。相关部门也在出台政策支持房企收并购，从而稳定企业稳定市场，促进房地产行业的良性循环。

“2022年房地产行业收并购机会比较多，整体并购规模可能呈增长趋势。”克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，并购可能呈现两大趋势：一，从收购资产包的形式转向单项资产收购，如单个优质项目或如物管等优质资产；二，联手AMC处理流动性出现问题但潜力较大的开发项目。一般情况下AMC先对项目进行风险排除，负责不良资产的处置和重组，而房企对项目进行改造、再开发，最终推向市场变现，双方各自获得相应的收益。

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