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【深度】又是菏泽!第一个降首付背后,激进旧改导致的楼市难题

界面新闻 孙梅欣

时隔3年多,地处鲁西南的小城菏泽,再度因为楼市调控相关政策被外界关注。

这一次是针对购房首付进行不同比例的下调。菏泽当地多家银行近期调整了信贷政策,对名下无房无贷的首套房购房者,首付比例可以降至20%。另外,根据名下房产和贷款情况,首付降至25%-30%不等。在此之前,上述条件的公开要求首付比例,是不低于30%和40%。

虽然今年以来,已经有不少城市陆续在公积金贷款上放宽了条件,但明确对商业贷款首付比例下调的城市,菏泽还是第一个。

又是菏泽。

就在2018年12月,也正是菏泽,成为全国首个放松“限售”年限的城市。当时,这个鲁西南小城,正处于“旧改”进程的最高潮。

3年之后,它又再度在房地产市场的相关政策上,降低了门槛。

这次松动的背后,正是当年轰轰烈烈“旧改”后市场反应的延续。菏泽以自己鲜活的案例,演绎了一个典型四线小城,在快速城市化进程中,房地产市场所经历的剧烈调整。

购房意向不升反降

在明确首付下调后的第一个周末,作为菏泽一家房产中介创始人的金瑞,并没有迎来想象中的门庭若市。相反,咨询购房的人比往常更少:“周末算下来,意向购房人少了15%左右,而且数据是每日递减。”

“首付明确下降,买房人观望意向更浓。”金瑞很是无奈:“一方面觉得,由于市场足够差,才会引来利好扶持,对未来本地楼市走向的看法更加观望;另一方面,觉得现阶段利好只是刚开始,还可以再等等,更不急于出手了。”

金瑞认为,相比于外界对菏泽降首付的关注,菏泽本地市场表现出的冷静反应,主要有两个因素:“第一,按照两成首付的条件,购房人要无房无贷,还要银行流水充足,条件比较苛刻。”

他坦言,由于过去5年时间菏泽的“旧改”推进,大部分人或买房,或拆迁安置,名下基本上都有房或者有贷款记录,能满足两成首付的群体数量并不大。

第二个原因,则是在此次下发通知之前,菏泽不少项目在实际操作中,也能按照两成首付办理:“只是过去更多是私下办理,现在是公开了。”

这一说法,在菏泽其他在售项目的售楼处也得到了印证。

菏泽牡丹区一家大型楼盘的销售员告诉界面新闻,项目从2015年开盘以来,一直可以办理最低两成的首付,现在的利率最低可到5.5%:“但只有少量银行可以办理,并需要满足比较严格的条件。”

根据人民银行和银保监会在2016年的要求,在未实施“限购”措施的城市,居民家庭购买首套房,首付比例最低为25%,各地可以向下浮动5个百分点。

也就是说,作为“非限购”城市的菏泽,此次下调首付比例,并未突破政策底线。业内人士认为,按照“因城施策”的原则,下调首付的决策,是根据菏泽目前房地产市场现状而做出的调整。

如果观察菏泽过去5年的房地产发展走向就不难发现,这个城市的房地产市场,随着极短时间内经历的大规模“旧改”而跌宕,如今正经历着艰难时刻。

库存高企,房价走低

和5年前相比,很多再度来到菏泽的人,能明显感受到这个城市的崭新面貌。

相较于当时正值大规模“旧改”的建设期,如今的菏泽,到处都伫立着新建的高楼。这其中,尤其以住宅楼居多。

在菏泽重要水系赵王河两岸,密集排布着新建的高端住宅楼,有当地博主在视频网站上说:“赵王河两岸的新房,能装得下所有的菏泽人。”

这当然是一句玩笑话,但足可以显现,菏泽新房市场的饱和度。

菏泽房产网统计的数据显示,2021年,菏泽新房供应量为328.4万平方米,累计约为3.5万套,比2020年下降25%,比2019年下降49%。

如此算下来,2020年全市新房供应量约为4.6万套,2019年约为6.8万套。

和这三年相对应的当年新房成交量,则分别为2.45万套、2.75万套,和3.22万套。

也就是说,仅仅这3年下来,菏泽新房市场未被消化的库存量,就至少超过6万套。这还不包含2019年之前同样高位的供应量,以及庞大的二手房库存量。

眼下一个有意思的现象是,一般新房交付后,可以在3个月内就可以办理的房产证,在菏泽需要等上1年。当地数个楼盘销售告诉界面新闻,这是因为当地“需要办理房产证的楼盘太多,而相关部门人手不够”所导致。

与库存量不断攀升相对应的,是菏泽一路下滑的新房成交价。

界面新闻根据安居客公布的过去50个月菏泽新房价格统计发现,菏泽房价在经历了2017年-2018年的迅速上涨后,便呈现出持续下滑。

2018年1月-2022年1月,菏泽新房价格走势。数据安居客

这其中,菏泽平均房价最高的单月,出现在2018年10月,当时价格一度接近6700元/平方米。就是在这个高点的2个月后,菏泽放开了“限售”政策,成为全国第一个“吃螃蟹”的城市。

