总揽金480亿,国企央企“霸屏”拿地,北京新年第一拍回暖

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界面新闻 牛钰

作为今年第一个进行集中供地的城市，北京的首轮土拍虽不及去年的大战激烈，但最终平稳收官。

2月17日，北京今年首轮供地的18宗土地拍卖落下帷幕，其中17宗以总价480.22亿元成功出让，最高溢价率为15%，仅石景山一地块面临流拍。

“稳”成了本次北京土拍的关键词，除了土地供应量适中外，与北京去年最后一批供地相比，房企参与度有所提升， 共吸引22家房企（房企参与宗地不重复计算）及联合体参与报名。

这次拿地企业分布也较均衡，绿城耗资98.4亿元连落3子，中海、华润置地、保利金地联合体、兴创置地各拿下2宗，厦门建发触顶价竞得1宗，另外旭辉也成功摘地，成为这一轮土拍中唯一拿地的民营房企。

在竞价层面，房企出手也不似去年首轮般激烈，多数开发商仅参与自身熟悉区域的竞拍，如中建置地获房山区拱辰街道地块，兴创拿下大兴两宗地块，怀柔区地块由怀柔科学城底价摘得。

整体溢价稳定的背后，也有冷淡与“厮杀”之分，除了上述开发商倾向性明显的地块外，传统热门区域的土地依然受到更多关注。

这次18宗土地在线上竞价结束后即有半数地块成交，其中仅一宗出现溢价0.5%，另8宗土地的现场竞拍环节，也呈现明显的分化，朝阳区崔各庄、王四营及昌平区生命科学园为最热地块，最终由绿城、保利+金地和建发竞得。

地块冷热不均并不特殊，在这场央企和国企唱主角的竞拍中，房企的表现也有差异，仍有部分房企对盈利空间、严苛的竞争规则、自身资金链等方面有顾虑，表现十分谨慎。

绿城砸下98亿

“绿城和建发好像再一次同时举牌了。”这一轮最受关注的昌平生命科学院地块触及最高限价后，因无法确认二者“先后手”，地块拍卖还暂停了近一个小时。

这是北京本次土拍中最热闹的插曲，最终，现场工作人员经视频回放后宣布由建发触及最高限价，转入竞现房销售面积环节，因无人再举牌，建发以27.715亿元拿下这宗地块，溢价率15%。

绿城对此仍有不服气，与现场工作人员交涉未果后，还是参与了剩余两宗地的竞拍，也拿下了当天最后的亦庄新城地块，加上午摘得的两块地，绿城在北京首轮土拍中以98.40亿元的总价斩获3宗地。

从结果来看，本次参拍开发商并未出现一家独大，拿地比例较为均衡，最多的除了绿城，还有华润、保利+金地联合体、中海各获得2宗。

中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞指出，整个过程中，绿城混改后成为中交控股的央企背景开发商表现亮眼，包括与华润、建发等积极竞价。

界面新闻注意到，在几乎与华润“单挑”参拍石景山区刘娘府地块时，绿城频频举牌，最终以40.17亿元的价格收入囊中，溢价率为6.55%。

此时大厅外绿城的投拓人员忍不住鼓起了掌，“今早的第一块地和最后一块地，都被我们纳入囊中，感觉拍出了风采。”其中一位投拓人员表示。

在这场央企、国企的大型聚会中，有人野心勃勃，也有人却重在参与。

“其实这次几块地质量还不错，但感觉别人都比我们有钱，估计我们的策略是适可而止。”一位参与央企的投拓人员在土拍现场竞价前对界面新闻解释称他们虽然报名参拍，但拿地几率不大。

“本次土拍国企们在竞价环节的态度较为友善，不再有以往各家房企轮番轰炸的场面。在华润和中海、中海和绿城、绿城和华润直接竞拍时，其它企业在竞价时几乎同时安静。”一位现场人士告诉界面新闻。

除了今天成功拿地的房企，界面新闻了解到，在本轮北京土拍中，越秀、金茂、大悦城等开发商也有参与，但竞价时更多是在观望，最终并未拿地。

大规模现房销售暂难实现

北京本次18宗土地的质量均不错，这也提起了房企参与的兴趣。中原地产首席分析师张大伟认为，“这一轮供地的位置都不错，部分地块属于稀缺地块，城区朝阳、丰台、石景山都有多宗地块，区域内之前市场供应不多。”

而在土地竞拍规则设置方面颇有经验的北京，在今年首批宗地中继续实施“房地联动、一地一策”，以实现限地价、控房价、提品质的 “三稳”目标。并沿用了竞地价、竞配建、竞方案、竞政府份额，同时限制销售价格、高标准住宅建设方案等规则。

去年试水现场竞现房销售面积及摇号的规则，在2022年北京首批集中拍地中成为“主流”。在现场竞拍的8宗土地中，有5宗涉及竞现房销售面积，7宗涉及摇号，有3宗地块选择两者结合，采用“竞现房销售+摇号”的出让方式。

但最终由于大部分地块的竞争并不激烈，没有达到地价上限进入竞现房销售面积的环节，而最热门的昌平生命科学园地块虽然触发了该环节，却无人报价。

“竞现房销售主要是拉长了项目的回款周期，会给企业带来资金压力，所以我们还持观望状态。”一位国企投拓人士对界面新闻表示，其认为，大规模的现房销售目前还无法实现。

另一为参与竞拍的房企投拓人士也对界面新闻表示，有销售指导价，有各种竞现房的条件，感觉房企的盈利空间还是有限的，对一些房企来说还会有些压力。

据统计，此轮仅有一宗成交土地触发了竞现房销售机制，即绿城以43.47亿+4.1万平方米现房销售面积竞得的朝阳区崔各庄地块，可售住宅楼面价约5.33万元/平方米，未来将近一半商品房属于现房销售。

土地市场复苏

相较于去年下半年，本轮北京土地市场明显复苏，2021年北京第三批集中供地超8成底价成交、平均溢价率仅为1.04%。

张大伟分析称，北京2022年第一场集中拍地明显复苏主要有三大原因，除了地块整体位置较佳，另一重要因素是2月份拿的地基本在8-9月份就能形成销售额，“今年拿地今年回款，所以房企大部分很积极”。

此外，张大伟还表示，经过去年年底的调整，北京楼市整体有复苏迹象，尤其是二手房市场，而在市场稳定的前提下，房企也开始积极拿地。

也有分析师认为，此次北京土拍在定价上有所考虑，给房企留出了一定的利润空间。

北京链家研究院资深分析师岳微指出，此次地块的出让价格给房企留足了空间，商品住宅指导价格继续维持区域价格水平的同时，土地定价有所减负，较好地激发了开发企业积极性，体现出更为贴近市场实际的供给特点。

界面新闻了解到，在北京结束拍地之后，接下来全国多城也将进行第一批集中供地，目前，上海、杭州（部分区域）、合肥、徐州等多个城市也上架了土地，全国土地市场供应将活跃起来。

“不过还是要看区域、城市的情况，才能判断整个土地市场是否回暖。”一位房企人士对界面新闻表示，其认为，从目前来看，房企在资金端还较为紧张。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，央企、国企成土拍主角，意味着市场还是有一定的压力。

在北京今年首轮土拍结束后，伴随相关政策的调整，预计后续其他城市土地市场也有小复苏的可能，但大复苏确实不具备条件和基础。

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