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缩表、瘦身、降规模 房企在“黑铁时代”背水一战

财联社 王海春

在房地产“去金融化”背景下,行业大逻辑已悄然生变,房企高负债、高杠杆、高周转发展模式已难以为继,收缩规模成大势所趋。

财联社多方采访获悉,有不少房企拟下调年度销售目标,部分房企调整幅度较大,或达到30%以上。多家受访企业表示,今年调低销售目标与偿债压力较大、资金周转速度放缓、对后市持谨慎预期等因素有关。

汇生国际融资总裁黄立冲表示,房企降低销售规模预期,从一个侧面反映出整个市场形势发生了不小的变化。“房地产市场规模会逐步回落,这样的态势下,房企接下来会经历一段比较痛苦的过程,应及时缩减开发体量、持续降负债、瘦身,才能适应新的环境。”

“拼规模”已成过去时

与往年不同,今年已过去两个半月,披露年度销售目标的房企寥寥无几。

“我们应该会下调年度销售目标,但顾虑到可能会引起市场波动,正在了解同行会下调多少,以及什么节点公布、怎么处理。”华南一家千亿房企人士告诉。

一家流动性出现困难的房企市场部经理向表示,暂不知是否会公布销售目标,但内部已有了不同预期。“高层预计今年销售额同比会减少三成多,但一些管理人员较悲观,认为今年的规模可能只有去年的一半左右。”

上海一家大型房企内部人士也表示,目前暂未听说公司提到有关今年销售目标的确切信息,但对规模增长的预期,已经明显降低。

“预计今年会下调目标,幅度可能不会太小。”华北一家大型房企人士透露。此外,一家全国TOP5房企亦表示,今年将下调销售目标。一家江苏房企人士指出,预计今年销售规模会做出调低,但究竟会调整多少需要以年报发布时的信息为准。

还有一些房企对销售目标做了淡化处理。江苏一家中型房企人士向表示,“往年这个时候,差不多已经有了大概的年度目标。但今年到现在还没有设定,预计年报也不会公布,因为市场不确定性太大了。”

一家浙江中型房企市场部经理告诉,公司只在内部设定销售目标,不会对外公布。上海一家小型房企人士表示,“公司不再追求销售目标。今年形势不好,都在讲稳健,提销售目标意义不大。”华北一家大型房企人士说,“现在不以规模论了。年报发布时,是否会再提销售目标还不清楚。”

对此,世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨指出,大中型房企仍然需要一定规模的销售额,来支持企业运转需要。但在当前市场形势下,房企对销售规模要求排在相对靠后的位置,以“规模论英雄”的时代,已成为过去。

“不少房企今年的主题已变成如何生存下去,其主要关心做出哪些调整才能真正适应当前及未来的市场环境。一些房企流动性紧张的局面,短期内很难从根本上得到改善,如何平稳度过今年的几个关口,才是关键。这种形势下如果仍追求规模增长,对不少企业来说不太切合实际。”谢晨表示。

“缩表出清”阵痛难免

黄立冲指出,今年房企去杠杆还会持续很长时间,现金流将持续承压,有必要把情况预估得严峻些。

“有企业认为政策可能会释放利好,地方政府会放松楼市调控,但不应对此持太乐观的预期。即使一些城市市场好转,也不代表整个市场将快速回暖。这样的环境下,资本市场也瞬息万变,会发生很多难以预料的事。房企降负债、缩减规模,才能顺应整体环境的变化。”黄立冲在接受采访时说。

就房企债务情况,标普信评日前公布的一份报告显示,116家样本企业2022年国内债券到期金额约为2300亿元,其中3月和7月是相对到期高峰,行业仍面临流动性压力。据标普统计,这116家样本房企母公司层面货币资金,仅占合并口径总计的16%左右。

仲量联行中国区研究部总监姚耀认为,房企除偿债压力较大,预售资金受到较严格监管,也对其现金流产生不小的影响。部分房企风险暴露后,出于“保交付”考虑,地方政府纷纷加强项目预售资金监管,房企资金周转更加不顺畅。在此背景下,房企投资拿地、新开工建设规模会有所收缩,很难支持销售额快速增长。

“从市场供需来看,也很难支撑销售额的高速增长。一线城市基本面需求仍然较强,但三四线城市需求可持续性,值得进一步研究。再者,一些城市的供应及库存其实已经很大,去化压力不小,在市场已经饱和的情况下,房企销售规模增长面临较大压力。”姚耀表示。

据克而瑞数据,截至2021年末,60个重点城市中25个城市广义库存3.31亿平方米,去化周期只有1.26年;其余45城广义库存6.64亿平方米,需5.25年消化。

旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰去年年底曾提出,房地产已经进入“青铜时代”,不久后进一步表示,2022年是冰与火共存的“青铜时代”的开启。

不过,万科董事局主席郁亮认为,房地产行业已进入到“黑铁时代”。郁亮在万科2022年集团年会上指出,外部环境的一个特征,是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说,缩表出清就是去金融化,这是一个心然的趋势,也是痛苦的过程。“今年是背水一战的一年,如何理解背水一战?就是要么死、要么活,没有中间状态。”

对于郁亮的判断,建业集团董事长胡葆森表示赞同。“从黄金时代到白银时代,再到黑铁时代,房地产直接跳过了青铜时代。对优秀的企业来说目前至少还在白银时代,但对很多已经躺平的企业来说,黑铁时代都不是了。在这样的形势下,企业不应再过度追求规模增长。”胡葆森说。

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  • 编辑:夏学礼
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