解除“限售”后,大量房源入市,菏泽房价开始持续走低。并且从2021年10月开始,每月均价几乎没有超过5900元/平方米的状况。

以今年2月的5879元/平方米均价计算,已经比3年多前的高点下降约800元/平方米,降幅达到12%。

菏泽一位地产人士透露,虽然2019-2021年的年度整体成交量上涨,但由于楼盘众多,实际各家楼盘的成交量在下滑,“即便是流量楼盘,过去同一时间能卖90套,现在只能卖掉30-40套。”

库存量大,新房销售去化缓慢,也影响了近两年菏泽的土地收入。

中原地产统计数据显示,2019年-2021年间,菏泽单年出让涉宅地块的金额,分别为186亿元,117亿元和142.5亿元。虽然2021年较2020年水平有所上升,但比2019年及之前的数据,仍然大幅下滑。

据菏泽房产网统计数据,2021年,菏泽城区挂牌土地大部分没有成交,高新区土地全年为零,整体成交地块为2017年以来最少。

除了土地成交量下滑,菏泽市场还出现开发商退地情况。一位当地业内人士告诉界面新闻,部分开发商早前拿下的大幅地块,由于涉及拆迁未完成的情况,不得不退掉原计划拿下的大部分地块。

还有一些在2020-2021年间拿地的企业,由于自身开发资金承压,以及菏泽现阶段售价“难以算过账”的情况,拿地2年仍未开发。

“如果现在还没有一些明显的利好政策,2022年菏泽土地出让的情况,将很不乐观。”上述人士告诉界面新闻。

爆发后的沉寂

曾参与过菏泽市场调研的青岛楼市学者张百忍认为,菏泽目前市场出现明显的供大于求,是前几年大规模“旧改”后,市场遗留的问题:“短时间内购房需求集中爆发后,便进入更长周期的沉寂。”

根据菏泽市政府2015-2017年的政府工作报告,以及2018-2020年的“新三年棚改计划”,5年间涉及棚改户约为52万户。以3人为一户计算,所涉及的人数约为150万人。

“虽然菏泽全市人口接近900万,但实际上城市人口大约为220万人。‘旧改’所涉及的地区涉及全市各县,但以市区居多,所以按城区范围来算,几乎每2、3个人,就会经历到‘旧改’当中。”张百忍表示。

短时间内集中旧改,激发了人们急于换房安置的购房需求。2017年,也正是在菏泽“旧改”量最大的时期,碧桂园、恒大、富力等品牌房企在当年陆续进入。

另一方面,“旧改”给回迁户所置换的,通常不止一套房。不少先行棚改并且拿到多套回迁房的人,便将多余的房子,出售给了后一批的棚改户。

所以在这个周期内,城区的居民大多是已经棚改拿到多套房子的人,或者是正在棚改,急于买房入住的人。大部分的棚改户,都在这一时期迅速涌入一二手市场,解决了多年未有的房产置换问题。

除了商品房市场,政府方面也从开发企业手中集中采购了不少安置房。

据菏泽房产网统计的数据显示,虽然2020年全市新房销售套数为2.75万套,但当年政府采购的安置房套数为8800套。也就是说,当年全市新房市场消化的3.73万套房源中,政府采购就占据了其中23%的购买力。

“实际上菏泽本地每年销售排名前列的楼盘,基本都有政府采购的比例。”金瑞告诉界面新闻。

这就形成了一个大的市场循环:政府大规模棚改,买房人涌入市场,房企积极拿地,政府依靠土地出让金,再度投入“旧改”和采购,房企获得销量后再度进入市场拿地。

这一有效循环,在一段时间内,给菏泽整个城市都带来了崭新的面貌。不仅菏泽市容焕然一新,城市经济也得到快速拉动。

菏泽2021年的政府工作报告显示,2020年,菏泽经济总量由山东省内的第13位跃居第8位,前进了5个位次,增速为山东省第一,人均水平摆脱了全省末位;财政收入也超越其他两个地市,跃居山东省第11位。

但这一循环在2020-2021年间又发生了扭转。首先,菏泽2020年棚改涉及户数,从2019年的12万户,速降到2020年的0.2万户。其次,2021年下半年开始,不少房企的资金链开始紧张,一些头部房企在菏泽大幅度降价,对当地市场也造成冲击。

与大部分三四线城市相似,菏泽近些年也面临着人口的净流出,使得除了本地人之外,很少有外来购买力入市。

“掌上菏泽”公布的数据显示,2020年统计常住人口878.17万人,户籍人口1018.74万人。常住人口比户籍人口少了140万人。

早在2018年菏泽统计局就公开坦诚,2017年户籍人口比常住人口多145.0万人,面临“外出人口规模大”的情况。

“人口外流严重,本地市场有限,库存规模太大了,根本就消化不了。”张百忍认为,这是菏泽楼上所面临的现状。

和菏泽本地市场面临的困境相比,“首付降至两成”的消息,对于全国其他城市刺激作用则更大。

就在菏泽确认降首付之后的4天时间里,已经陆续有重庆、江西赣州等城市陆续传出首付降至两成的消息,佛山非限购部分楼盘也2月21日前后,将楼盘最低首付降至两成。

相比于全国其他城市的积极跟进,如何解决菏泽的问题,才是当地最关心的。

金瑞认为,现阶段本地楼盘除了“以价换量”,没有其他更好的办法:“首付降到2成对本地市场去化根本起不了多少作用,除非有更大的利好出现。”

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