流动性问题影响上市选择 物管资本化大潮降温

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21世纪经济报道 张敏

持续了两年多的物管行业上市浪潮和并购大势，至今仍有余波。

2022年1月，龙湖智创生活、鲁商生活服务先后向港交所提交表格，其中后者为二次递表。2月，金茂物业通过港交所上市聆讯。再算上去年末万物云启动上市计划，意味着最后一批大型房企也已走上分拆物业上市之路。

同期，华润、合景、金科、碧桂园旗下物管企业均有并购动作，说明物管行业的跑马圈地仍在继续。

随着房地产市场进入存量时代，物管领域在近年来迎来发展机会。过去两年，大量物管企业登陆资本市场，其中多数由房企旗下的物业板块分拆而来。借助资本的力量，物管行业并购也开始加速，一批头部物管企业诞生。

岁末年初这波上市动作，被视为物管行业整合大潮的延续。但值得注意的是，与以往相比，资本的态度已变得冷静。部分物管企业的母公司处于流动性危机，同样影响了其上市选择。受此影响，物管行业的资本化浪潮正在降温。

但在对规模的追求下，并购动作仍将持续。

资本“末班车”

物管企业上市大潮始于2018年，当年共有6家物管企业登陆A股和港股，相当于此前四年（2014年到2017年）的总和。到2019年，这一数量攀升至11家，2020年增至18家。2021年，物管上市潮有所降温，但仍有14家企业完成上市。

这股热潮的出现，源于“房地产进入下半场”的大背景。我国的房地产存量规模庞大，但管理的数字化和智能化水平不高。随着大数据和云计算技术的发展，这部分资产的运营上，具备很大的想象空间。

过去几年来，除了少数专业化物管服务企业外，大部分上市的物管公司从传统房企的物管业务分拆而来。尽管上市时规模大小不一，但普遍得到资本的追捧。

据克而瑞物管统计，到2020年末，物业板块的PE均值达到37.00倍。相比之下，房地产板块的PE均值仅为个位数。

但到2021年，资本的热情明显下降。除了上市数量减少外，同级别物管企业的认购规模和市盈率也有所下滑。上述机构的统计显示，至2021年末，物业板块PE均值仅为17.64倍，同比降幅达52.31%。其中，市盈率最高的华润万象生活为53.72倍，较上年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活为2.26倍，下滑74.66%。

该机构还表示，2020年17家在港交所上市的物企从初次交表到成功上市平均历时137天，而2021年上市的13家物企平均用时205天。

“物业公司上市大潮正在进入尾声。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，一方面是因为多数大中型物业公司已经完成上市，另一方面则是由于最佳窗口期已过。他认为，除非是优质物管企业，资本市场的追捧度已经大不如前。

去年末以来做出上市动作的四家物业企业万物云、龙湖智创生活、鲁商生活服务、金茂物业均背靠传统房企。其中，万物云的在管面积达到5.66亿平方米（截至2020年末），仅次于碧桂园服务；龙湖智创生活的在管面积也达到2.5亿平方米（截至2021年末）。鲁商生活服务和金茂物业的在管面积仅在2000万平方米上下。

分析人士认为，规模的差异，将使得这几家公司的上市表现有所分化。但这也将是物管企业的资本“末班车”，随着资本态度趋于冷静，物管企业的上市大潮也将归于平淡。

值得注意的是，房地产业的流动性危机，也在影响物业企业的上市进程。2021年，中南服务、中梁百悦智佳经历了二次递表，并通过聆讯，但最终选择被收购；祥生活服务宣布暂缓上市；阳光智博终止IPO，换股万物云；富力物业选择被碧桂园服务收购。

这些物业公司直接上市未果，均被认为与母公司的流动性危机有关。事实上，自去年8月以后，不仅房企的IPO近乎归零，旗下物业公司的上市也接近断档。国金证券表示，“地产行业自去年7月份开始进入下行趋势，不少房企为了自救不得不出售旗下物业公司。”

规模竞速仍然激烈

与房地产类似，物业企业也有着明显的规模效应。近几年来，在资本的助推下，物管行业的并购大潮也已展开，并购规模在去年创下新高。

根据国金证券不完全统计，2021年上市物管公司在并购方面的现金支出超过300亿元人民币，较2020年翻了一倍以上。碧桂园服务是去年并购市场上的最大买家，其对蓝光嘉宝服务、富力物业和彩生活的三笔并购，对价都在几十亿甚至达百亿元。仅这三笔并购将为碧桂园服务带去至少2.5亿方在管面积，相当于其2020年底在管面积的66%。

进入2022年，碧桂园服务的收购仍在继续。2月14日，碧桂园服务发布公告称，拟收购中梁百悦智佳约93.76%股权。算上去年3月的一笔收购，碧桂园服务收购了中梁百悦智佳的全部股份。

值得一提的是，中梁百悦智佳曾在去年两次在港交所交表，并于去年12月通过上市聆讯，但最终仍选择出售。

同样有着两次交表、通过聆讯经历的中南服务，于今年1月被华润万象生活收购，作价不高于22.6亿元。当月，华润万象生活还以不高于10.6亿元的代价收购了禹洲物业服务50%的股权。

经过近两年来的上市潮和并购潮，物管行业的分化格局已雏形渐显。根据中指研究院的统计，2020年，百强物管企业的市场份额达到49.71%，较2019年增加6.10个百分点。到2021年，其份额已经过半。其中，十强物管企业的规模和市占率增速明显高于行业均值，“强者恒强态势显著”。

但物业公司对规模的追求，仍然不会就此止步。北京某物管企业相关负责人向21世纪经济报道表示，目前物管企业对母公司的依赖度仍然较高，反映出外拓能力和造血能力不足，也在一定程度上影响资本的估值。因此，通过并购的方式，扩大第三方公司的份额，仍将是各大公司的主要策略。

他还认为，就目前物管行业的集中度来看，各个层级的企业还有一定的提升空间，这也决定了规模扩张仍有必要。

与此同时，在商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域，仍有大量的市场空间。

中指研究院指出，物管行业的并购仍将持续，且会有如下特点：第一，大鱼吃大鱼的现象仍将发生；第二，部分中小型物业企业借力并购、市场拓展、战略合作等手段快速提升市场份额，甚至实现弯道超车；第三，在收并购领域，国资背景的物业服务企业将越来越多地唱主角。

国金证券则认为，随着万物云和龙湖智创生活上市，对规模增长仍有诉求，并购市场预计还将维持一定热度。但到今年年底，预计物管行业的规模竞争赛或将迎来尾声，届时在管规模的排名情况将趋向稳定。

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